刚踩完太阳宫地块的局长，深感三环的繁华，隔天实探中建和首开刚竞得的奶西村落地块。话不多说，先上一波实拍。
地块实拍
西侧东洲家园
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有潜力的发展板块，商业医疗是短板
两地块位于奶西村落，还是老例，先看看大的区位。奶西村落位于朝阳望京西北，北苑东，被北五环与京承高速隔开，间隔京承高速约1.36公里，间隔孙河别墅区直线约4公里。虽然板块内分布着汽配城、文创园等家当园区，且东侧奶东村落打造了北京首个艺术金融国际创新园区，但文艺气息养成绝非一天能行。不过，值得期待的是，地块东南2公里旁边，未来3年后有阿里新北京总部圈层红利可享，更有电子城北区的加持，代价可提升，不可避免地正在成为下一个大望京板块。
不过目前，局长亲探的感想熏染是，城市界面一样平常，如果说朝阳的三环太阳宫是英伦风，那么五环的奶西村落，一下子就变成了村落庄田园风。奶东村落为自留村落，整体建筑为三层，职员多为租房人群。
这城市界面的转化，缘何？奶西村落棚户区改造方案今年才基本定下来。
好是，除住宅用地外，区域方案了约3.05公顷的综合性商业金融做事业用地和约2.79公顷的公共做事配套举动步伐用地。包括9班体例的托幼所和27班体例的九年一向制学校各一所。
地块详细位于来广营北路东侧、顺白路北侧，京承高速西侧，自驾十分便利。局长亲测，可从来广营北路直达北五环的广顺桥，15分钟到达望京商圈。搜索百度舆图得知，自驾前往北苑需10分钟，国贸、三元桥需25分钟、中关村落需28分钟，半个小时事情圈，妥妥的，没问题。
善各庄地铁站周边
自驾很方便，但公共交通匮乏，不邻铁，间隔最近的是14号线善各庄站，2.2公里，只能依赖公交869路或单车出行。插一句踩盘过程，10点不到，善各庄作为14号线终点站，车上只有局长一个人，也是人生第一次经历。地铁出来周边满满的荒凉感。
另距13号线北苑站2.5公里，距望京地铁站6公里旁边，公交车15分钟，还是很快的。有人会问，不是有轨道方案吗？17号线勇士营站（5公里旁边）和13号线B段，但不愿定落地韶光，就先别期待。
公交线路有855路、869路、944路、939路等，可以通勤地铁善各庄站、北苑站、望京站、顺义等地。
交通说完了，来说说买房人比较关心的医疗、教诲、商业等配套，目前教诲资源有东洲家园旁的芳草地国际学校、陈经纶中学、国资中央幼儿园等。
商业医疗资源险些没有，目前只能社区商业和社区卫生做事站。局长问了东洲家园的居民，其回答道西侧听说是商业配套，歇工近两年了。
望京商圈
大型商业望京商圈比较多。其余上述提到的商业用地建成后会好些。
医疗周边较近的是东侧2公里旁边的惠尔康医院奶东分院，其余周边有两个养老机构。
值得期待的是，来广营地区将投资两家医院，分别是：朝阳园北区国际医院、来广营2.99配套医院。个中朝阳园北区国际医院投资更是高达60亿元！
生态资源是奶西村落的长板。地块直线2公里范围内西侧有清河营郊野公园，北侧有温榆河公园、东侧有奶东公园、南侧有朝来森林公园。
局长在来广营北路旁还创造了水田，看着像莲花和稻秧，这也是田园风很浓了。
综上，交通教诲还算接管得了，商业医疗缺少，生态环境好的奶西村落地块，更适宜年轻家庭，上班在望京、北苑、亚运村落乃至中关村落等区域，或养老需求，更喜好安静生活办法的家庭，都可以关注起来。
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产品大猜想，高标准、稀缺洋房
未来，这块区域仍有供地，这就导致涌现踩踏行情，很多项目产品同质化之后，让买房人眼花缭乱，无从下手。而奶西村落目前2个地块的楼面地价与发卖辅导价之间有约3万/平价差，尤其首开竞得地块价差超4万/平，有媒体粗略打算出，首开竞得地块的项目毛利率≈34.84%。其竞得的319-320地块大概率会做小高层产品，单套如果算120平，一共753套房。首开深耕北京，值得相信。如果做部分小户型，主打刚需刚改，价格估计600万起步，可以说没有竞品，不愁卖。
318地块，打造低密洋房可以说板上钉钉，虽说中建房山某项目闹了机器车位问题，但产品设计整体ok，既然中建这么加足马力拿地，或会做叠拼产品，直接对标周边北苑板块的天润福熙大道，吸引品质改进人群，且总价上风很大，大概1000万起步。该地块要培植高标准住宅，无配建。
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朝阳北年轻、养老家庭置业首选
奶西村落周边几大板块房价舆图
较近的北苑板块二手房价一贯在上涨，2020年开盘的华贸铂金墅总价1770万/套起；
在售尾盘天润福熙大道飙到了12万/平，2020年开盘在售户型为叠墅四居，2190万/套，137平1824万/套；
润泽御府，2021年开盘，近千平大户型在售，最低6000万起。
区域一贯没有住宅新盘入市。供应少，二手房价格直接拉高。2010年的润泽悦溪，挂牌均价105823元/平。部分房源达到约13万/平，10年间涨了10倍。比较来看，奶西村落地块倒挂上风明显。
臻园实拍及价格
再看局长亲测的望京地铁站A口附近二手房源，比如臻园、南湖东园、望京花园等。
南湖东园价格及实拍
再便是东南侧2024年交付的阿里新总部周边，之前没遇上望京府、华樾北京的，可以等一等奶西村落了。
奥森板块的二手房挂牌均价在8-9万/平，次新居项目在12万/平旁边。
做核酸检测的军队
详细到地块紧邻二手房，只有2015年的东洲家园自住房，57377元/平。当时限价2.2万翻了4倍，到如今地块辅导价8.9万，omg！
新居方面，周边无竞品，近些的是间隔7公里的火热的崔各庄南皋村落4兄弟，也都不邻铁，不如奶西村落地块畅达性高，不过文艺底色较浓厚，也能承接望京、酒仙桥外溢需求。看价格的话，绿城·晓风印月102平户型总价最低850万元起。别的请看测评，不再赘述。如果奶西村落地块贬价到相同的价格，有望京加持，产品不愁卖。还有一点便是4兄弟不如奶西村落地块纯粹。
东侧直线间隔4公里的孙河板块，合院、平层居多，都是2000万级起步，以及4000万级，如果刚改人群，还是考虑一下预算比较好。1000万，还是考虑奶西村落吧。
实在局长没真正认识崔各庄奶西村落之前，一贯以为其从属于昌平，抱歉了，对不住粉丝。如果昌平置业还有粉丝会问到最近的建发珺和府，600万旁边也ok。详细看测评。局长只想说城市界面也不太好，还属于昌平，不多说了。
再来说海淀，奶西村落离中关村落半小时车程，那么海淀永丰双子也比不上奶西村落的品质以及性价比。
综合来看，奶西村落这个区域，只管红海，但依旧非常值得买。虽地块配套一样平常，但背靠北苑和望京，尤其望京板块家当聚拢效应较强，未来升值空间还是很大。且有一定的一二手房价倒挂上风，各位打新，还追求品质的，绝对ok。
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