租赁期内
不能随便涨价
但如果条约约定
“租金根据市场颠簸进行适当调度”
房东欲涨租金
承租方不同意时
条约该如何履行？
造成的经济丢失由谁承担？
01
租金协商未达成同等，诉至法院
2021年12月，米翔将位于阳朔县一门面出租给赵连发卖土特产及旅游产品。双方签订房屋租赁条约，约定：租赁期限为4年，第一期为2022年1月至2024年1月，租金7万元；第二期为2024年1月至2026年1月，租金根据市场颠簸进行适当调度，涨减幅度以双方商量结果为准。
条约签订后，赵连支付了4.5万元租金和如约担保金1万元，对门面重新装修并运营。在此期间，双方相安无事。
直至2023年12月，赵连与米翔协商第二期租金事宜。由于赵连不同意涨房租，米翔提出终止条约，并哀求赵连将门面内物品全部清走。
赵连表示，条约期限还有两年，如不能正常业务，其在门面堆积的土特产将处于滞销状态，以是谢绝腾退。
双方多次协商无法达成一存问见，米翔遂将门面锁上，明确表示不再履行条约。今年1月，赵连诉至桂林市阳朔县公民法院，哀求米翔连续履行条约，并赔偿其停业期间的经济丢失。
米翔旭日朔法院提起反诉，要求法院判令解除房屋租赁条约；赵连支付第一期剩余租金2.5万元，并按逐日400元标准支付房屋霸占利用费。
米翔称，双方在协商第二期租金时，同路段的铺面租金已大幅度上涨，他依照房屋租赁条约的约定按市场价格上浮租金，但是赵连没有赞许，且赵连一贯没有支付第一期租金中尚欠的2.5万元。因此，他不愿意连续履行条约，哀求赵连清空屋内物品，但赵连不予理会，将其用于发卖的商品及干系物品堆放于门面内，导致门面再次出租受阻。
02
房东承担违约任务，租客支付租金及房屋霸占利用费
阳朔县法院审理后认为，双方签订的房屋租赁条约系双方真实意思表示，未违反法律法规逼迫性规定，属于有效条约。根据民法典的干系规定，条约生效后，当事人就质量、价格或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照条约干系条款或者交易习气确定。价款或者报酬不明确的，按照订立条约时履行地的市场价格确定。租金虽为租赁条约不可或缺的主要组成部分，但在对租金未进行明确约定的情形下，仍可结合交易习气和市场价格等办法确定，不影响房屋租赁条约的成立及连续履行。故米翔在双方对租金未达成一存问见的情形下，将门面锁上，以其行为明确表示不再履行条约，即单方解除条约，不符合条约解除的法定条件。
米翔终止履行房屋租赁条约的情由不成立，已构成违约，答允担相应的违约任务。阳朔县法院指出，根据双方供应的证据，赵连提交的门面装饰装修丢失的收据与付款记录的韶光、收款人、金额等信息不吻合，且大部分物品可拆走再次利用，此项主见不予支持。赵连提出米翔逐日按800元标准赔偿其经济丢失，但未提交证据证明店铺实际营收情形，且土特产等商品可连续发卖，法院酌定以租金为标准，由米翔向赵连支付违约金1.75万元，退还如约担保金1万元。
米翔主见租金及房屋霸占利用费，对此，阳朔县法院认为，双方在履行房屋租赁条约期间，赵连尚欠租金2.5万元，赵连辩称该项租金米翔赞许免除，但未能供应证据证明。对付赵连提出免除租金的主见，法院不予支持。鉴于2022年尚处疫情期间，法院依政策酌情减免赵连部分租金，赵连还应支付租金7500元。
此外，双方在签订条约时没有对第二期租金进行明确约定，均存在一定的缔约过失落任务。赵连用于发卖的商品及物品尚存于案涉门面中，实际霸占案涉门面，法院酌定赵连向米翔支付房屋霸占利用费4257.53元。
阳朔县法院作出一审判决：米翔向赵连支付违约金1.75万元，退还如约担保金1万元；赵连向米翔支付租金7500元及房屋霸占利用费4257.53元。
讯断生效后，双方各自按照讯断履行完毕。（文中人名均为化名）
03
法官说法
“守诚信、重承诺”是中华民族传统文化的主要组成部分，也是我国社会主义核心代价不雅观的主要内容。老实信用原则不仅是条约签订的基本原则，也是全体民事活动的基本原则。依法成立的条约对双方当事人有法律约束力，双方应严格依照条约履行自身责任，遵照诚信原则，掩护左券精神，切勿因梦想一时利益单方毁约或擅自提高价格，涨价应该按照市场租金标准、租赁期限是非等进行约定。同时，租金、租期等作为租赁条约的关键内容应以书面形式进行明确、详细的约定。当事人要保存好干系的条约原件、付款凭据，以便发生轇轕时更好地掩护自身权柄。
04
法律链接
民法典第7条民本家儿体从事民事活动，应该遵照公正原则，合理确定各方的权利和责任。
民法典第509条当事人应该按照约定全面履行自己的责任。当事人应该遵照诚信原则，根据条约的性子、目的和交易习气履行关照、帮忙、保密等责任。当事人在履行条约过程中，应该避免摧残浪费蹂躏资源、污染环境和毁坏生态。
民法典第563条有下列环境之一的，当事人可以解除条约：
（一）因不可抗力致使不能实现条约目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行紧张债务；
（三）当事人一方迟延履行紧张债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现条约目的；
（五）法律规定的其他环境。以持续履行的债务为内容的不定期条约，当事人可以随时解除条约，但是应该在合理期限之前关照对方。
来源：广西法治日报、阳朔法院、广西高院
