根据国家统计局数据，70个重点城市，二手房价无一逆势上涨；根据30家A股上市房企表露的古迹预报，TOP30房企发卖古迹全面下滑，国家队亦未能幸免。这些数据不仅反响了上半年楼市的形势，也让人们对下半年楼市走向多了一丝忐忑。
不久前，中指研究院发布了《2024上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望》，山西朗润智业同期发布了《太原2024半年度楼市报告》。上述内容显示，2024年以来，全国新居市场整体延续调度态势，而太原楼市与全国楼市的上半年走势有着较强的相似度、关联度，市场依旧下行，筑底期尚未修复，市场“破冰”行动仍需连续。
A 政策：楼市仍处复苏期 政策见效尚需韶光
2024年上半年，海内经济总体平稳运行，但房地产行业复苏缓慢，仍面临诸多寻衅。根据30家A股上市房企表露的古迹报告，2024年上半年，30家A股上市房企80%处于亏损状态。
中指研究院报告显示，房地产整体下行压力仍较大。5月17日房地产“一揽子”新政目标聚焦稳市场、去库存；6月7日，国务院常务会议再次明确“对付存量房产、地皮的消化、盘活等事情既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、踏实推进”。中指研究院剖析认为，多项政策落地后，部分核心城市二手房成交率先好转，但新居市场整体尚未明显改进，政策见效仍需韶光。下半年宏不雅观政策或进一步发力稳经济，房地产政策估量将聚焦在“稳市场”“去库存”方面，配套政策有望连续优化落实。
回看太原房地产政策方面，从2022年开始，太原再次进入政策利好期，解除限购，存量房、新居利率低落，降落首付，放宽公积金认定标准，政策扶持力度不断加大。目前，太原首套房首付比例15%，二套房首付比例25%，公积金贷款利率分别调度为2.35%和2.85%。公积金认定标准放宽、取消“商转公”韶光限定；出台以旧换新政策，推动一二手房联动。但目前来看，新政对地产发卖带动效果较弱。业内人士剖析认为，本轮调度行业整体处于下行周期，政策落地见效尚需韶光，市场仍旧处于缓慢修复阶段，估量后期利好政策将持续发力。
B 楼市：现房更具竞争力，省城住宅成交价涨量跌
当前，房地产整体下行压力仍较大，这在新居发卖市场上有所表示。数据显示，2024年上半年，重点100城新建商品住宅整体市场生动度偏弱，成交规模处近年来同期低位。据初步统计，2024年上半年，重点100城新建商品住宅月均成交面积约2000万平方米，同比低落约四成，降幅仍较大。5月17日的楼市“一揽子”政策落地后，市场感情有所回升。在此背景下，现房发卖表现好于期房，占比提升至三成以上。中指研究院数据显示，2024年1—5月，商品房期房发卖2.5亿平方米，同比低落31.0%；现房发卖1.1亿平方米，同比增长23.0%，表现明显好于期房。从占比上看，2024年1—5月现房发卖面积占总发卖面积的比重为30.6%，较2023年整年提升8.1%。
而朗润智业《太原2024半年度楼市报告》显示，2024年上半年，省城商品房成交面积158.42万平方米，同比低落27%；成交金额197.32亿元，同比低落22%；成交均价12343元/平方米，同比上涨6%，价涨量跌的缘故原由基于市场中高端项目比例大，市场均价呈构造性上涨。在住宅市场方面，2024年上半年住宅成交154.88万平方米，同比低落26%，为十年来新低。
值得一提的是，2024年上半年，省城公寓市场自2013年以来首次无供应，成交量断崖式下滑，仅为1.10万平方米，同比低落59%，处历史最低值，成交价格9187元/平方米。目前，在售公寓项目处于持销期，大部分项目价格在8000元/平方米以下，各项目均处于低价匆匆销阶段。
C 地皮：房企投资节奏放缓，地方国企兜底拿地
新建项目市场生动度偏低，在“以销定投”的策略下，房企投资更加谨慎。根据初步统计，2024年上半年，全国300城住宅用地推出1.1亿平方米，同比低落42.7%；住宅用地成交8105万平方米，同比低落35.4%；地皮出让金4993亿元，同比低落40.6%。土拍热度方面，仅部分热点城市优质地块尚能实现溢价成交，大多数城市地块底价成交乃至涌现流拍，整体成交楼面均价同比低落8.0%，溢价率较去年同期低落2.5%。
太原地皮市场也紧跟全国趋势，无论是成交量还是政策勾引，均与全国有极高的相似度。4月，我省9部门联合发布的《2024年山西省房地产稳市场防风险匆匆转型专项行动方案》，个中明确提出了要适度减少住宅用地供应、掌握商品住宅上市节奏、完善配套举动步伐培植、鼓励企业多措匆匆销、推动房企转型多元化发展等。而根据朗润智业《太原2024半年度楼市报告》，太原地皮市场供求两端同比呈现低落态势，溢价率趋于0%，险些均为底价拿地。2024年上半年，太原地皮累计供应20宗，面积48万平方米，建筑面积234万平方米，同比分别低落41%、52%和25%；累计成交地皮16宗，成交面积31万平方米，建筑面积135万平方米，同比分别低落20%、28%和3%，成交楼面地价2106元/平方米，同比低落23%，溢价率0.5%，处于低位状态。
供应及成交地块中，六城区均有地皮供应，小店区南城核心板块为主力供求区域，成交地块多为城改用地，且多位于城市环线外围。从拿地房企来看，品牌房企在地皮市场险些难觅身影，竞得人多为本土企业，例如太原市龙城发展投资集团有限公司、太原市保障性住房开拓培植有限公司、太原杏花岭国有投资有限公司等，地方国企兜底拿地行为明显。
D 品牌：行业“洗牌”持续，国央企仍是太原楼市主力
7月中旬，多家上市房企在盛夏交出了半年景就单。总体来看百强房企发卖总额仍不才降，但同比降幅已连续4个月收窄，政策效应逐步显现。数据显示，2024年上半年，TOP100房企发卖总额为20834.7亿元，同比低落41.6%，发卖目标完成率方面，2024年上半年，范例房企目标完成率均值为41.5%，而去年同期是63.2%。克而瑞地产研究中央公布的数据显示，上半年百强房企实现发卖操盘金额18518.3亿元，同比降落39.5%，降幅收窄4.7个百分点。
值得把稳的是，企业发卖额整体低落，千亿房企数量也随之减少。上半年，全国发卖额超千亿的房企仅剩6家，较去年同期减少1家，房企格局迎来新一轮“洗牌”。头部房企来看，最大的变革是，中海地产超过万科地产，从去年同期的“保万海”格局，变为目前的“保海万”新格局。但三家发卖额均较上年同期低落，同比降幅分别为27%、18%、38%。绿城中国、华润置地、招商蛇口、建发房产、滨江集团、龙湖集团和越秀地产位列全国前十。此外，碧桂园从去年上半年的第6位，降至目前的第16位，发卖额缩水至333亿元。
房企格局“洗牌”在太原楼市同样非常明显，去年同期“保海万”格局发生了较大变革。朗润智业数据显示，中海地产、保利发展、金地集团霸占前三，成交金额均在20亿元以上，此外，太原市场头部房企集中度进一步增强，前三名市场份额超41%。个中，中海地产以31.38亿元的成交金额排在第一；保利发展、金地集团位列第二、第三；而此前一贯在全城前三的万科地产已经跌出前五，以12.81亿元的成交金额排在第六。整体来看，太原楼市国央企为市场主力，市场份额达63%。
E 产品：刚需盘供需比例压缩，高端改进户型持续向好
从产品方面来看，今年以来，全国各地改进型与高端型的项目发卖占比提升较大。据中指研究院统计，上半年，代表企业140—200平方米改进型项目发卖额占比增长4.2%至24.7%；200平方米以上高端型项目发卖额占比同比增长2.8%至22.0%，增幅仅次于改进型项目。比较之下，90平方米以下刚需型项目与90—140平方米刚需改进型项目的发卖额占比同比分别低落0.1%和6.9%。
克而瑞研究中央统计数据也显示，今年上半年，在重点监测的194个城市中，三房产品成交套数霸占市场主导地位，占比为54.1%，但较去年同期下滑1.8个百分点；四房产品成交套数占比提升至28.1%，较去年同期增长1.7%。
从太原市场来看，三居产品占比在不断提升。2024年上半年，二居产品占比低落至10%，三居产品占比提升至79%，个中，经济型三居霸占市场主力，占比43%。与此同时，三居产品涌现两极分解的征象，一方面，刚需客户追求低价，三居产品面积段、总价段不断下探，经济性三居产品面积段由120-130平方米下探至100-110平方米，总价段由100-140万元，下探至100万元以下，而改进客户更追求舒适度，面积段160平方米以上大三居及总价段180万元以上三居呈现上涨趋势。
从单个项目来看，高端改进项目表现突出且竞争激烈，刚需市场份额压缩严重。丽华板块的中海天钻、中国铁建花语堂凭借内城稀缺地理位置、准现房和现房及教诲利好进一步加持，位列半年度成交金额前两位，且差距极小；改进项目长风金茂悦、高端项目太原瑞府位列单盘发卖第三、第四；中海学仕里为刚需改进类项目中排名最高的，在全城单盘总发卖金额榜单上排名第五，上述五个项目的成交金额市场霸占率超过了25%。此外，在项目成交金额前20中，单价15000元/平方米以上项目占9席，10000元/平方米以下项目仅占4席，城市核心区高端项目表现突出，刚需项目仅中海学仕里、招商时期主场入围前十。
F 趋势：去库存稳市场，楼市有望触底反弹
据中指研究院剖析，宏不雅观经济方面，今年以来，我国经济平稳运行，但外部环境依然繁芜严厉。从海内来看，经济持续回升向好仍面临诸多寻衅，下半年宏不雅观政策或将进一步落地落实，助力经济稳中向好发展。
从太原楼市来看，数据统计，截至6月尾，省城市场已推未售库存量为364万平方米，去化周期为14个月，市场成交疲软，导致流速较慢，市场库存总量虽有所低落，但去化周期仍旧较长。业内人士剖析认为，去库存已成为短期房地产政策的重心之一。结合5·17政策基调来看，国企收储未售新居正成为政府力推的消化存量房产的模式，目前太原已经出台“以旧换新”政策，估量后续借鉴全国履历出台国企收旧换新、非居改租等模式去库存之外，盘活存量地皮也是去库存的主要方法，估量太原后续将加大存量地皮盘活力度，掌握供地节奏，缓解市场压力。
保利发展山西公司干系职员表示，2024年上半年，省城楼市向好迹象明显，已走出拉踩式价格战，虽然楼市中的楼盘数和品牌数有大幅缩水，但可以明显感想熏染到改进需求购房意愿的强烈。保利旗下在售主力项目市场定位准，再加上保利品牌沉淀韶光长，发卖基本达到了预期，尤其是改进类、高端类、户型好的项目价格还有所上涨。“太原市出台‘以旧换新’政策之后，保利山西积极相应，推出了相应的置业优惠活动，延长了分期付款韶光、增加了优惠力度等。我们认为通过持续进化产品系知足不断变革的市场需求，就能得到市场认可。”2024年下半年，保利山西还将在太原推出其标志性的高端改进型产品，增加太原楼市的供应量。
业内人士预测，省城楼市下半年市场仍面临调度压力，呈现缓慢平稳过渡。根据不完备统计，城市核心区潜在已知地皮地块仍有较多未被开释，重点集中在万柏林区迎泽西板块、长风西板块，例如后王地块、小王地块、公交地块等，还有小店区南城核心板块、龙城大街板块，例如紫竹院地块、杨家堡地块等，估量后续中高端项目加快入局，市场两极分解更加明显，同时优质稀缺地皮资源也会对房企投资计策产生一定影响。当前，市场信心总体虽然有所规复，但上半年楼市成绩单反响了当前楼市的严厉形势和繁芜局势。下半年，期待地方政府连续出台有力方法稳定市场预期、提振购房需求，并加快推进存量改造事情以适应房地产市场的新形势。同时，房企也应积极调度策略、优化产品和做事以提升市场竞争力，在多方共同努力下，下半年楼市会进入谷底横盘期，随后逐渐规复元气，实现平稳康健向上发展。
山西 柴旭晖 演习生 胡亿琳
