案情简介
张女士与王师长西席通过幸福房地产中介公司（以下简称“幸福公司”）签订《北京市存量房屋买卖条约》《房屋买卖定金协议》，约定由张女士购买王师长西席名下房屋，房屋面积为47.1平方米，价款350万元。条约还约定，条约签订当日由张女士向王师长西席支付定金50万元，房屋附属举动步伐设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给张女士，王师长西席应该在领取全部房款当天将房屋交付给张女士，自条约签订之日起90日内，双方申请办理房屋权属转移登记手续。
条约签订当日，张女士向王师长西席支付了定金50万元，幸福公司按程序办理了网签手续，网签条约中该房屋约定的成交价格为270万元，王师长西席供应的银行账号在网签协议中作为监管账户提交。后双方因房屋附属举动步伐设备及其装饰装修折价款问题发生争议，王师长西席注销了作为监管账户的银行账号，导致网签无法完成，张女士无法定期支付购房款。
张女士诉称，已定期向王师长西席支付定金，《北京市存量房屋买卖条约》明确约定房屋附属举动步伐及装修随房屋一起交付，房屋价款已经包含了装修折价款，王师长西席注销银行账号的行为违反了条约约定，至今已过90日办理房屋过户的期限，故诉至法院哀求王师长西席连续履行条约。王师长西席认为，网签条约价格270万元，与房屋约定的实际交易价格不同，系阴阳条约，应属无效，其有权谢绝连续履行条约，现哀求解除条约。
法院审理
法院经审理认为，张女士与王师长西席签订的《北京市存量房屋买卖条约》约定房屋价款为350万元，该价款符合签订条约时的市场代价，王师长西席哀求增加涉案房屋的附属举动步伐及装修折价款，缺少法律依据。该条约系双方当事人真实意思表示，且不违反干系法律逼迫性规定，故合法有效，应该按照房屋价款连续履行。双方网签条约中约定的房屋价款为270万元，而双方实际签订的《北京市存量房屋买卖条约》为350万元，网签条约实为避税考虑，故关于270万元的价款约定无效，但并不妨碍双方按照《北京市存量房屋买卖条约》的履行。法院终极讯断张女士将剩余房款支付给王师长西席，王师长西席合营张女士办理房屋权属过户手续，干系税费由张女士按照房屋实际交易金额包袱。
法官说法
“阴阳条约”是指条约当事人就同一事变订立两份以上内容不相同的条约，一份对内，一份对外。个中，对外的“阳条约”是为了规避监管、降落房款，从而减少税费，不是双方真实意思表示，实际交易价格则由“阴条约”约定。
《中华公民共和国民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示履行的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐蔽的民事法律行为的效力，依照法律有关规定处理。第一百五十三条第一款规定，违反法律、行政法规的逼迫性规定的民事法律行为无效。但是，该逼迫性规定不导致该民事法律行为无效的除外。第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，危害他人合法权柄的民事法律行为无效。
依法纳税是每个公民应尽的责任。本案中，张女士与幸福公司通过故意做低房价躲避纳税，网签条约中约定的价格条款无效。张女士与王师长西席在签订二手房买卖条约时，系通过平等的办法进行磋商，且均为真实意思表示，因此房屋买卖条约仍旧有效。网签条约中的价格条款无效，不影响双方连续进行房屋交易，张女士应按照房屋真实的交易价进行纳税，王师长西席不能就“阴阳条约”主见房屋买卖条约全部无效，应连续按照双方真实意思表示连续进行履行条约责任。
实践中，二手房买卖交易中签订“阴阳条约”表面上看似可以避税，实际上潜藏巨大法律风险，根据《中华公民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款之规定，对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。此外，我国《刑法》第二百零一条规定，纳税人采纳欺骗、遮盖手段进行虚假纳税报告或者不报告，躲避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，可构成逃税罪。2024年3月18日，最高公民法院与最高公民审查院发布《关于办理危害税收征管刑事案件适用法律多少问题的阐明》明确将签订“阴阳条约”认定为《刑法》第二百零一条规定的“欺骗、遮盖手段”。因此，二手房买卖签订“阴阳条约”不仅不能避税，乃至可能触犯刑法，构成犯罪，切切不可为。
（文中人物均系化名）
