业主大会会议集中答疑(一)
自小区业主大会正式发布《关于组织召开业主大会会议续聘/选聘物业等议题由业主共同决定的公告》(以下简称《公告》)后，通过微信群、微信或电话等渠道陆续收到了小区业主、居住人和部分潜在报名物业做事企业的提问，为推进信息公开，就有关问题归纳梳理经咨询法律顾问后，将陆续推出集中答疑，本期答疑内容如下：
问：小区业委会现有多少人？对物业做事企业是否有方向？
答：按照《民法典》，小区通过召开首次业主大会会议投票选举，成立了首届业主委员会，任期五年，并于2023年10月26日在湛江市麻章区麻章镇公民政府完成备案登记，业委会现有正式委员13名、设主任1名，副主任2名，小区设立有监督委员会，共有委员3名，目前业委会和监委会组织机构健全，业委会委员都能正常履职，采纳“党建引领、科技赋能”计策推进小区依法管理。
业委会对候选物业做事企业没有任何方向，法律上也不许可有任何方向，业委会把候选做事企业的选择权交给全体业主投票共同决定，得到法定通过后业主大会授权业委会与中选物业企业签署物业做事条约。
反之，如果业委会有任何方向，也不会发布如此公开透明的《公告》了，实践证明，业委会仅是小区业主大会的实行机构，依法履职搭台推进全体业主共同决定。
问：听说业委会注册了物业公司？
答：小区业委会是业主大会的实行机构，任何重大事变都须要召开业主大会由业主共同决定，业委会没有这方面的授权，因此没有资格注册物业公司，也不会去注册物业公司，如有业主和居住人听到上述传言，请大家负责甄别，理性对待，不信谣，不传谣，统统以证据为准，法治社会，以事实为依据、以法律为准绳。
问：物业做事企业报名是否须要先完成某个登记手续还是直接打电话或微信确认就算报胜景利？然后再自行制作投标文件于9月22日当天提交？
答：按照《公告》会议流程，报名企业须要向业委会对公银行账户缴纳30万竞选担保金或供应为期三个月的30万银行保函，以2024年9月20日18:00前业委会银行对公账户收到竞选担保金为准，报名竞选物业做事企业同时须要向会务机构（156-8380-1973/151-1357-1710索取报名流程）缴纳2000元报名费，3000元统一宣扬组织费（企业志愿行为），9月20日18：00前截止，9月22日14:00在会务组关照的指定地点统一递交竞选资料即可（把稳是竞选资料不是竞标资料,本次业主大会并不发布标书），届时通过视频号直播。
问、报名费和宣扬费一共5000元是否须要通过对公账户转出？有无发票？
答：报名费2000元和统一宣扬组织费3000元缴纳办法不限（《流程奉告书》中已奉告缴纳银行账户，请向156-8380-1973/151-1357-1710索取），但竞选担保金30万须要通过报名物业做事企业的银行对公账户转账至业委会银行对公账户（见《流程奉告书》），或开具30万银行保函。报名费和宣扬组织费会务机构需开具发票。
问：投标保函和如约保函有无详细魄式哀求和机构哀求？
答：格式请潜在竞选报名物业做事企业向所开具的银行查询，开具后银行可供应网上公开查询。
问：湛江市内有缴纳税收的注册企业是指针对本项目成立分公司吗？
答：包括中选物业做事企业自己、分公司、子公司、控股公司都可以。
问：流程奉告书是哪一份文件？回执函在哪里呢？
答：流程奉告书请向第三方会务机构索取（156-8380-1973/151-1357-1710），第一个报名电话（微信索取），也可向业委会会务组索取，回执函格式已在流程奉告书中。
问：会务机构统一制作宣扬资料是否会帮报名物业做事企业审核？避免输出不实资料。
答：竞选资料由竞选物业做事企业自行设计并卖力审核，会务做事机构仅卖力统一展架制作和云展台支配等。
问：《公告》会议流程（八）“2024年9月24-30日期间……”是若何的宣扬展示办法？须要企业供应什么内容？
答：由于南亚郦都小区业主规模超大（4956户），大部分业主和居住人平时都忙于上班，建议以线上宣扬、宣讲为主、线下为辅，包括但不限于：
1．参加会务方统一通过视频号组织的线上宣讲（20-30分钟/家）直播活动、线上答疑（15-20分钟/家）直播活动，竞选企业在自己公司所在地会议室通过腾讯会议接入会务方视频直播平台，事后还安排有直播回放。
2．参加线上企业云展台，由竞选物业做事企业供应电子视频资料，包括但不限于：针对本项目的视频宣扬、宣讲直播回放、答疑直播回放、公司宣扬视频、适宜手机不雅观看的长图片、企业竞选PDF资料、公司简介、回执函等，上述资料委托会务方上架，供业主大会会议期间全体业主查询、分享、转发等。
3．竞选企业可供应针对本项目竞选的图文并茂资料（PDF/Word/MP4等格式）提交会务审核，会务组织方推举给小区各业主群、今日头条、微信"大众年夜众号等新媒体，帮忙宣扬推广让业主理解候选企业。
4．竞选企业可设计1-2个X展架内容，委托会务组织方集中喷绘，9月24日后及业主大会召开期间，在小区集中展示和现场答疑。
5．9月24日-10月7日期间，会务组接管小区业主报名，业主志愿者自行组成业主稽核团，自行前往竞选物业做事企业推举案例明察暗访。
6．本次业主大会会议鼓励竞选物业做事企业加大宣扬力度，但不得涌现诋毁第三方征象。
问：关于差额投票有个担心，比如业主可以选三家，A是心仪的企业，但为了凑足三家还要再搭选两家(比如选了E和F)，万一涌现大家为了凑足三家都随手选了E，则E很有可能意外中选，是否竞争机制不健全，建议让每个业主只勾选一家或最多勾选两家。
答：本小区业主规模超大，为实现只召开一次业主大会会议，就成功选聘出新物业，本次《公告》借鉴了业委会委员差额选举履历，采纳对竞选物业做事企业差额勾选办法，在2/3参与率达到的情形下，就能实现至少有一家竞选物业做事企业会得到《民法典》第二百七十八条哀求的50%通过率，实践证明，每每不止1家竞选物业做事企业会同时得到50%通过率的征象。
本次《公告》采纳差额勾选，每个业主可同时勾选报名竞选物业做事企业数量的30-50%比例，此规则已在《公告》中详细明确，上述规则已得到专家大数据概率理论算法支撑，并在多少个物业选聘项目实践得到完备验证，暂时未涌现任何意外，上述担忧也属于极度征象，实践中，很难有这种极度征象发生，如果A、B、C都是业主心仪的竞选物业企业，更多的业主都会同时从A、B、C中勾选，而并不会刻意去搭配E或F。
问：关于共管账户资金，《公告》会议流程（十）“在条约签订前，还需将前期承诺一年内的整改投入资金一次性划入业委会对公账户或业委会开设的共管账户监管利用”，可否入驻后再划转？
答：不可以，按照会议流程和条约实行，如中选后规定韶光内不打入，业委会可选择下一家签约，如中选物业做事企业承诺投入的整改资金额度比较大，可以利用银行保函办理。
问：能否供应小区业主委员会备案证明及南亚郦都业主大会议事规则，供竞选物业做事企业决策参考？
答：可以，备案证明扫描件及业主大会议事规则PDF版已上传腾讯文档，请扫码下载查阅。
问：可否供应小区业主关怀的问题清单？
答：可以，正安排网络整理后通过小区微信"大众年夜众号集中发布，请把稳自行查阅。
问：选聘《物业做事条约》第21页“第五十三条 本条约签订后除非被公民法院依法终审撤销外，本条约均为合法有效。超过【30】日，乙方没有实际入驻甲方物业区域，视为乙方首次违约，乙方赞许甲方扣除总条约如约担保金的【15%】…”，若因前物业不撤出或在投票结果公示期内有业主提出异议等非中选物业公司主不雅观缘故原由而造成的中选企业未实际入驻，应如何界定，是否增加例外条例。
答：召开业主大会会议形成业主大会决议和按照决议签署物业做事条约，是业委会的主体任务，物业做事条约备案和物业做事企业实际入驻是中选物业做事企业的主体任务，业委汇合营，任何质疑和投诉是每个公民和组织的法定权利，在公民法院未做出终审裁决前，并不影响中选物业做事企业正常实行业主大会做出的决议和决议的法律效力，包括物业做事企业实际入驻并供应物业做事。
问：中选物业做事企业如不能将物业费条约在住建部门备案,6万中选做事费退不？
答：物业做事条约备案属于中选物业做事企业的主体任务，业委会供应帮忙。把稳，备案仅是奉告性程序，不是物业做事企业实际入驻的前置审批程序，中选做事费与备案程序无关，会务机构不会退还。
问：物业做事满意度调查建议是否可在中选物业做事企业实际入驻9个月后再启动更得当？
答：原则上按照《公告》会议流程和做事条约约定实行，详细情形结合实际由业委会补充。
问：《公告》不设置任何资格门槛条件，会不会有上百家企业来报名？
答：本次选聘物业业主大会会议，采纳开放办会，不设置任何资格门槛条件，为保护业主大会会议成果，竞选企业需向业委会缴纳30万竞选担保金，并向会务机构缴纳2000元报名和统一宣扬组织费3000元（可自行组织），全体韶光过程估量两个月，由于选聘活动足够开放，相信竞争足够充分，理论和实践都不会涌现上百家竞选物业做事企业来报名征象，只有与本小区相适配、具有业主口碑根本的潜在物业做事企业才会参与报名竞选。
本次业主大会会议力求过程公开透明、流程合规高效，请大家不信谣、不传谣，积极做好本次业主大会会议的宣扬发动阐明事情。请大家关注微信"大众年夜众号：“南亚郦都”，干系信息将通过该"大众年夜众号发布，欢迎大家推举自己心仪的物业做事企业尽快参与小区实地踏勘和报名（156-8380-1973/151-1357-1710）竞选，本次业主大会会议鼓励物业做事企业加大宣扬力度，只要不涌现诋毁第三方即可。
特此公开答疑。
湛江市麻章区南亚郦都小区业主委员会
2024年9月4日
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