2024年上半年，克而瑞不动产运营华南区，在依托克而瑞最核心竞争——大数据系统根本上，凭借专业严谨的研究态度，启动了“2024年上半年深圳租赁住房行业在营“运营力”项目TOP10榜”测评评比。
“运营力”测评，划分6大“一级指标”和21大“二级指标”，重点稽核衡量长租企业的运营效率、本钱掌握、房源扩展力及做事质量、品牌形象、媒介资源、媒体曝光、品牌口碑度高、品牌发负责、品牌资产力等指数。个中六大“一级指标”包含“运营品质、运作效益、运营能量、运营水平、运营创新、运营辐射力”；“二级指标”渗透到“空间运营、配套运营、环境运营；项目招租效能、项目运营效益、家当经济贡献效能；客群运营力、未来方案运营力、项目本色运营力；管理系统、运营体系、数智化体系、媒体运营力；项目创新、运营创新、做事创新、活动创新；辐射圈层、辐射增量群体、做事维度、活动维度”等细化指标。
经由克而瑞不动产运营华南长达半年以来调研及深度测评，“2024年上半年深圳租赁住房行业在营“运营力”项目TOP10榜（排名不分先后）”测评结果如下——
榜单重磅发布
榜单解读
近些年深圳租赁住房项目产品“发展”正从“外”向“内”进化，同时项目的“运营”则从“内”向“外”拓。更多的“运营”已经不止于居住的本身，还有便是“运营”本身的“成长张力”。
越低效的长租公寓项目，将无法得到可持续下去空间；但越高效运营的项目，从追求规模到追求产品本身运营“张力”，抚平前期运营本钱，逐步沉淀出运营增效，开始盈利、利厚，让公寓走向一条可持续、可发展、可张力的“活力资产”路径。
PART/ 1
“新质式”运营效能追求，
重在“运”与“管”品质与维度！
有限的本钱，特殊在“降本增效”长租公寓高质量发展阶段，更重于“产品运营”的升级迭代。
“新质式”运营，更讲求长租公寓企业在运营方面的“多维度”能力。从“产品”到“品质”，从“品质”到“效益”，从项目本身运营到社区商圈“运营影响维度”的进化。“新质式”运营表示在多元资源要素高度集中与高效运转，将有限的资源，领悟到高效资源“重新构建”中去。不仅仅是运营高科技、高技能创造出更高效运营效益，还从高效资源领悟中产生出“差异化、多元化”的品质维度、空间维度、市场竞争活力维度。
资产，变为“资管”。每个项目都将是一个“活”的资产，通过“管”来赋能“资”的代价延伸度和成长力！
比如这次上榜的“万科泊寓云城”项目，是深圳新时期家当构建下的一大社会化长租公寓运营典范。其将产品本身的运营领悟到全体园区各项“赋能上”，在园区打造一个“超大规模、丰富社群的西丽总部基地典范项目”。其以“公社式”观点设计模式，设计“活力社区社交、极限悦动运动、歌德朗阅阅读、重逢惬意休闲、尽享美食厨房、繁华商圈周边”多元体系，构建一处充满活力的更懂生活、更懂热闹“轻年光合聚场”，是低密度自由办公客群聚落，企业员工空想居住场所。用高品质人文运营思维，领悟园区各方资源，为租住、商务差旅居住需求供应办理一体化方案。其项目合计有10多栋，分布在园区。每栋公寓楼下最大化设计公区、配套，各种丰富的配套，组建园区中庭式浪漫自由区，可以说是全深圳十分罕见，为西丽总部基地高本色人才、科研高端人才，供应分歧凡响居住空间场所，还创造了许多提升品质生活空间的“公区社圈”。在这座133万平方的四十年来深圳大型产城综合体中，这可以说是匠心打造的百万级聪慧微缩城市，覆盖超5万家入住企业。公寓、商业、泊寓、产办、酒店等多个业态，也让这些资源给公寓产品带来“资源高效集群化”运营效应。同样以家当园为根基的“三一喜悦公寓（三一云都）”项目，其将公寓的年轻化、高端化匹配园区高端人才需求供应运营办理方案，全方位高品质家当园酒店式做事运营，不止在运营的做事上，还在公寓产品整体的设计、运营、效能上“增值”，知足社会新人等全周期式诉求。产品设计十分精细，运营十分细腻化，化繁为简，创造温暖小窝，治愈许多客群事情之外不愉快。设计的“悦书房”，也是表示“一半烟火，一半书喷鼻香”新质式体验。
有巢公寓深圳留仙洞店，成功将集中工业地皮“变活”，凑集地皮、商业、商街、人群、运动生活等多重资源，将旧工业厂房变为一整片的有活力“租赁社区”。其也是深圳“非居转租”标志性项目，大型公寓运营典范，创造了许多运营效能。除开本身西丽、兴东地区的租客客群，其还与深圳南山科技园园区展开深度运营互助，将产品做事范畴延伸到深圳核心区科技园白领集群区，创造很多完善的公区配套。有图书馆增长知识，还有打通科技园上班的“公交式”接驳大巴，让租客上班放工两不误，夜晚归来都有归属感。
“新质式”运营，不止表示本身公寓运营的“高速进化”效能，还表示公寓本身已经融入到全体商圈，乃至城市地区新起“家当升级”与“城区居住人群”对美好居住神往及“质量居住”的缔造！
PART/ 2
构建“活力”社区多元化“场景”，
精准打动目标客群！
从“租赁孤岛”到“租赁社区”，这是长租公寓新阶段进化一个显著特色。
运营逻辑也将环绕“租赁社区”这一底层，回归到市场实质，客群的主体，人类居住属性的“统统”展开。
如何创造一个美好的生活神往寓所？如何通过运营让租赁社区变活？如何让租赁项目成为地区人群神往的“生活空想之城”，这正是公寓本身运营的七寸方向。
比如这次上榜的“云谷星寓”项目，通过创造“超级星期六”这个点，在韶光观点和行动观点上，竭力创造一个“活”的社群，活的“社圈”，构建“活力”社区多元化“场景”，精准打动目标客群！
通过“运营”创造出租赁公寓项目社区本身“独特的表达”，越来越紧密的实用性与生活场景共舞的领悟性，越来越符合年轻一代或者高净值客群对生活办法和社会代价不雅观的新需求与新追求。魔方公寓(景田店)的楼下设计一大片的中庭院式“咖啡吧台园地”，闲坐的“休闲拾光式”设计运营，通过标准化打造了一个符合该片区都邑新生代租住社区，让租客体验到“人性化”的回归。其运营的设计也打破了产品本身功能性，更向空间体验与生活质感的回归，构建更加符合年轻租客生活空想场景，营造好的有“生命力”居住场所。“有巢公寓深圳留仙洞店”项目的“七大空间”设计与运营，极大丰富了多元社区活动场景，延展了本身产品居住之外的“代价增效”，在设计上打造“绿洲生活馆”，构建邻里多样化社交，增长本身公寓“磁吸”代价效应。
产品的设计会产生代价，同样，运营“场景”的设计打造，也会产生运营的代价，赋能公寓本身“吸引力”及租客的“续约率”、“转头率”、“推举率”。
PART/ 3
“商业”的增效，
社区“观点”的延伸与创新“运营力”
“租金”之外的效能，将是衡量今后长租公寓项目运营效能与增长代价的方向。这一点的打造将与“商业”的增效，社区“观点”的延伸与创新运营紧密结合。
从“社区”到“街区”。
今年陆续看到许多这样的鲜活案例。比如龙湖冠寓的“天街”产品，这是新一代其“资管”产品升华，将产品内涵延伸到“街区”，打破“社区”的范畴。
在深圳，“万科泊寓云城”项目创造了许多“街区”商业的观点，8万平方的商业配套，将租客的生活，与外界的商业街区联动为一体，成为“共生体”，做更大的公寓产品之外的商业延伸，提升产品的“增效”。“云谷星寓”项目采取多元化“商街”观点，领悟“大戏院、大运动公园、大图书博物馆”之类的文旅一体化，营造高效的商业赋能，让客群归属感增强，让客群消费希望更强，客群更挚爱这个圈子的“生活”，这核心便是“家”的社区与“街区”的回归。美国生理学家马斯洛在他的需求层次理论中指出，人类的需求从低到高依次为生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求。人群的居住之外，更多是“人自我实现代价的成长”。善于运营公寓的企业，其除了居住空间等其他要素外，比如良好的家具设计在功能性、舒适性、耐用性、都雅性、多功能性和个性化等多方面改进提升之外，还得让用户感想熏染到视觉上的愉悦和心情的放松，知足用户从基本需求到生理需求的多个层次。不仅帮助提高租客的生活质量，增强了租客利用的品质感和自我代价感，还让他们在生活中感想熏染到被尊重和重视，是一种对自身代价认可。
从“资管”到“商管”，从“居住主流”到“商圈主流”“生活主见”，长租公寓的运营已经赋能到居住之外的“边界”。社区“观点”的延伸与突围运营创新，将彻底冲破“人的空间”，生活的自由度，将没有空间的限定，而是“无限的开放”与“无限的想象力”，资产本身的代价自然得到根本性的“升华”，这些都归根于“更懂人”的运营“张力”呈现。
个案解读
从一些“个案”运营实例来点评“运营力”对企业在管理资产、运营效益“增值”方面的赋能。
有巢公寓深圳留仙洞店
有巢公寓深圳留仙洞店
地址：南山西丽留仙洞总部基地范畴，5号线兴东地铁站附近
开业韶光：2018年8月
套数：7栋，1724间（套）
户型：30-50平方，单间、一居为主，大部分为30多平方米单房，“回字型”为主力户型，这种户型特色侧重“超宽广空间的循环特色”。
有巢公寓深圳留仙洞店，系华润有巢在深圳的“第一个长租租赁大社区”。可以说是深圳工业区“旧厂房”激活的一个大型租赁公寓社区典范“缩影”，将“产品”与“做事”不断成长的一个代表性公寓作品。
有巢公寓深圳留仙洞店实拍
“绿洲生活馆”、“七大空间”、“回家式生活社区”是这个项目在运营与配套上的“闪光点”。
有巢公寓深圳留仙洞店，深圳“非居转租”标志性项目，地处兴东、洪浪等西丽留仙洞总部基地、尖岗山一带超强势的新兴家当集群范畴，是深圳核心区青年人才租住主要选择之一。将低效老厂房和宿舍运营“激活”，坪效租金达到104元/平/月的高水平，外围租客比重45%，覆盖了后海、科兴科学园、高新科技园等腾讯、大疆、百度这些行业精良企业的高本色职工客群，足见其运营的效应与“辐射力”强大。
通过运营和方案策略，当年耗时3个月将沿街商铺改造为自习区、咖啡区、游艺区、电竞区、路演区等七大空间。利用多种空间重构手腕，加以客户喜好、利用的元素，孕育出Youtha oasis有巢绿洲生活馆，全部开放给租客免费利用，打造成像“回自己家，乐享生活的好社区”，表示出其“高维度的运营设计力”。
独特户型
中央延伸
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细致性强
02
1
2
公
区
空间多元
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社群生活青春张力
回家式的呵护运营
产品有“清晰度”，深度阐发新市民、青年人对生活空间、收纳空间的需求敏感点，还做到“运营的精准度”，成立“品质专项提升小组”，通过常态化的品质运营与做事“让老店持续抖擞新生”。组建首个社群活动IP“巢巢社群”，增长多彩公寓生活，拓展同龄同频社交，创造“邻居也是好朋友、归家有巢式”社区型运营模式效益。
天安云谷·云谷星寓
天安云谷·云谷星寓
地址：总建面约400万㎡恢弘体量的天安云谷家当园内，间隔地铁10号线岗头站附近
开业韶光：2019年
套数：2164间 天安云谷二期5、8、9、10栋
户型：主力户型为建面45㎡LOFT、建面58㎡大单间，涵盖平层单间及复式2房。
云谷星寓项目，可以说是深圳一个很成功运营、很有特色的家当园“大型活力”租赁社区。其“精英社区精心营造，家当园生活力社群运营强劲”。
天安云谷·云谷星寓
根据其透露数据显示，目前得到96%的赶过租率。该项目均匀租金为5500元/平方每月，以此估算坪效租金达到116元每平方每月，此运营效率的坪效租金已经高于全深圳集中式公寓均匀坪效租金106元/平方/每月。
其定位以“企业中高管理层、泛90后新中产、享乐派新青年、商务差旅精英”客群为主，户型品质极其精粹，同时以精准的人群“做事”运营策略，一站式商务、生活人文配套完备，还创立“城市候机楼快速值机、专巴接送”这些办理商乘客群政务做事后的一公里运营做事，配套极创公园运动与音乐交错的“高品质运营配套”，可以说是高度品质化、做事化“客群专业运营力”的展现。
01
灵动空间
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奢华大套房
03
精进每一寸
户型品质十分“精粹”
项目本身的5000㎡公区+ 10万㎡商业空间，已经是行业罕见。不同于很多公寓运营渠道多依赖第三方的中介平台获客，其自营渠道（含老带新）70%，均可以略见其运营力非同一般的“强硬”。
1
极奢配套
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每一寸都是精粹
公区及配套“极奢”
云谷星寓坐拥深圳坂雪岗科技城万亿级ICT家当集群效能，目前已开业项目数4栋，未来潜力扩展项目数3期在建，方案8.4万方，约2000+套长租公寓产品，足见其“运营能量”的未来“方案能力”。其设有独特的文化和活动，如私人俱乐部、展览、讲座等，形成一个高品质社交圈。
全方位高品质配套举动步伐，如健身房、拍浮池、会所、儿童游乐区等，为住户供应便利和舒适的生活体验，足见其“运营水平”的高能。项目数字化培植完善，天安云谷聪慧园区CC+平台，海内首个以“云打算、大数据”为理念聪慧园区管理系统，也显示出数智化体系运营实力。其以社区营造+五心做事双擎发展运营模型，定位“非标大型租赁生活社群”，打造有温度、有品质的租住生活体验，足见运营上的“张力与创新”。
“章节式”“超级星期六”社群运营策划，比如6月的“来玩球”，7月的“一起玩一种很Chill的运动”，8月的“一起运动大会”，击剑、摸高这些寻衅赛，拉开了一个一个社群运营俏丽“华章”，不仅丰富人群社交，扩大运动张力，还最大程度“释压”与体验“青春激扬”享受，彰显项目运营挥洒不尽的“成长活力”。
超活力
青春激扬
超级星期六
天安云谷·云谷星寓“超活力”社群运营
按照统计，其整年累计举办社群活动200余场。在2024年上半年，与Lululemon联名举办欢快跑、尊巴活动等，且举办了剧本杀、狼人杀、DIY鹞子等，住户参与度都极高。并预备中与各种银行品牌联名活动、NIKE联名匹克球活动、八段锦社群、云谷跑团、brompton 联名社群活动等，足见运营上的“活力、张力”。数据上其租客外围商圈租客数比重达60%，足见其本身运营的“辐射力”强势。
天健蜂巢公寓·龙岗云途
天健蜂巢公寓·龙岗云途
地址：16号线回龙埔地铁站附近，深中龙岗校区附近，毗邻盐龙大道、龙城大道等城市主干道
开业韶光：2022年12月
套数：4栋为公寓，572套，约2.1万平方公寓
户型：建筑面积22-63平方米，包含单间、一房一厅、两房一厅为主。
该项目属于“家当园区”式公寓，位于天健云途的海内首个“数字建筑”BIM家当园（天健云途创智中央）内，系天健集团首个全市场化运营的“升级版” 公寓项目，也是协同特区建工各企业，设计、施工等共同合营的全代价链资源整合产品。项目周边可以说是“公园扎堆”，学校环抱，住宅区、工业区也多。
而在建筑方面创造BIM技能能够仿照真实项目行为，促进建筑项目信息化进程，提高项目运营效率和体验感，本身便是一大“很独特”亮点。
天健蜂巢公寓·龙岗云途
天健蜂巢公寓·龙岗云途以“设计先行”的运营思路，前期调研周边租客群体与家当园本身企业租住诉求，设计时下三大主流户型，分别展现当下备受追捧的“杂志风、北欧风、INS风”。杂志风：色彩冲击感强，具备高辨识度，强调个性化；北欧风：色调淡雅，木质家具为主，受众群体较大；INS风：低饱和度色系，风格极简复古，具备高等感。
1
多元公区
运
营
社群
2
空间布局
运营的时尚色彩与布局
其组建专业化团队，以“外引+内培”的双线人才策略，为公寓本身专业运营供应人才支撑。侧重强化“品牌效应”来运营项目，以菁英聪慧家为品牌SLOGAN，通过公寓的精心装修、智能全面的配套家具等举动步伐以及丰富多彩的符合青年人的社走运动，为青年人供应一站式居住办理方案和“ 康健、温暖、精细、内涵的创意时尚生活办法”。
其不止是首个天健社会化长租式租赁社区，也是片区中6个月即满租“高效能”成功运营项目之一。
项目通过运营，提升高本色人才的“聚拢性”，“兴人兴业”，在推动“片区”人才集聚、助力企业良性发展发挥“关键性”浸染，表示出公寓本身运营融入到商圈、城市的“共荣”发展增益效能！
上榜项目图集
这次克而瑞不动产运营华南的“2024年上半年深圳租赁住房行业在营“运营力”项目TOP10榜”测评中，不少项目在“运营力”探索中也各放异彩。比如“向寓白石厦社区”，作为城中村落运营代表之一，其将“城中村落集中化，赶过租率运营”表现得淋漓尽致，采取坚持“区域聚焦”和经济性公寓产品发展运营计策，在同地段、同市场创造出“差异化”运营思路，老客续约率达到60%，深得租客好评，全部门店已经实现单店盈利精良古迹；金地草莓社区科技园店，采取“科技园”集中化的住宅式社区运营策略，让科技园的租客体验一番纯住宅社区式的公寓运营特色，得到了98%超赶过租率；壹栈·林下项目，作为招商伊敦“招牌式”租赁住房项目产品，也是其报告REITS首个主要底层资产之一，其凭靠多年运营履历，呈现出一个优质国际人才租赁社区的“体验”。运营效率极高，收益也稳定，覆盖了本商圈90%高的“租客率”，老客续约率高达75%，出租率稳定在96-98%高水平，坪效租金十分高；星球奇寓老客续约率高达94%，足见其运营的给力。其整合园区内的学术报告厅、整日制餐厅、健身中央等资源，酒店周边标准足球场、篮球场、网球场等体育配套，知足社交、休闲、商务等多元化需求，创造一种独特的园区生活代价潮流，聚焦专业化家当集聚多元做事，属于“生命康健家当集群”公寓代表之一，用高标准化的园区公寓运营力串联彰显构建“彼此连接”的代价力。
“运营”决策资产的“核心代价”，也是引领资产穿越困难周期，走向长期稳定现金流资产的关键。
当下在租赁住房这新赛道上，租赁住房长租企业和地方国企也是越来越重视“专业化运营”的代价。特殊受经济周期下行影响，现金造血能力减弱，更方向少投入或不投入来盘活闲置资产，此时更应该看重定位和投资自律性、运作运营的专业性。总之，身处租赁代价链上所有长租企业都应制订不同的运营策略方向，适应市场的未来！
