本文为下篇，紧张先容荔湾的整体楼市。
上篇请戳：2024年荔湾楼市，赢面在哪里？
1月27日，广州出台楼市新政，120㎡以上户型放开限购，无需任何条件，全国皆可来买。
政策出来后，市场最火爆的项目之一，竟然是来自荔湾。松限当天，白鹅潭核心区项目白鹅潭悦府一下被认购10套+，引发全城关注！
值得把稳的是，过去的一年，荔湾也是全市仅有的三个量价齐升的区域之一。
紧张缘故原由，来自于白鹅潭方案兑现带来的市场代价认定提升以及供应量增加。
2020-2023年，荔湾区共出让了16宗宅地，已有14个项目上市，3个待售。
加上此前持销的项目以及一些历史遗留地块改造的项目，现在荔湾的一手市场有近30个新盘在售。
以珠江为界，荔湾楼市可以分为东西岸两部分，珠江东岸和西岸两边的楼盘“气质”是很不一样的。
根据《荔湾区国土空间总体方案（2021-2035年）》，荔湾重点打造白鹅潭商务核心区（一核）、珠江沿岸高质量发展带（一带），以及荔湾文商旅活力区、白鹅潭商务区、海龙围科创区三大平台，即“一核一带三平台”的空间发展构造。
荔湾区“一核一带三平台”空间构造图
珠江东岸是主打文商旅，城市基本面已定，变量不多，楼盘分散。
新兴家当以及旧改集中在西岸的白鹅潭和海龙围，这里是代价变量的潜力区，荔湾楼市新增供应也多来于此。
珠江东岸楼市变量少，上升空间不大
珠江东岸的项目，紧张是大坦沙的凯德·双桥新作以及老荔湾的保利天珺、珠实·西关都荟、力迅西关雅筑、力迅荔筑以及珠江·西湾里。
它们大多“单打独斗”，分布较散，区域内险些没有对手可内卷，无法形成板块集聚效应。以是不管是网络造势还是渠道推举，险些很少有看到。
比如中山八的两个盘，保利天珺和珠实·西关都荟，原来是隔条马路对望的关系，但是产品大相径庭。保利天珺为130㎡以上的临江复式大户，起步门槛在千万以上。珠实·西关都荟无法看江，西面又是高架，面积段为89-142㎡的刚需、刚改产品，最低上车门槛不到600万，两者面对的是完备不同的客群。
这也是老城的特点，配套成熟，地少，无法形成板块集聚。没有新方案，没有新的变量就没有上升空间，只能吸引地缘客，出货慢。
珠江西岸楼市家当、交通、价格上风明显
珠江西岸是未来荔湾的希望，由于有白鹅潭、地铁以及价格上风，这里购房群体除了能吸引荔湾、海珠的老广外，也能吸引“新广州人”进来。
西岸是荔湾方案的重点区域，重点看四个板块，全部位于白鹅潭方案区域内。
花地湾
花地湾的机会在于万科将对这里进行连片开拓，未来城市界面将焕然一新，同时引入商业与科创家当集群。
这里除了住宅之外，未来还将开拓约30万㎡地标级总部办公，18万㎡城市级购物中央，50万㎡科创家当集群，17.6万㎡立体公共空间，4.5万㎡滨水绿带，两所九年制学校+1所小学，终极呈现1平方公里活力大城。
万科花地湾项目
去年11月，随着保利和颂和中海浣花里的的上市，花地湾一下子集齐六大选手，万科的三个盘，万科金域曦府、万汇天地臻园、万汇天地朗庭和保利锦上印。
改进选手有万科金域曦府、万汇天地臻园和保利锦上印，总价去到430万以上。
万汇天地·瑧园是定位明确的改进组团，买入门槛比曦府高。保利锦上印确切地说是刚改项目，但偏高端，纯板楼、全南向、独梯独户，以是价格也高一点。
刚需选手有万汇天地朗庭、保利和颂和中海浣花里，主打小面积低总价，产品是建面71-128㎡的三四房，300多万即可上车。
朗庭的上风在于优先享受万科连片开拓的整体配套，近水楼台先得月。保利和颂和中海浣花里都是广州容积率新规出来后的新一代户型设计，飘窗宽度能拉到0.8米，同等面积下赠予面积更多，拥有更高的得房率。
值得把稳的是，保利和颂71㎡的小户型也可以做到南向三房，这是全体片区其他项目无法做到的。
广钢新城
广钢新城是荔湾首个、也是唯一一个大型国际中心居住区，由美国SOM公司操刀，比肩曼哈顿“CBD+中心公园+豪宅区”的方案理念。
广钢新城方案于2013年，2014年开始卖地，2015年10月第一个楼盘中海花湾壹号开盘，当年的价格只有3万旁边，现在朗阅的价格在5.5-7.1万/㎡之间，9年约涨一倍多，涨幅跑输与其同期起步的牛奶厂板块。
这里盘踞的十多个楼盘，目前除了中海保利朗阅外，其他基本已售完并交楼，居住氛围浓厚。
目前，广东实验中学荔湾学校、华师附小、省实小学、省实二小等8所学校已正式开学，当初勾勒的教诲蓝图正逐步照进现实。
2021年中海拿下的AF040234、406地块被称为广钢新城“末了的地块”，但3年之后，又一宗“末了的地块”冒了出来。
从今年广州供地操持可见，广钢新城板块估量还有两宗地要卖。一宗是鹤洞路汽修厂地块，一宗是广钢新城车辆段一期地块。前者就在广钢第一盘中海花湾壹号的东面，马路对面便是广佛线鹤洞站。
不过宗地很小，只有1.29万平，大概四五栋楼的体量。
鹤洞路汽修厂地块
广钢新城车辆段一期地块，占地171262㎡，总建面220956 ，是广钢又一个巨无霸项目，就在10号线广钢新城旁。地块未来上市，广钢的住宅供应将增加，一二手价格将会更加内卷。
广钢新城车辆段一期地块
国际医药港板块
比较于花地湾和广钢，师姐认为国际医药港板块上升潜力更大，更值得期待。
这里非常有可能比白鹅潭的核心区——芳村落枢纽周边更随意马虎形成荔湾的豪宅板块。
先说楼市基本情形。
目前板块在售的只有一个项目，广州幸福湾，荔湾房价第一梯队项目，在售255-285㎡的江景大平层。
去年，保利82.7亿拿下了其南面的东沙国际商贸港片区地块。宗地占地9.25万平，建面高达32万平。宗地哀求保利结合东沙国际商贸港片区设计风格体例整体设计方案，报经荔湾区政府审定赞许后再行履行培植。
保利东沙片区地块
今年的供地蓝图中，这里又放出了一宗地，就在保利地块的南面。宗地不大，只有1.32万平。
国际医药港M地块
多项目汇聚，板块集聚效应即成。
为什么说这里会有很大的上升潜力？
先给大家看一张东沙片区方案的效果图，非常俊秀。
这里险些集齐了一个新晋楼市板块所须要的成分，且是豪宅板块：家当+交通+学校+江景。
广州国际医药港市“十四五”方案重点项目，由中国日化龙头立白集团投资控股主导培植，总投资约300亿元，将带动大康健家当高下游企业集聚，打造千亿级大康健家当集群。
目前康健方舟、星河COCO Park已建成业务。星河COCO Park体量达12万平，已有超100家品牌进驻，可知足未来“吃喝玩乐”一站式需求。
其余，去年《荔湾区东沙片区掌握性详细方案》已被通过，将打造成“东沙国际商贸港、产城协同活力湾”，片区内还将培植247米的总部新地标。方案最怕实现不了，但央企保利拿着80多亿进来了。
东沙片区方案图
别忘了，不远处便是广州的老地标——广州圆。以前广州没干成的事，现在就要成了。
其余，一起之隔便是黄沙水产新市场，估量今年投入利用。
交通也有，10号线东沙站就在这里，通车之后，将补足医药港片区交通劣势。
此外，10号线串联的是天河北、天河路-体育中央商圈、珠江新城、海珠中南轴、广钢新城等重点商圈和居住板块，串起广州GDP最高的区域，也串起了沿线的高端置业需求。
再者，这里有无敌的江景，具备打造豪宅区域的先天上风。
此外，根据方案，保利东沙项目将配建一所小学，占地约10800平。如果引入的学校好的话，片区代价更高。
家当+商业+交通+教诲，天时地利，国际医药港板块，将是未来荔湾楼市不可忽略的一股新的力量。
唯一不美的，是阁下的东沙立交，影响整体城市界面的统一，产生噪音和扬尘污染。
白鹅潭核心区
即芳村落枢纽周边，现在商业写字楼培植风起云涌，一手新居有白鹅潭悦府、武汉城建·保利·花语和岸、广东建工项目以及雅居乐天涯715。
产品定位参差不齐。
白鹅潭悦府在售156-243㎡的大平层，入市门槛在1560-2430万，面对的是千万级别的高端置业群体。武汉城建·保利·花语和岸最小的户型为86㎡的1+2房，现在售115-142㎡的四房，面对的是刚需、刚改客户，入市门槛在550-780万之间。广东建工项目因涉及到快意坊隧道的培植，上市韶光会晚一点，大概率也是刚需、刚改项目。
今年，这里还有一块地要卖，即2022年流拍的陆居路地块，为商住用地，就在白鹅潭悦府对面。面积不大，约2.1万平。
陆居路地块
如果产品做得好的话，可与白鹅潭悦府形成共鸣，提升区域的豪宅潜质。
但是，想要形成高端豪宅区，也有一些不敷。
一个是区域项目分散，产品定位差异大。后期宅地供应少，难以形成集聚效应，独木难成景象。
另一个，周边城市界面老旧，多低矮楼房与村落民自建房，与豪宅气质不符。
虽然霸占着白鹅潭最好的位置，有交通，有江景，有商业，但核心区的楼市，还差点意思。
