我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资履历，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟习购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及互换。
以下上海购房答疑内容，来自微信"大众年夜众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔好，我的情形是外地有过贷款记录，属于二套房；现金预算在450W，积分55分旁边，纯挚从未来增值空间看的话，以下三种选择，您帮忙看看哪种增值空间更大：1、打新居，积分不高，只能选择远郊的非地铁盘，例如青浦大虹桥的俊灿星城2、内环普陀区曹杨路附近的商品房小区，10年的屋子，一室一厅，均价11万（位置好，交通便利，但是单价高、屋子居住体验一样平常）3、南翔陈翔公路，留云湖附近的次新居，10年的屋子，两室一厅，均价6.8万（户型、居住体验都不错，便是离市区有些远）请您看看，从升值空间角度，这三个选项怎么排呢？
沪叔：你的情形要看你是上海户口还是外地户口且上海社坚持续缴纳满五年且已婚呢？如果是第二种情形且上海无房，积分该当56分。外地有过住宅类贷款记录，上海新居首付七成，二手八成。
450万打新，目前能选的房源确实都会离地铁有一段间隔，浦西这边：宝山顾村落-罗店-罗泾，青浦赵巷，嘉定新城，松江新城部分楼盘可以选择，每个板块的发展程度不一致，对应的客群也不一样；打新建议可以选择周边配套成熟的板块或者配套落地有一定确定性的板块，意味着会有稳定的消费力，无论出租还是未来脱手，有确定的客群；曹杨板块，最大的上风在于地段不错，配套成熟，次新小区也是比较稀缺的，好出租，但单价不低，且一房的流利性比较一样平常，很挑客群；南翔整体配套比较成熟，地铁商业学校和环境都具备，目前定位是中产聚拢区，这边承接了不少市区客群，虽离市区远，但到市区便利，两房流利性可以，板块内房价不算低，但也没有达到高点。
楼市下半场进入分解时期，也便是常说的二八法则，沪叔一贯强调关注城市的代价，买屋子就像你买了这个城市的股票，城市的未来，城时价值会反应在屋子的代价上，选择确定性稀缺性资源区域，跟随强购买力人群的选择。当市场从增量市场进入到存量市场，不是像过去闭着眼睛买都涨，对选筹哀求提高，下半场选筹如何避免亏损详见知识星球内部。
提问：沪叔，你好，400万预算，万科西郊都会和安亭瑞仕锦庭哪个更好呢？
沪叔：你好，万科西郊都会在上海汽车城，汽车家当园在北面、汽车创新港，家当园内已经有了大量的高端车企入驻，有着大量的人口基数支持着房价，具有抗跌性，未来势必会随着大盘上涨而水涨船高。安亭瑞仕锦庭在安亭，在“三城九镇”大方案的带动下，安亭"一家当四交通全配套"的发展模式下成为上海最具有发展潜力的板块，成为了上海产城领悟示范区，其经济活力不在古北、大宁之下。
提问：沪叔，你好，积分61分，刚需自住，预算在300-500万，买新居一贯没买上，郊区不要积分的新居，看不上，太远了，你以为二手房买在宝山怎么样呢？最好有地铁，房龄不要太老，怎么买会比较好呢？
沪叔：你好，虽然说现在购房者普遍认同买新居更划算，毕竟存在倒挂，但提前是能买上这些有倒挂虹利的新居，久打不中，及时止损，不失落为一种明智的选择。
宝山这几年景长可以的，虽然说价格洼地，楼市有轮动效应，下一轮周期说不定轮到宝山补涨，顾村落板块、上大板块、杨行板块都是刚需上车性价比高的区域，顾村落的馨佳园、上大的丰宝苑、杨行的四季都会。
提问：沪叔，你好，预算400万在在上海杨浦如何选房？
沪叔：你好，首先从板块上，这个预算可以遍布于全体杨浦区，当然，像新江湾这种富人区就不要考虑了，黄兴公园、鞍山、东外滩都是不错的板块，周边配套完好，地段交通都是十分方便的，紧张知足自住和上学的一个核心诉求，房龄在1985年至1995年旁边，总体单价在七万到八万之间。总之如果是考虑到小孩上学的，可以重点关注鞍山板块和控江路板块，毕竟打一同济理工都在板块。如果你是考虑到自住呢，可以关注五角场和黄兴公园板块，板块内商业、地铁、轨交都是配备完善。其余追求户型和面历年夜小的，可以看一看中原板块，那条件是你不介意它的地理位置。
提问：沪叔，你好，现在手上是有一套屋子，如果说要提高积分的话，想把这套屋子出售掉。但不知道像这种我们这种置换的，二手房换新居的这样的一个操作办法，有没有一个韶光给我们，还是说积分的话，便是在开盘的时候就已经要去算好了呢？
沪叔：你好，目前的市场行情是这个付款韶光不会太给太久，最多给一个星期。新居对首付这个韶光是哀求的比较严的。由于首付到账之后才能批贷款，贷款韶光比较长。如果说你首付韶光本来就很长，贷款韶光很长。
对开拓商他们的回款来说，都是一个非常大的问题。以是说他们也办理不了这个贷款韶光的问题，他们只能便是先把客户的首付韶光给压缩，有很多是当天付首付，有可能是三天，也有些是一周之内把首付付齐。
对付要置换的购房者话，要把稳置换的这个韶光，比较较来讲可能会长一些。等这个楼盘开盘的话，可能这个中间的韶光可能相对来说会少一些，可能会不足。
以上为”沪叔说房”微信"大众年夜众号粉丝提问精选
当下房产分解越来越严重，未来注定只有小部分人能赢利。
沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注得到。
