北京跑赢大盘的屋子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注"大众年夜众号｜京房会进入知识星球可进行提问
Q:提问:京总好，我目前在京有一套房在益丰苑（位于小区内中高层），可卖了置换改进。原屋子目前市场价950万，贷款150万，可得800万。外加手头闲余资金400万，首付可以出来1200万旁边。小朋友5岁，准备上小学了，已有人大附小的学位，以是不考虑学区房，但未来生活半径在世纪城人大附小。现在三个选项在犹豫：
1、卖了益丰苑的屋子，加上手头400万，凑出1200万首付，估计能贷200万，合计1400，在世纪城周边选房，3室的话，目前在考虑郦城和远大园四区五区。2、选择在世纪城租房，将手中的400万投资出去买房，全市各地均可。3、选择在世纪城租房，将益丰苑卖了，置换投资其他楼盘。但期望在中关村落大街的人大附中周边，后续小朋友初中在这。
A:回答:您好,感谢信赖!1、益丰苑在区域缺少竞争上风,万源商圈本身在这个板块属于发展掉队的区域;今年春节过后这个盘的涨幅很弱,不到5%;2021年一贯处于下跌趋势,这种盘置换掉是精确的
2、既然孩子已经办理上学问题,没必要再往世纪城挤了;从投资角度北京依然是全国的洼地,由于限购加限贷牵制导致价格一贯被压制,长远看北京作为都城,房价远远没有到顶,有房票的情形下当然优先北京,什么情形下适宜外地投资,第一:本地刚需自住已经全部办理,自己的家庭,父母,岳父母都有所居,能够基本知足医疗、上学、交通等,第二:本地已经完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,第三:本地房票、贷票已经用尽.第四:有闲置资金,为了下一代提前做布局,否则建议把资源集中在北京;
3、1400的预算如果在中关村落一带选的话,必须是三房的情形下选不到优质盘,当下涨幅比较好的都是一些优质商圈优质品质盘,北京的楼盘涨幅规律已发生变革,2013年之前,全体中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么屋子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向构造周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的屋子都涨,甚2017年之后开始涌现严重的分解潮;中关村落一带一是有学区溢价,二是品质盘较少基本全是老旧小区;
西边是万柳世纪城、北侧是五道口、东侧是学院路,学院路虽然位置较好,但还是靠吃外区购买力,五道口的品质盘比较零星且价格较高,涨幅一样平常,从效率优先原则;有2种方案,第一是一贯租房居住,1400买入纯投资盘吃板块的红利,第二是在中关村落附近找优质的区域买入投资盘,可以自住,但接送孩子有一定的间隔,间隔中关村落比较近的优质板块可以看看奥森板块,奥森属于纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源在市场上比较稀缺。全体区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;这个板块作为投资比较稳健,目前是比较适宜您的;
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Q:提问:京总好！
本人在朝青润枫水尚有一套婚前上车房（开间，目前估值大约420万高下，租金6800-7000/月），12年和老公一起在马驹桥购买富力尚悦居三居（原操持是自住），但是一来后面事情地址发生变革马驹桥实在太远，且有了小朋友后又须要考虑落户和上学问题
2021年把尚悦居换成了东城的元嘉公寓（开间 400多万，租金6500-7000/月）作为给娃落户口，东城学区的占坑（娃未来走公立路线还是私立路线还没行成家庭共识，以是只在东城以相对低本钱上车），家人在华纺易城租了一套三居自住（由于家庭有过出国、换城市生活的机会和选择，以是想着先租，等想法确定后再改进买房，租金13000/月）
现在娃渐大，以及确定还是留京，以是操持这个时候改进换房。目前家庭能动用现金400多万，操持是卖掉润枫的屋子，买总价在1100以内的屋子。有几套方案：1、在华纺易城就地买三居，不用改变10多年来的居住环境，但是未来娃上学，公立须要一定间隔接送（东城均匀半小时车程旁边），附近没有特殊好的私立选择；
2、在芳草地附近老破小三居（80平旁边）重新装修下，这样娃未来上学方便，但是住惯了次新居，个人生理是有点难接管老小区的停车难和以大变小；
3、望京崔各庄地块的新居（晓风映月、和光悦府），可以买到110平旁边的四居，新居设计和格局舒畅，但是交房是几年后（2024、2025年交房），且崔各庄板块的配套还不算太完善；
4、后沙峪莫奈花园上/下叠，这个选择就完备奔着改进生活品质去了，大概率走私立，或者极少概率走公立，那便是平日挤市里，周末回顺义。想请教下京总，这几套方案如何选，以及是否有其他方案推举。感谢！
A:回答:您好,感谢信赖!1、方案一效率更优;目前的楼市是构造性上涨逻辑;最先上涨的永久是一些龙头板块和热门区域;北京的市场是波段型的;牛市分为2种情形;一种是短波,一种是长波,短波是每年春节后一贯持续到五一旁边;长波则是从前一年的九十月份一贯持续到第二年的五一旁边;这也是真正的牛市;涨幅最猛的这一波都是春节前后这一段;一样平常每一波的涨幅是30%-40%;龙头板块能达50%;非龙头板块可以涨30%;次级板块10-20;冷门板块和远郊横盘或涨势不明显;
如果选择芳草地附近老破小会失落去房价涨幅,现在的规律是碰着房价上行期间;首先第一波上涨的是学区、热门区域品质次新,第二波仍旧是学区+成熟的溢出区域(同样是品质次新),第三波依然是学区+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘品质次新;第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新这是大行情涌现时房价轮动的规律;但目前普涨的行情越来越少，预算够的话尽可能选在核心区位置的品质次新，不会失落去行情,现阶段买房投资一拼的是选筹能力，二拼的是金融财技，能否在有限的资金让利益最大化,这是现阶段投资的事理;
2、再说崔各庄地块,从表面上看这个地块很不错，紧靠望京,但配套很差;或者说没有配套,所有的配套都要依赖望京;区域有2个博物馆,目前交通也比较差,从崔各庄到望京很绕,这个板块的新居须要做好短期没有行情的打算;未来只能等配套完善存在不愿定性,
可以比拟下南侧的酒仙桥区域;也是一个没有商圈的区域，城中村落太多改造难度比较大，大型的艺术区霸占着大面积的地皮资源,导致全体区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度.很难吸引到外区的人到这里买房;虽然依赖望京家当上风,但房价常年跑输大盘,崔各庄区域也存在和酒仙桥类似的城市病,其次新居的金融属性相对较弱,上风是没有交易费,如中介费、税费,缺陷是位置不太空想,配套不成熟,对付一些方案和落地有很多不愿定性;
后沙峪莫奈花园属于消费品,投资属性很弱,这种类型的屋子一样平常都是家庭底子很厚,持有优质地段的涨幅,买个别墅纯属度假居住,实际上这种屋子的居住体验并不是特殊好,加上掩护本钱很高,实用性较低;
3、再说朝青;为什么朝青这个板块一贯处于上涨的状态,全体北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了优质区域次新的价格。这也是第一条所说为什么涨价的全是次新,一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改进产品，就会成为这个区域大家都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;
东三环国贸以北有断层毛病,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一贯到三元桥无优质商圈,全是老屋子,东边是朝阳公园豪宅盘,往东便是朝青,配套成熟,品质次新盘扎堆儿,加上仅靠国贸天然上风,朝青发展成最优质的刚需兼改进区域是这个区域的自然规律,除非把国贸以北的断层毛病办理了,否则朝青会永久是接管购买力最强的区;从投资效率原则,方案一更优,方案三兑现周期较长,方案二、四投资属性较弱
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Q:提问：您好，事情在大兴高米店南附近，准备和媳妇买结婚的婚房，暂不考虑学区，只考虑通勤居住和升值潜力。首付300万旁边，北京户口，但是属于外地有贷还清的二套，叨教您有什么推举的吗？媳妇看了枣园红木林小区的全南两室和中建国际港的全南两室，红木林的实用面积更大一些，叨教这两个您推举哪个呢？或者有其他的小区可以推举，紧张考虑自住和升值，由于未来有了孩子想着还到学校还不错的地方
A:回答：您好,感谢信赖!大兴西红门往南、高米店、枣园一贯到天宫院这条线西红门的代价比较牢固,本身自带商业属性,其次现在可以向地铁沿线承接通勤购买客群
西红门往北是新宫、大红门,这两个商圈城市情貌一样平常,价格又很贵,以是部分刚需甘心在往南走走,西红门本身品质不错,次新盘扎堆,很随意马虎对形状成口碑吸引更多的购买力,这个区域的房价涨幅也是从西红门依次向南通报
您们在高米店事情,可以就近选,区域上优先西红门、其次高米店、末了枣园,如果有能力选前两个不建议选枣园,楼盘你们该当很熟习,鸿坤礼域府、世嘉博苑、顺驰领海、保利茉莉私邸;这四个都是很好的盘;建议负责阅读精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和事理》祝统统顺利!
Q:提问:老师，您好！
拜读了您星球的文章，长知识。10年来京，之后就迎来了房车限购，以是即便一贯想要遇上城市发展的脚步，但总是差那么点儿意思，须要您点拨一二。
现持有15年有购房资格就入的广外老旧小，首房首贷用得不好，现不到500吧；积分落户须要，21年末入了长阳不到200的经适房小两居。两套贷款还剩170。现子弹三四十，月供1万五的情形下，每年能攒80到100。
单位在北三环东路，孩子3岁。现月供一万五，还能再承担一万五的月供。总的思路，不想通胀被“抢”（想来点新钱），积分落户要有（非市内6区有房），当然紧张升值，学区也想沾点儿，能改进更好，自己都以为好贪婪，哈哈哈！
现思路有三个：
一、这样不动，等三四年后积分落户有结果（上岸或彻底落水 ），估量手持400旁边，卖了长阳的还要200旁边，用这600和腾出来的房票投资和改进，当然也可以同时出广外，个人终极改进，不过咋以为极大可能那时候已经错过了这波儿，改进不动了呢……
二、现在两套都脱手，在通州或亦庄入一套两到三居有升值潜力的，学区、积分落户、改进都兼顾得到，您有适宜的盘推举吗？
三、先卖长阳，用老旧小还有其他方法搞搞ZD凑到四五百，在非市内6区上个用来积分落户和升值的，老旧小住着还行，学区也知足生理预期。您认为哪个方案好？或者有更佳方案？请见教。
A:回答:您好,感谢信赖!广外老旧小有代价,不用这么焦急出货,未来享受丽泽辐射,即便是出货也等丽泽兑现之后到顶时再出
如果出掉长阳用广外可以把ZD搞到四五百,这个方案最佳,四五百可以连续加杠杆,知足积分落户和升值;买亦庄更稳,买通州有点激进,通州属于长期利好,兑现周期比较长
亦庄代价已经在兑现,可以买在亦庄知足积分和增值,有收益后按照同样的方法如果还有房票,拿出150-200在通州建仓,150-200放在通州博一把不亏损,毕竟定位很高,有真金白银的投入,未来的天下金融中央,想象空间比较大,祝统统顺利!
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