近日，通过板块的实地拜访，本网获悉以下动态：
1、纯新盘中海不雅观文澜估量本月中旬首开入市，首开楼栋为A4、5、8号楼，共216套房源，含包放风价约3.8万/㎡（个中升级包2000元/㎡）；
2、云樾不雅观山府估量近期加推8-11层低密屋庐12、19号楼，共89套房源，户型建面约130㎡-185㎡，前期均价约36047元/㎡，另有3550元/㎡升级包可选，首付估量3成起；
3、3幅涉宅地相邻，紧临近地铁4号线仙林湖站，毛坯限价没有变革，地块旁有较大配电站。
（区位图）
01
中海纯新盘重磅亮相，估量4月中旬首开
近几年，仙林湖开始往改进板块转型，区域内已经少有面向首次置业的面积段了。
在水沐雍荣府建面约89㎡小户型卖完后，仙林湖的小户型已经“断供”近2年，纯新盘中海不雅观文澜的上市，将填补板块较小户型空缺。
（区位图）
中海不雅观文澜目前售楼处，建面约89㎡净水样板间，以及建面约110、130㎡升级样板间均已公开。
据悉，项目估量四月中旬首开A4、5、8号楼3栋，共216套房源，户型建面约89、108、110、130㎡，含包放风价约3.8万/㎡旁边，个中升级包为2000元/㎡。
据项目发卖先容，楼盘近日访客量不少，每天在3、40组旁边，紧张为仙林大学城、以及周边地缘改进客。
（沙盘图）
首开户型图如下：
中海不雅观文澜2000元/㎡升级包包括：大金中心空调、博世地暖锅炉、百朗新风三大件，以及方太洗碗机、唯宝洁具、汉斯格雅恒温花洒、贝克巴斯垃圾处理器、飞利浦四合一门锁，性价比较高（详细以开拓商条约为准）。
（升级包装标）
样板间实拍图如下：
样板间实景
从航拍图看，中海不雅观文澜目前项目工地上工人较多，一贯有大车往来运送泥沙，靠近售楼处的几栋进度较快，出地面5、6层旁边。
（鸟瞰实景图）
此外，云樾不雅观山府估量近期加推8-11层低密屋庐12、19号楼，共89套房源，户型建面约130㎡-185㎡，前期销许均价约35166-36047元/㎡，另有3550元/㎡装修包可选，首付估量3成起，拟交付韶光为2024年5月30日。
（鸟瞰图）
项目还有较多房源在售，8-11层住宅A1-9、10、11、13、15、17、20号楼，以及20层住宅A2-1、2、3号楼，主力户型建面约105、120、130、140㎡，均价约35166-36047元/㎡，另有3550元/㎡装修包可选，首付3成起，估量2024年5月30日交付。
在售户型图如下：
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云樾不雅观山府在精装修根本上，打造了“恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静”的五恒科技系统住宅。
从项目公示的精装样板间来看，厨房有方太的油烟机+燃气灶+水槽洗碗一体机等；卫生间有科勒的龙头+台下盆、杜拉维特的马桶等（详细装标以条约为准）。
样板间实景图如下：
样板间实景
从区位上看，中海不雅观文澜紧邻4号线仙林湖站，西侧是仙林湖公园，离万达茂较近，生活便利度较高，与即将出让地块很近；云樾不雅观山府周边多为居民小区，少量社区底商可供日常配套。
从产品上看，中海不雅观文澜打造12栋17-20F住宅；云樾不雅观山府打造了12栋8-11F低密屋庐，以及7栋20F高层住宅。
中海不雅观文澜起步建面约89㎡，云樾不雅观山府的起步户型建面约105㎡，偏改进群体。
如果按照云樾不雅观山府前期均价36047/㎡+3550元/㎡升级包，单价达约4万/㎡，中海不雅观山樾含包放风价约3.8万/㎡，中海不雅观文澜的起步门槛（89㎡）比云樾不雅观山府（105㎡）少了近80万。
两盘单价差紧张集中在升级装修包上，中海不雅观文澜的升级包2000元/㎡，为传统的中心空调、新风、地暖三大件，云樾不雅观山府升级包3550元/㎡，为五恒科技系统住宅，生活舒适度要高一些。
此外，中海不雅观文澜由中海独立开拓，而云樾不雅观山府由新城、联发、路劲三家合伙开拓，在房企品牌上，中海的央企品牌号召力有一定上风。
总的来说，从起步面积段、升级包配置来看，中海不雅观文澜选择差异化竞争，紧张针对板块刚需、刚改等群体，而云樾不雅观山府定向人群更偏纯改进。
02
3幅待出让涉宅地航拍，紧邻仙林湖地铁站
南京第一批次集中土拍竞价于本月22日进行，仙林湖有3幅涉宅地待出让，仙林湖一贯以来地皮供应都较小，这次脱手却十分“阔绰”，如果进展较快，最早将于10月尾入市。
仙林湖G07、G08、G09地块相邻，容积率2.6，毛坯限价为3.4万/㎡，去年出让的中海不雅观文澜毛坯限价也为3.4万/㎡，这3幅地块与中海不雅观文澜仅隔一幅方案商业地块和广志路。
（地块区位图）
在交通上，地块紧邻地铁4号线仙林湖站，可换乘2号线、S5号线；此外周边环伺仙林大道、仙林湖路、天佑路等快速路，交通便利。
在商业上，地块离万达茂较近，此外周边还有一幅商业地块待出让，后期的生活配套便利。
在教诲资源上，周边有金陵中、小学仙林湖校区、南外仙林湖校区、南京艺术小学等学校，离仙林大学城也不远，教诲氛围浓厚（详细学区以教诲局划分为准）。
在生态康养上，地块西侧是仙林湖公园，不远处有已经投入利用的江苏省中医院仙林分院，为康健供应保障。
这3幅地块均为纯住宅用地，目前地块上有小山坡、小河沟，地皮平整度较差，后期开拓难度不小。
03
板块有一定改进客群，或将形成5盘“厮杀”
周边地缘客对付仙林湖的认可度较高，很多长期居住于此的人反应，不愿意去其它板块，进而对板块住宅产生了一定的需求。
之前板块的新居供货量一贯较少，然而随着半山云邸、云樾不雅观山府等楼盘的上市，不少买房人已经上车，也有部分买房人在不雅观望，却也数量有限。
目前板块内次新居的房龄都不长，改进买房人的置换需求可能不太强烈，加上周边买房人普遍本色较高，不雅观望感情较重。
根据买房考虑成分来看，中海不雅观文澜周边根本配套较为醇熟，2000元/㎡的升级包性价比较高，配备建面约89、108、110㎡的刚需、刚改户型，利于去化，乃至可以分流周边汇通路、栖霞山部分刚改、改进群体。
对付板块买房人而言，如果想要买较小户型的房源，新居除了中海不雅观文澜以外，选择性不大，即便3幅地块下半年能上市，但户型配比、装修标配都没有定，不愿定性较大，在银行利率有所低落、政策宽松的时候下手也不失落为好机遇。
而板块改进客的选择性较多，中海不雅观文澜、云樾不雅观山府有改进户型可选，此外后续3盘也可能根据板块的偏改进性子，有一定量改进户型，等等也无妨。
如果中海不雅观文澜、云樾不雅观山府没有在3幅地块项目上市前完成去化，届时板块将形成5盘“抢客”，对付依赖周边地缘客的仙林湖板块来说，压力不小。
