在现实生活中，拥有完备产权的餐饮企业是鲜见的，对付大多数餐饮企业而言，其经营场所是承租的商铺。不论是为了营造良好的用餐环境，或是为了支配特色的餐厅风格，抑或只是为了奥妙排布扩大客容量，花费大额进行装修是在所难免的。所谓“皮之不存毛将焉附”，空想的装修设计须要以取得稳定的商铺利用权为条件，一旦在租赁环节涌现疏忽，所有投资人的所有心血都可能付之一炬。也正是由于如此，在商铺租赁过程中，基于装修产生的轇轕也是较为常见的。笔者鄙人，欲借一范例案例，以窥个中究竟。
案情再现
2014年8月，甲向A公司承租位于厦门市湖里区的一处商铺，用于开设餐厅。双方签订了《租赁条约》，约定租金为每月5万元，租期自2014年11月1日起至2024年10月31日止，个中自2014年11月1日起至12月30日为装修期，免收租金。条约签订之后，甲先向A公司支付了两个月的租金及押金，并开始对商铺进行墙面粉刷、高等灯具安装等一系列装修事宜，共计花费20余万元。
2015年2月，甲收到A公司的《解除租赁条约关照函》，称A公司改变公司发展计策，要提前收回租赁房屋，哀求解除双方签订的租赁条约，并表示愿按照条约的约定返还押金及承担相应的违约任务。收到关照函后，甲就表示接管A公司提前解除的哀求，但哀求A公司对租赁房屋的装修进行补偿。A公司以双方在条约内并未约定装修补偿为由谢绝，甲就诉至法院，要求法院判令A公司赔偿其装修丢失23万元。
法院审理
经法院审理后查明，2014年8月双方签订《商铺租赁条约》后，甲将装修方案及装修期限等均提交A公司审核，A公司在设计图上也盖章确认过。目前甲的装修实际仍存在代价，并可以为A公司所利用。以是，经由干系鉴定机构对现存装修进行鉴定后，法院判令被告A公司除承担违约任务外，还要补偿给原告甲公民币12万元作为装修的补偿。双方均接管法院讯断未上诉。
易法通状师点评
首先，本案的争议焦点在于，A公司解约后，甲是否有权要求A公司承担一定的装修用度赔偿？《最高公民法院关于审理城镇房屋租赁条约轇轕案件详细运用法律多少问题的阐明》（以下简称《阐明》）第九至第十三条，对此做了较为明确的规定，架构了一套较为有效的房屋租赁处理制度。
详细而言，《阐明》装修补偿包袱任务分成经出租人赞许与未经出租人赞许两种环境分别规定。承租人未经出租人赞许，擅自进行装修装饰，构成侵权，承担侵权任务，有责任恢复原状。
经出租人赞许进行装修的，《阐明》又进一步区分装修装饰物是否形成附合。未形成附合的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应该恢复原状；已经形成附合的，进而根据条约的履行状况分别区分为：条约无效、违约解除、条约期满终止三种情形。
第一，在条约无效时，已经形成附合的装修物须要根据出租人是否赞许利用而区分，出租人赞许利用的，折价归出租人所有；不同意利用的，由承租人拆除，由此造成房屋损毁的，承租人须要恢复原状。
第二，租赁条约因违约而解除时，所附合的装饰装修物的残值丢失由违约一方承担赔偿任务；双方都具有差错的，依照各自的差错比例承担任务。
第三，在条约期满或双方均无差错环境下，由双方依照公正原则分担装饰装修残值丢失。须要把稳的是，条约解除时，如果出租人赞许利用承租人装饰装修的，仍需基于不当得利对承租人予以补偿；条约履行期间届满，出租人取得附合装饰装修物无需补偿。
其次，我们可以通过本案例理解一下餐饮商铺租赁装饰装修的丢失确定原则。《阐明》根据有效条约和无效条约的不同法律效果，对装饰装修丢失采取了现值丢失和残值丢失两种不同的标准。现值丢失是指条约被认定无效时，装饰装修的现存代价。在条约无效场合，承租人常日已经占用利用租赁房屋一段韶光，其在此期间享有的装饰装修睦处，不应再列入条约无效的丢失范围。残值丢失是指在条约解除时，装饰装修的剩余“代价”，这一“代价”的确定因此条约解除时装饰装修的现值为根本，且不能低于条约履行期间摊销的装饰装修用度。《阐明》依照租赁条约的权利责任内容、行业老例、交易习气，规定在双方当事人无约定环境下，承租人的附合装饰装修用度应该在租赁期内摊销完毕，出租人无需补偿。按照这一规定，条约履行期间已经摊销的装饰装修用度，不应列入条约解除的丢失范围。举个例子，装饰装修造价60万元，租期5年，则60万元造价摊销在租期内，每年均匀派销12万元。条约履行一年后解除，按照评估代价，装饰装修现值为30万元，但按照租期内摊销价打算，一年摊销用度为36万元。则残值应该按照摊销用度确定为36万元。如果装饰装修现值高于摊销的造价用度，则应该按照装饰装修的现值来确定残值。
再次，值得我们把稳的是，在这个案例中，甲与A公司还约定了“免租装修期”。在实践中，免租期的规定是常见的，也是商铺产权人的商业计策，有利于商铺的租赁和发卖。但“免租装修期”并非严格意义上的法律观点，仅是对租赁条约条款长期实践中所形成的一种商业习气的概括。因此，在承租人在签订商铺租赁条约时，须要明确免租的内容以实时代。常日情形下，“免租装修期”指的是一定期限内免除租金，不包含水电费等。
末了，我们须要把稳到，案例中提到装修图纸的具名，这是证明装修经出租人赞许的主要证据。结合上述第一点，我们几次再三强调，《阐明》将装修装饰物区分为是否经由出租人赞许，而产生不同的法律效果，然而，在实践中，许多当事人每每也忽略了这一点，而在装修时仅有口头约定，没有保留任何有效证据，致使在诉讼中吃“哑巴亏”。
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在实践中，餐饮商铺租赁过程中的装修装饰问题，还可能涉及到水电、有线网络等管线问题；商铺上空、地下固定物以及旁边相邻关系问题；商铺开拓培植利用权利的瑕疵问题也可能影响到承租人的装修、利用。等等。
综上，笔者建议投资者在租赁餐饮商铺过程中，除了格外把稳租赁条约的签订外，还须要对装修的分外须要、是否经出租人赞许、工程对房屋构造影响以及装修物、添附物的归属等问题做出明确约定。
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