槐法案例【2024】113
原告承租阛阓一间房屋用作舞蹈教室，但之后受周边区域装修施工影响，房屋无法连续正常利用，双方协商处理未果，原见告求解除租赁条约能否得到支持？本期以案说“典”，通过槐荫法院张治中法官审理的房屋租赁条约轇轕一案，共同理解干系法律问题。
案情回顾
2022年10月尾，甲公司与齐某签订《房屋租赁条约》，将其位于某阛阓的一间房屋出租给齐某，双方约定：1、租期为2022年11月1日至2024年10月31日，租金41000元/年，利用用场为舞蹈培训教室；2、甲公司应按照条约的哀求向齐某供应管理做事、清洁卫生做事、公区秩序做事；3、违约任务：如一方未履行本条约责任或涌现其他危害条约相对方权柄行为的，另一方有权要求整改；差错方拒不整改或整改不合格的，无差错方有权要求单方解除条约并哀求对方赔偿丢失……条约还约定了其他事变。条约签订后，甲公司将房屋交付齐某利用，齐某践约支付了半年房租和担保金。然而自2022年12月23日起，因第三方装修施工造成噪声过大、配套举动步伐停用、出入园地不便、空调无法正常利用等，案涉房屋停用，双方协商置换房屋未成，齐某另行租赁经营园地。后双方就解约、退款等事宜无法达成一存问见，齐某将甲公司诉至槐荫法院，要求判令《房屋租赁条约》于2022年12月23日解除，哀求被辞职还剩余房租、押金并赔偿丢失。
甲公司辩称，其已经按照约定供应了租赁物，不存在违约行为，齐某所诉解约、退款及赔偿丢失没有条约和法律依据。
争议焦点
本案的争议焦点是：双方签订的《房屋租赁条约》应否解除？
法院审理
槐荫法院经审理认为，案涉条约系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的逼迫性规定，应属合法有效，双方均应按照条约约定全面履行各自责任。齐某主见案涉条约于2022年12月23日解除，情由是自案外人施工之日起案涉房屋已无法实际利用。甲公司辩称对施工开始的详细韶光不清楚，但认为装修施工的范围中并不包括案涉房屋，案涉房屋并非不能利用，且纵然因第三方缘故原由造成危害后果，齐某也应向实际侵权人主见权利，而不应单方提出解除条约。本院认为，虽然各方当事人均认可甲公司并非实际施工方，但根据上述条约约定，其作为案涉条约的出租方，在租赁期间亦应负有一定的适租责任，因其未能提交证据证明已尽到了保障承租人正常如约利用租赁物的责任，亦未能证明案涉房屋仍可正常利用之主见，故甲公司基于违约行为，应该向齐某承担相应的违约任务。关于条约解除问题，结合双方沟通记录及现场照片来看，自2022年12月23日起，因第三方装修施工造成噪声过大、配套举动步伐停用、出入园地不便、空调无法正常利用等后果，确实导致案涉房屋利用风险及安全隐患增加，客不雅观上案涉房屋已无法实现条约约定的利用用场，后经双方协商采纳置换房屋办法办理，但终极未达成一存问见，且齐某已另行租赁经营园地，故在此环境下，齐某租赁案涉房屋之利用目的已无法实现，哀求其连续履行条约明显对其不公，故对齐某主见案涉条约于2022年12月23日解除的诉讼要求，本院予以支持。
终极，槐荫法院依法讯断案涉《房屋租赁条约》于2022年12月23日解除，甲公司承担退还剩余租金、担保金及丢失赔偿任务。甲公司不服提起上诉，二审法院审理后讯断：驳回上诉，坚持原判。
法官说法
出租人应该按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用场。出租人的适租责任紧张指出租人应确保租赁物在交付时的质量和适用性，在租赁期限内保持租赁物符合约定的用场，不仅包括租赁物本身的利用功能性用场，还包含依据不同条约的详细目的，当事人所约定的其他用场。判断出租人是否尽到适租责任，在个案中，可以结合双方条约约定的用场、房屋方案用场、磋商过程、房屋现状、瑕疵暗藏程度、当事人的分外约定等成分综合判断。本案中，甲公司虽非实际施工方，但根据案涉条约约定，其作为出租方，在租赁期间应负适租责任。但自2022年12月23日起，受第三方装修施工影响，案涉园地出入不便、配套举动步伐停用、空调无法利用，已不适出租，案涉房屋作为培训学校已不适宜，已无法实现条约约定的利用用场，后双方虽协商采纳置换房屋办法予以办理，但终极并未达成一存问见，条约目的已无法实现，故法院讯断案涉条约于2022年12月23日解除，被告应退还剩余租金、担保金，并经综合考虑原告丢失范畴、被告采纳的补救方法及市场经营环境等诸多成分，讯断被告向原告赔偿合理数额的丢失。
法条链接
《中华公民共和国民法典》
第五百零九条
第一款
当事人应该按照约定全面履行自己的责任。
第五百六十三条
第一款
有下列环境之一的，当事人可以解除条约：
（一）因不可抗力致使不能实现条约目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行紧张债务；
（三）当事人一方迟延履行紧张债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现条约目的；
（五）法律规定的其他环境。
第五百六十六条
第一款、第二款
条约解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情形和条约性子，当事人可以要求恢复原状或者采纳其他补救方法，并有官僚求赔偿丢失。
条约因违约解除的，解除权人可以要求违约方承担违约任务，但当事人另有约定的除外。
第七百零八条
出租人应该按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用场。
撰 稿丨李文筱
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原标题：《槐法案例丨租赁的房屋受第三方装修施工影响无法连续利用，房屋租赁条约能解除吗？》
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来源：济南市槐荫区公民法院
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