老旧小区外墙防水改造该留心哪些事项

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导语

自20世纪80年代以来，全国各地城市化进程加速，大批商品房密集建成。
随着韶光推移，不少房屋房龄超过了20年，陆续步入“中老年”期间。
在岁月的洗礼下，老旧小区房屋最先出问题的每每便是外墙。
当下，数量弘大的老旧房屋墙面开裂，渗水严重，外墙成为居民急迫希望得到改造的项目，也是老旧小区改造中的难点。
那么，老旧小区该如何做好外墙防水改造，让居民住得安心舒适？

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一、老旧小区外墙渗漏的缘故原由及危害

老旧小区一样平常是指城市、县城（城关镇）建成于2000年以前的商品房住宅小区，其住宅外墙材料普遍为实心黏土砖墙、空心黏土砖墙、空心水泥砖墙、加气混凝土砌块墙等，外墙饰面层紧张有净水砖墙、水泥砂浆饰面、水泥砂浆+建筑涂料或粘贴饰面瓷砖等。

随着韶光推移，房屋不屈均沉降、景象变革和热胀冷缩等影响，以及其他人为或客不雅观缘故原由，导致墙面涌现各种各样的裂痕，雨水沿着这些裂痕渗入墙体，造成室内装饰和物品破坏（图1—2）。
到了冬季，水分还会在缝中结冰膨胀，使裂痕加宽、变长、扩展，造成渗漏加剧，不仅影响建筑物的都雅和正常利用，而且空气中的二氧化碳、二氧化硫等酸性气体碰着这些裂痕时，会不同程度地堕落墙体内的钢筋，直接影响建筑物的寿命和利用安全，后果严重。
这就哀求我们在进行老旧小区改造时，要重视外墙防水改造。

图1 内墙大片洇湿

图2 内墙湿润、发霉

二、老旧小区外墙易渗漏的部位

老旧小区外墙随意马虎产生渗漏的部位紧张有以下几处。

1）门窗框周边。
常日在窗台和下框两边角、边框和上框与外墙的交界处，尤其窗台顶部，渗水最为严重，见图3—4。

图3 飘窗顶部渗漏掉墙皮

图4 外窗框渗漏

2）外墙面。
外墙刷面剥落、产生裂痕（图5—6）。
渗漏一样平常在裂痕、梁底、柱与砖墙的交界处，尤其以东西山墙和顶层部位渗水较为严重。

图5 外墙刷面剥落、裂痕

图6 外墙瓷砖脱落

3）外墙洞孔处。
在施工时穿过墙与墙连接的脚手架、塔吊、施工电梯、井架的连墙件处；临时施工通道的洞口处、穿墙管孔等，这些部位易渗水。

此外，有些业主对房屋进行二次装修后，在防盗网、雨蓬、空调器等设备安装固定点的周边墙面也随意马虎涌现渗水征象。

老旧小区外墙渗漏征象分为慢渗和快渗。
慢渗一样平常存在于建筑物的内墙或窗框周围，形成“片状”或“带状”的湿润水迹，长期慢渗会导致湿润部位的涂层或墙纸涌现发霉、起皮、鼓包、粉化等征象。
快渗为建筑物外墙面被雨水直接冲刷，导致内墙涌现渗漏痕迹，严重时有水点或水流，其渗漏量的大小与雨量、风压每每成正比，当雨水停滞冲刷时内墙渗漏会逐渐减轻、中止、干燥。
快渗会造成内墙墙纸脱落，涂层涌现大面积起鼓、起皮、脱落等不良后果，影响外墙的利用寿命。

三、老旧小区外墙防水改造适宜的材料

在进行老旧小区外墙防水改造时，宜选用得当的防水材料，如表1所示。
但实际施工时建议结合外墙渗漏的详细情形合理选用。

表1 老旧小区外墙防水改造适用材料

须要提醒大家的是，老旧小区改造时选用的外墙防水材料应符合相应标准的质量哀求，比如选用的聚合物水泥防水砂浆应符合JC/T984—2011《聚合物水泥防水砂浆》，聚合物乳液防水涂料应符合JC/T864—2008《聚合物乳液建筑防水涂料》的质量哀求，大家在选材时应把稳甄别，选择质量达标的产品。

四、外墙防水改造，应重视细部节点处理

俗话说：99%的渗漏都出在1%的细部节点，这句话同样适用于住宅外墙。
老旧小区改造在做外墙防水时，应格外把稳下列细部布局的处理。

1）外墙防水层应延伸至门窗框，防水层与门窗框间应预留凹槽；门窗上楣的外口应做滴水线，外窗台应设置不小于5%的排水坡度。

2）外墙窗立樘、窗下口安装空隙要根据室外窗台饰面层的厚度预留充分，确保窗下樘雨水能顺畅排出。

3）雨篷应设置不小于1%的外排水坡度，外口下沿应做滴水线；雨篷与外墙交卸处的防水层应连续，雨篷防水层应沿外口下翻至滴水线。

4）阳台应向水落口处设置不少于1%的排水坡度，水落口周边应留槽，阳台外口下沿应做滴水线。

5）变形缝部位应增设合成高分子防水卷材附加层，卷材两端满粘于墙体，满粘的宽度不应＜150mm，并应钉压固定。

6）穿外墙的管道宜采取套管，套管应内高外低，坡度不应＜5%，女儿墙压顶宜采取现浇钢筋混凝土或金属压顶，压顶应向内找坡，坡度不应＜2%。
当采取混凝土压顶时，外墙防水层应延伸至压顶内侧的滴水线部位；当采取金属压顶时，外墙防水层应做到压顶的顶部，金属压顶运用专用金属配件固定。

7）框架添补外墙，特殊是混凝土空心砌块外墙，应选用合格的机制砌块，并严格按干系规程哀求砌筑，确保砌体质量。
保温层面层应做抗裂处理，担保外饰面寄托的可靠性。

8）找平层宜在混凝土边梁、柱子面位置留设分隔缝，不宜设置在砖砌体部位，以知足墙面变形须要，纵横间距≤6mm，缝宽在2～3mm，缝深为1/2的找平层厚度。

9）饰面砖面层应设置分隔缝，位置宜与找平层分隔缝对齐，缝宽为15mm，缝深至外墙防水层面。

10）凸出外墙面的线条、空调板、雨篷等部位上口的墙体中应设置混凝土防水翻边，防水翻边的高度应≥100mm，并与上述布局整体浇筑。

11）突出墙面的腰线、挑檐板、窗台上部应做不少于5%的向外排水坡度，且下部应做滴水槽，与墙面交角做成直径不小于5mm的圆角。

12）安装在外墙上的构配件，如空调机座、排油烟孔、管道、螺栓等，均应预埋。

五、外墙防水改造，该如何做好墙面修补

在老旧小区改造中，做好外墙大面的防水修补也是至关主要的一环。
下面笔者分别先容不同类型外墙大面防水修补方法。

1、净水墙面

1）墙面灰缝破坏时的修补

先将渗漏部位灰缝凿出15～20mm深的凹槽，浇水湿润后，采取聚合物水泥防水砂浆或聚合物水泥通K浆料勾缝。

2）墙面局部风化、碱蚀、剥皮修补

先将已破坏的砖面剔除，并清理干净，再浇水湿润，然后抹压聚合物水泥防水砂浆或聚合物水泥通K浆料，并进行调色处理，使其与原墙面基本同等。

3）严重渗漏时的修补

先抹压聚合物水泥防水砂浆或聚合物水泥通K浆料对基层进行防水补强，再涂刷具有装饰功能的防水涂料或聚合物防水砂浆粘贴面砖等进行处理。

2、抹灰墙面

1）抹灰墙面局部破坏渗漏时的修补

先剔除破坏部分至构造层，并清理干净、浇水湿润，然后涂刷界面剂，分层抹压聚合物水泥防水砂浆或聚合物水泥通K浆料，每层厚度宜掌握在10mm以内并处理好接槎，抹灰层完成后应规复饰面层。

2）抹灰墙面涌现龟裂时修补

先将表面清理干净，再涂刷颜色与原饰面层同等的弹性防水涂料。

3）抹灰墙面涌现较大裂痕时的修补

先沿裂痕切除并凿出15mm×15mm的凹槽，对付松动、空鼓的砂浆层，应全部打消干净，浇水湿润后，用聚合物水泥防水砂浆或聚合物水泥通K浆料修补平整，然后涂刷与原饰面层颜色同等且具有装饰功能的防水涂料。

4）抹灰墙面大面积渗漏时的修补

抹灰墙面大面积渗漏时应进行翻修，并在基层补强处理后，采取涂布外墙防水饰面涂料或防水砂浆粘贴面砖等方法进行处理。

3、面砖与板材墙面

1）对面砖饰面层接缝处渗漏修补

先清理渗漏部位的灰缝，并用水冲洗干净，再采取聚合物水泥防水砂浆或聚合物水泥防水通K浆料勾缝。

2）面砖局部破坏修补

先剔除破坏的面砖，并清理干净，再浇水湿润。
修补基层后，用聚合物水泥防水砂浆或聚合物水泥防水通K浆料粘贴与原有饰面砖同等的面砖，并勾缝严密。

3）板材局部破损处修补

先剔除破损的板材，并清理干净，经防水处理后，规复板材饰面层。

4）严重渗漏时的修补

严重渗漏时应翻修，先对破坏部分进行修补，再分段抹压聚合物水泥防水砂浆，末了规复表面砖、板材饰面层。

4、细部修缮

1）墙体变形缝渗漏维修

采取弹性材料嵌缝的变形缝渗漏维修时，应先打消缝内失落效的嵌缝材料及浮灰、杂物，待缝内干燥后再设置背衬材料，然后分层嵌缝密封材料，做到密封严密、粘结稳定。

采取金属折板盖缝的外墙变形缝渗漏维修时，先拆除已破坏的金属折板、防水层和衬垫材料，清理基面，重新粘贴铺衬材料、高分子防水卷材、安装金属折板。
高分子防水卷材在收头处钉压固定并用密封材料封闭严密，金属折板顺水流方向搭接。
锚固金属折板，螺钉眼宜选用与金属折板颜色附近的密封材料嵌填。

2）外装饰面分格缝渗漏维修

外装饰面分格缝渗漏维修时，应嵌填密封材料和涂布高分子防水涂料。

3）穿墙管道根部渗漏维修

用掺有聚合物防水涂料的细石混凝土或水泥砂浆固定穿墙管，在穿墙管外墙外侧周边预留20mm×20mm的凹槽，凹槽内嵌填密封材料。

5、混凝土构造阳台、雨篷根部墙体渗漏维修

1）阳台、雨篷、遮阳板等产生倒泛水或积水的维修

凿除原有找平层，用聚合物水泥防水砂浆或聚合物水泥防水通K浆料重做找平层，排水坡度不小于1%；当阳台、雨篷等水平构件部位埋设的排水管涌现淋湿墙面的状况时，加大排水管的伸出长度或埋设落水管。

2）阳台、雨篷与墙面交卸处裂痕渗漏维修

先在连接处沿裂痕墙上剔除凿沟槽，并清理干净，再嵌填密封材料。
剔凿时，不得重锤敲击，不得破坏钢筋。

3）阳台、雨篷的滴水线（滴水槽）破坏时维修

阳台、雨篷的滴水线（滴水槽）破坏时，应重新修复。

6、女儿墙根部外侧水平裂痕渗漏维修

沿裂痕切宽度为20mm、深度至布局层的凹槽，在槽内嵌填密封材料，并封闭严密。

7、现浇混凝土墙体穿墙管的渗漏维修

将外部或内侧管道周边嵌填密封材料，封堵严密。

8、现浇混凝土墙体施工缝渗漏维修

在外墙面喷涂无色透明或与墙体相似颜色的防水剂或防水涂料，厚度不小于1mm。

9、净水墙面、抹灰墙、饰面层渗漏维修

局部进行清理、洗濯、修补、处理干燥的根本上，外墙涂刷硅烷耐久防水剂或透明聚天门冬氨酸酯防水涂料。

六、结语

总之，外墙防水是担保建筑物构造外部不受水侵袭，内部空间不受水危害的一项主要的工程。
因此，在老旧小区改造时，应结合外墙详细情形，做好外墙防水修缮工程，从而担保住户安居乐业。

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原文刊载于《中国建筑防水·悦居》数字期刊2024年第6期（作者简介：褚建军，男，1962年生，教授级高等工程师，《中国建筑防水•悦居》编委，就职于中建材苏州防水研究院有限公司。
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