武汉楼市留给买房小白的坑我帮你们全踩一遍

我是武汉房姐，资深房产投资专家。
你相见恨晚的买房智囊，目前已为10000人供应买房最佳办理方案。
房姐不像其他自媒体，遮掩蔽掩的让你摸不清头脑！
房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：新人首问。
房姐您好！
【一】汪家墩老房顶楼，89平两房划拨证。
未来8号12号地铁交汇口。
父亲名下无贷。
【二】湖北大学地铁口老房顶楼，51平两房婚前纯公积金未还8万住宅。
出租1500 【三】大花岭地铁口两房90平，父亲名下。
【四】沌口开拓区，摩根空间公寓5.2loft租金2000共17万商贷加8万消费贷未还。
小孩现在快1岁。
公积金1600。
月入5000。
沌口开拓区上班。
老婆月入3000。
母亲名下无房。
父母都已退休，想重新配置母亲名下一套小2房出租，父亲名下一套小2房自住。
自己名下两套，自住改进4房再留一套给孩子可出租。
自住带学区更好。
叨教怎么重新置换最好？【一】估值160－180子弹 【二】估值90－110子弹 【三】估值120－130子弹 【四】估值40－60子弹 总负债35万。

回答：你好，看了你的资产配置，基本覆盖了很多买房的缺点选筹思路：老破小，顶楼，公寓，远郊，全款。

1.市区老破小如果没有学区利好加持，是很难跑赢大盘的，属于武汉楼市生物链的最底端，建议置换次新盘。

2.大花岭属于远郊区，不是江夏发展的重点板块，未来涨幅不如主城区。

3.公寓由于税费问题，一贯跑输住宅产品。
这4套房产都建议脱手裂变。

学区看你的需求，学区和投资投资回报率最大的楼盘，见知识星球内部分享。

提问：军运村落现在是否适宜入手？须要把稳哪些问题？

回答：黄家湖是军运村落观点溢价，实质是睡城，未来天花板比较低，环线位置也一样平常，军运会的IP过气，自住环境还不错，投资不是首选。

提问：你好房姐，想投资惠州房产临深圳60公里之内，有投资代价吗

回答：你好，惠州房产没有投资代价 一万多的惠州，很可能还要横盘良久良久。
惠州，不是一块未被发掘的洼地，反而由于常年不限购，早被开拓商和投资客联合炒作过数轮。
房价之以是低，并且极度扁平化，是由于两个缘故原由。
惠州的屋子太多太多，严重供大于求。
惠州楼盘有一个显著特色，便是大盘、巨盘浩瀚。

从大湾区利好角度，肯定是深港广三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，缘故原由是家当；从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一贯不建议买，缘故原由就在于临深的地皮供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折；

屋子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限定了想象力。
入住率极地的大亚湾鬼城，便是大部分临深观点楼盘的现状。

提问：房姐好 本人坐标深圳 南山蛇口一套房自住 南油新一代公寓一套小户型给老人住 考虑出售新一代公寓置换小2房给老人自住加投资 目前紧张考虑后海 前海 蛇口 南油片区 总价700万以内的小2房 但最近这轮涨价后 觉得选择性不多 能否请房姐推举一下得当的楼盘？或者我直接用老人的房票在武汉投资关山大道或者光谷东的3房？哪种方案比较好？请房姐指示 多谢！

回答：你好，感谢付费！
南山的板块基本都剖析过，大体是:南山无洼地！
能炒作得地方，都被翻来覆去炒了几遍：

1.西丽、大学城，新盘多，价格贵；

2.深圳湾，海景，学校，新盘，豪宅区，贵

3.后海，学区房；

4.蛇口，楼龄分解；

5.南油、南中，短期改造无望；

6.科技园，价格贵；

7.前海，我倒是以为前海的价格还没有完备透支。

投资南山的两房有两个逻辑，

第一：学位房，深圳是一个新兴的城市，每年都有天量的人口流入，哪怕现在很贵，未来的5年，依然看不到学位房有任何衰败的征象。

第二：楼龄，关内的住宅地皮很少，未来不可能有太多的新居供应，以是楼龄这一项就显得弥足宝贵，诸如星球内推举的次新大花园两房，未来的发展性也是可以的。

考虑自住+长线投资，建议优先前海后海和科技园。
大单优先原则，先置换深圳吧。
未来有子弹再考虑武汉。

提问：房姐你好：本人江苏连云港，两套屋子，家庭收入40，想考虑投资屋子，目前稽核了青岛黄岛区仁洲不雅观海一小套（产权为50年），您怎么看，青岛屋子投资潜力如何，也考虑过南京，一来较远，二来限购，请您帮参考一下，感激！

回答：你好，黄岛只推举影都地铁口一公里内，不焦急脱手，逢笋入，持续关注市场大概率这青岛两年不赢利。
山东投资济南优于青岛。
长三角区域杭州优于南京。
仁洲不雅观海不是好的选筹。

提问：新人首问：俏丽聪慧的房姐你好：先先容一下自己的情形：本人深户，老公及他父母是武汉本地人，武汉户口。
暂住东莞。
资产情形：1.武汉2套电梯房。
无贷款，一套2003年购入老人住，一套2012年购入在出租。
两套市值共400旁边，位置在洪山区，处于武昌、青山交界处。
本人对两套的小区环境、配套、学位均不满意。
房产证一套是老公，一套是夫妻两人。
2.东莞1套，无贷款，市值240万，满二唯一。
房产证写的老公。
3.手上可用子弹100。
年收入不稳定，20+保底。
现在的问题是（1）老公打算回武汉发展，两个小孩（10岁、5岁）都上的武汉户口。
我一贯想让孩子户口跟我迁到深圳。
他认为武汉教诲强过深圳。
我的意见是，就算在武汉读书，同样的成绩，将来高考，深圳的户口该当比武汉有上风一些。
不知道孩子迁户口可不可行。
（2）回武汉必须要置换、改进住房，怎么样才能实现资产最大化呢？如何操作呢？最空想的打算是和老人同住一个小区。
（3）他方向于青山区，亲戚、朋友，交际范围基本在青山。
而且他以为青山江边往后发展不弱于汉口。
我更方向于武昌区。
这个问题也是抵牾重重。
他很固执，无法说服。
那么青山江边最近有值得入手的盘吗？武昌呢？都想理解一下。
（4）置换后，深圳还能考虑吗？投资在深圳还是挺好的。
可惜子弹不足。
还贷的压力也会很大。
他不想背负大额贷款，压缩家人的生活品质。
感激！

回答：你好，从你的描述中看的出来，你的思路更精确。
去深圳，这是标准答！
来了便是深圳人。
眼界，眼界，眼界。
主要的事情说三遍。
深圳的发展空间、教诲资源、机会、医疗等等，都是远远好于武汉的，因此在两个城市中选，不用考虑便是选深圳。
深圳会提升你的眼界，大佬们的纸醉金迷会勾起你无穷的上进希望和熊熊斗志。
财富的积累须要3辈人的共同努力，不要把你这一代该当完成的任务扔给下一代，下一代又要背井离乡的去一线城市城市打拼吗？深圳房价会越来越贵，留下来的都是精英。
以前在星球内分享过教诲紧张依赖家学，不要依赖学校。
我的建议是再拼一拼，留深圳。

青山板块比较成熟，有商务区方案，但是发展的很慢。
招商的上风是学区，客群紧张是青山本地人置换，对其他区域的客群吸引力有限。
仅仅是能随着大势上涨。
你在青山的仓位能知足自住需求就足够了，如果是纯投资，建议跳出青山，多关注武汉更有潜力的板块。

武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：俏丽聪慧房姐，您好！
加入星球，被房姐聪慧大气折服，新人首问，请您百忙之中抽空回答，感激！
目前有房两套，一套福田区皇庭世纪77平米三房二厅一卫，目前时价700万+，经营贷400万;位置小区交通还行，2003年屋子有点老，小学学位一样平常，皇岗中学扩建中有提升观点; 一套2016年10月购买龙华区壹城中央新居116平米五房二厅二卫，购入自住，目前市值900万旁边，三年多月供24000元，加上装修5-60万加契税，没有多少实际收益。
在龙华自住还不错，赠予多，周边商业壹方天地很热闹，周边旧改已经本色性推动，如中州，龙华海岸城等等，出行来回关内福田接送孩子读书很不便，每天至少两小时。
目前两套房产净值约700万，能筹集资金约300万。
一张员工和朋友代持首套首贷房票，一张我妈老人票70年头套首贷。
置换方案：一，卖壹城中央，置换一套更优质升值的屋子或两套小的学位房;选择区域石厦，福保或南山宝安，请推举。
二，卖皇庭世纪。
置换同上。
三，两套都换。
请教置换方案和选筹，代价最大化。
四，两套都不换。
用筹集资金300万+，用公司员工兼朋友的首房首贷房票，购入约500万旁边屋子，请推举选筹。
代持结婚再离婚。
有点担心风险，请教代持操作手册关键点。
操作思路：因本人单身，如果要置换，须要 办理代持，假结婚再离婚，两张房票怎么用，一方面可控风险，一方面实现换房增值。
此决定关乎后半生，十分关键，请房姐不吝见教，拜托啦！

回答：你好，感谢付费！
壹城中央以前剖析过：龙华区地标性住宅，是龙华老城区最吸睛的盘，没有之一。
这个小区有上风:

1、高赠予，利用率普遍超过90%。

2、配套完好，学校、商业、地铁（共十区，但是只有九区算地铁房）；

3、次新、鸿荣源品牌；

4、税费低，由于2015年首开，登记价高而且涨幅不大。

5、价格也亲民。

劣势也很明显：

1、体量确实太大了，而且附近旧改太多，一手砸盘，二手价格也一贯上不去，切实其实天量供应；

2、本身离地铁较远，加上四号线交通拥挤，依赖地铁上班未便利（9区轻微近一点），而且全部入住道路交通势必拥堵；自住可以买，投资一样平常般。
可以考虑脱手置换。
皇庭世纪地段一流，配套完好，周边发展成熟，以是租金很高，属于福田的第二梯队，市场正常价格，未来利好较少。

皇岗村落旧改也是很迢遥，没有稀缺的教诲资源支撑，可以考虑置换掉。

我们说投资有2种打法：

1.进攻型：例如沙井和光明。
这类标的适宜底层充足的投资客，风险相对较大，未来或许会有很高的收益。
或者生活半径在附近的刚需客自住。

2.防守型：例如科技园、前海、宝中。
板块发展相对成熟，目前价格不低，但是人口密集，购买力充足。
属于比较稳的选筹，风险比较小，租金高。

考虑关内有以下3种思路：

1.保险点买深圳湾。

2.进取点买蛇口。

3.重视教诲买喷鼻香蜜湖。

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把自己的房票用完再考虑代持票。
70岁的老人票做不了贷款，属于废票。

提问：看重了一套武汉积玉桥融侨华府的屋子，263平复式楼，620W，叨教房姐，能不能脱手，融侨有什么优缺陷。

回答：你好，感谢付费！
融侨华府在大桥二桥隧道正中间，去哪都快。
积玉桥实在住着很舒畅。
这一片最大的小区，绿化率很高，小区末了面有一条很长很大的绿化带，遛狗约会一流。
缺陷是房龄偏老，没有好的学区，你看的这一套户型太大，只适宜自住。

提问：请教聪慧的房姐！
家三口武汉户口，小孩己上一年级，现有两套无贷款房，1江汉区世纪江尚160平米，2惠州十里银滩106平米，现想操持去广州花都孩他小姨那边买套学区房且有增值空间，请房姐推举有哪些楼盘可购买！
现又考虑卖掉个中1套房，从未来发展代价方面不知卖哪套合算！
或者两套都可以卖掉！
急盼房姐回答！

回答：你好，惠州的十里银滩巨坑，我朋友几年前不听劝买了，挂了2年终于卖出去了，平进平出，还赔掉了大几万装修费。
惠州海岸线绵长，任何时候都要打骨折才能从浩瀚猪对手中脱颖而出。
建议直接脱手。

花都松绑，该当“出货”花都，卖掉花都，而不是买入。
现在广州能买的只有黄埔和万博，建议破限购买星球内推举的潜力盘。

世纪江尚投资者扎堆，目前空置率还很高。
楼盘属于范例的资源错配，霸占了一线江景绝佳位置，却是个刚需盘品质。
投资不买富人来不上，穷汉买不起的产品。
如果考虑自住，可以保留。
如果考虑投资，建议脱手裂变成2套低价潜力盘，或者抵押融资，入手一套更优质的标的。

提问：房姐，叨教超高层住宅可以购买吗，后期的流利会不会有影响，自主体验会不会不好，白沙洲那边的屋子一堆都是超高层……觉得人口很多的样子

回答：我国的地皮制度，首先是垄断供地，其次是限定乃至不供应别墅用地，第三是电梯高层导向，这些都人为地掩护了城市人口密度，使得纵然是人口流出的小县城，也能够坚持一定的人气和集中式的商业。

对付人口持续流入的大城市，高密度的市中央长期都具有代价，由于城市的精华，最多样化的做事都集中于此。
而对付中小城市，高容积率也有利于掩护城市商业与人气，防止城市快速衰败。

未来，我国的中小城市居民，一定会越来越住进大屋子乃至别墅。
高容积率的小户型的房产以及老旧屋子一定是会被嫌弃和抛售的，但凡混的好一点的人都会搬离高容积率小户型或者老旧的屋子。
如此一来，三四线城市住在小户型高层以及老破旧房产的人一定是底层穷苦群众，贫民窟时期很快到来。
而一二线城市还有一段韶光人口红利，高层建筑的高经济效率和人口密度带来的商业繁荣会持续良久。

如果你看空一座城市，认为它不值得万万千万外来年轻人拼格斗争，你该当买低密度住宅，由于高密度住宅里的职员层次会逐渐低落，以至于成为贫民。
但是，只要你的城市还有希望，高层就不会成为平民窟，而是财富汇聚之地。

自住看自己的喜好，建筑密度当然越低越好，不过低密度也以为着要为高房价买单，看你自己的平衡。
超高层投资是没有任何问题的。

提问：房姐，你好，你们是专业做房产投资的，怎么能确保一买进去的屋子就能赢利呢？

回答：你好，投资的屋子能否赢利，在买入的那一刻已决定了；

1，我们买入的小区都是在全体城市被低估或有潜在发展利好的区域，未来能涨到多少，心里面是有数的；

2，在洼地小区再挑选市场9折的性价比高房源，先赚取10%空间；

3，选择有改造空间的屋子，利用改造赚取10%空间；

4，区域洼地回归，随市场涨个10%；

5，3个10%即30%的涨幅，如果首付是2到3成的话，收益就在100%到150%

总结一句话：涨幅靠选筹，赢利靠杠杆

提问：房姐，贷款该当还清吗？ 回答：你看李嘉诚的长江实业，现在还有上千亿的银行贷款。
可直到李嘉诚过世，你认为长江实业会还清银行贷款吗？你认为长江实业会以“还清银行贷款”作为奋斗目标吗？不会的。

对付全体李嘉诚、长江实业、富人阶层来说，这1000亿已经成为“底仓”了。
或许会有800~1200亿的颠簸范围，但无论如何，绝不可能将贷款还完。

贷款是什么？是一种对抗通货膨胀的理财产品。

提问：俏丽的房姐，您好，想请你帮我剖析一下 背景：我大学毕业两年 26岁 北京事情（人为15K，回汉后人为会降）家在襄樊，没有女友，2~3年后 操持回武汉。
目前家里和我的积蓄+再借一点 最多40子弹，条件不太好。
请您帮剖析一下：

1、现在要不要加入买房大军，还是等到一定岁数再买

2、有没有必要一定在武汉买房，能不能在襄樊买房；

3、如果买的话 我该怎么利用仅有的这些钱，去选挑选价格，楼盘、位置

4、根据目前经济、事情状况，如果在武汉买房，俏丽聪慧的房姐，能不能够推举适宜我的楼盘 ;

5、买房会影响到我未来很长一段韶光的事情、生活，请房姐提点一下：买房后，生活和事情该如何方案，让屋子负面影响降到最低

回答：1.买武汉，现在买，别买襄樊。

2.逢笋入，担保确定收益，武汉投资回报率最大的楼盘见知识星球内部分享。

3.如果月供压力大，建议优先考虑二手房，租金可以缓解一部分月供。
能留在北京就连续呆着，不要老想着回武汉。
如果是我，能留北京，一定会留下来。

你的问题，无非是旧调重弹的“奋斗还是安逸”问题。
当然是奋斗！
人不奋斗，和咸鱼有什么差异？说实在的，谁不是这么过来的。
穷汉的任务是先挣钱。

有几个小建议给你：

1、正视自己的状况，承认自己家底的薄弱。
虽然说“穷汉的弱是全方位的弱”，不好听，但你要反过来理解，对付任何要升阶的人都要全方位提升自己。
不能仅仅在资产和收入上，还要在生活办法、社交圈子、交友情趣、审美消费上全方位地提高。

2、不要玻璃心，不要太焦急。
计策和战术一样主要，房产投成本来就不是一个急于求成立马兑现的事情，做人干事一样，心急吃不了热豆腐。
全方位的强，还须要你内化修炼一颗与自己财富匹配的强大心脏，宽广眼界，多维认知。

不要在柴米油盐上去找存在感，要去星辰大海里做一方霸主。
你的财富不紧张来自于事情。
人生靠康波，先把武汉的屋子买了。

提问：房姐好，武汉买二手房有好多中介，这些中介有什么差异，若何选择？目前知道的便是中介费不一样

回答：好中介的判断标准，我说下自己的履历。

1.沟通起来觉得很舒畅，对区域很理解，基本上没有盲区，纵然是有盲区，也会赶紧问，问完见告你。

2.尊重你，说话非常客气，不该问的不问，若问了不该问的，很快能圆场。
有很多SB中介卖品质盘，姿态就跟那屋子是他家的一样，一副爱买不买的态度。

3.每次看完房，会主动收鞋套。

4.跟卖家沟通的时候很积极，该问的都会主动问。
有的中介让他问一些信息，去世活问不出来，沟通能力和办事能力上有问题。

5.不乱发微信，正常发一下微信这个都能理解.有的中介给你发完二手房之后，又给你发新居，这种直接拉黑。

6.中介费能优惠的都会去主动申请。

7.能很快读懂你的需求推举性价比高，匹配的房源，房源筛选上比较存心，不会乱带看。

至于如何挑中介，说说我的过往履历：

1.自己要有筛选能力，如果遇上自己以为不靠谱的中介，果断换掉，你姑息对方，自己就亏损了。

2.让靠谱的熟人帮你推举，最好是熟人跟那个中介有过成交历史。

3.从中介网站上看评分及成交量综合还不错的中介，然后线上联系，以为对方还不错，再去线下找他们看房。

很多人第一次买房，都是随便找个店面找了个中介，末了就成交了。
大概率上，这是极不靠谱的。

提问：房姐姐您好！
现有资金110，留30做备用金，非本土作战纯投资，长沙，武汉，郑州，东莞，惠州，珠海这几个城市选一个，目前您最看好哪个城市，（长沙，武汉，郑州须要分期全款等社保），盲目纠结中，请见教，感激您啦！

回答：你好，省会城市投资代价排序：武汉>郑州>长沙 环深城市投资代价排序：东莞>珠海>惠州 对付城市的选择，不要盲目剖析。

楼市动能和上涨潜力有四点：

1.人口越多、动能越足。

2.南方城市比北方城市动能足

3.行政级别越高，定位越高，资金总量与增量大

4.楼市的赢利与驱赶外溢效应

综合考虑，优先买低价省会城市。
武汉/郑州+长沙/沈阳是比较好的资产组合。

提问：三十出头，个人不爱抛头露面表现，外在比较怂，单位升职自觉漫长困难。
叨教该怎么升级？是买房吗。
空想是过上靠投资不靠人为就能生存的生活，可以实现吗？追求钱多事少，这种代价不雅观是对的吗，多谢房姐。

回答：天下不看你代价不雅观如何，只看你做了什么。

天下上99%的人都追求钱多事少，可惜没有几个人能实现。
钱多是你给别人创造代价多的回报，帮别人赚到更多、办理更多核心诉求，才有金钱回报。

所有计策精良的老板，更是起早贪黑牛逼实行者，企图靠企业文化搞定员工，让自己每天一壶茶、一本《把信送给加西亚》就能赚大钱的，末了都去世的很惨，王石也一样。
看你说不少外部职场困惑，没有提及自己内心方案，为了达成目标的点滴个人提升、原始积累。
你须要踏踏实实定一个小目标：先买到1000屋子，把目标拆解成首付、信贷、月供、流水、中介渠道、跑盘操持、板块剖析各方面，踏出舒适区一步一步做起。

提问：房姐你好，想到武汉定居发展，现在有两个想法和方案， 一个是，用存款50买偏一点别墅，由于喜好住小院，是个梦想，现住黄石边边贷款29三房中，用入住武汉小别墅，过户成武汉户口，再奋斗两年，或到时卖了现在房，再去投资一套 二个方案是，用50子弹去武汉选个不限购，落户后再奋斗，圆别墅梦，不限购房姐建议汉口北武湖地铁沿线，蔡甸地铁沿线，不是大开拓商的盘往后好出吗，汉南碧桂园能考虑吗

回答：远郊别墅涨幅非常弱，交通不便，武汉一堆N年不涨的远郊屌丝别墅。
一样平常来说，竞争都是同龄人的竞争，一起坚忍延迟享受，可以让自己赛过99%的同龄人，每一代人有每一代人的大国红利，1%的塔尖人群自然得到社会的奖赏，车房、社会地位不是问题不用焦虑。
建议入手汉口北

房地产注定只有小部分人能赢利，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法逐一解答。

知识星球已盘点出武汉投资性价比最高的楼盘。
帮助供应选盘，砍价，贷款，破限购等专业见地，全程辅导买房。
私人订制最适宜你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

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