然而，未经房屋行政主管部门审批而对原有房屋进行改建、重修，属于违法行为。购买这类二手房的人真的占到“便宜”了吗，将会面临哪些法律风险？下面，请看顺义法院审理的这起案件。
案情回顾
王某在顺义区拥有一栋别墅，其自行在别墅南侧加盖钢架构造二层房屋一处，面积为101.25平方米，未取得培植工程方案容许证。
2020年，张某与王某签订房屋买卖条约，约定王某将该处别墅以1280万元价格转让给张某，双方签订的《房屋买卖条约》中约定：“出卖人应该担保已如实陈述该房屋权属状况、附属举动步伐设备、装饰装修情形和干系关系，买受人对出卖人出售的该房屋详细状况充分理解，志愿买受该房屋。”
双方还其余签署了《补充协议》，约定：“买受方知悉该房屋实际面积和原始户型，买卖双方赞许在交付该房屋时将房屋附属搭建构造举动步伐设备及附件所列物品及装饰装修随同该房屋一并转让给买受方。”
2022年10月20日，干系政府部门针对案涉房产搭建的一层和地下室附属构造举动步伐（以下简称违建）向张某作出了《限期拆除决定书》。2024年干系政府部门向张某作出逼迫拆除决定公告，后张某自行拆除了附属钢架构造。
张某后得知，干系部门自2016年开始就已经对涉案违建进行调查并在签订购房条约之前完成对付涉案房产搭建部分的违建认定，王某并未对此事沟通和奉告。张某认为，王某对付违建部分构成遮盖、敲诈，导致自己在不知情的情形下与王某完成了购房条约的签订并如约履行了付款责任，故张某诉至法院，要求判令撤销双方签订的《房屋买卖条约》，并哀求王某返还购房款，支付房屋装修用度。
被告王某辩称，原告张某对付增建部分的坐落、面积及是否包含在双方交易的范围内等客不雅观事实是知情的，增建部分不是双方交易的标的物，王某本人没有责任担保其增建部分的利用功能。且，张某在2022年10月收到《限期拆除决定书》之日起一年行家使撤销权，现已超过法律规定的除斥期间。请法院驳回原告张某全部诉讼要求。
法院审理
法院经审理发现，2023年张某曾起诉王某，哀求判令王某立即补办涉案房屋钢架构造房屋方案容许手续。对付该案，法院认定：“张某与王某签订的《买卖条约》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的逼迫性规定，应属合法有效之条约。双方均应践约行使条约权利、履行条约责任。双方签订的《买卖条约》明确写明了房屋面积、购房价款等基本信息，对增建建筑进行相识释，约定了双方的权利责任关系，并结合庭审中查明的事实以及张某作为完备民事行为能力人所具有的谨慎把稳责任和判断事实的能力，可以推知张某在购房时应该对案涉房屋的原始构造及增建建筑已知悉理解。”
据此，法院认定张某与王某之间关于案涉房屋的买卖条约中涉及的权利责任应已经履行完毕，讯断驳回张某哀求王某立即补办涉案房屋钢架构造房屋方案容许手续的诉讼要求。
在本案中，关于原告主见被告构成敲诈。根据前案可知，原告在购房时应该对案涉房屋的原始构造及增建建筑已知悉理解。应该解释，被告未明确奉告城管查处情形确系不当，但原告作为完备民事行为能力人应该推知其对案涉房屋的原始构造及增建建筑风险知悉理解，考虑到条约约定并未承诺可以对增建部分办理产权方案手续，也未对增建部分约定合法性，也无证据证明双方曾就增建部分的利用目的和利用期限做出特殊约定，在条约对增建部分没有特殊约定的情形下，原告应该自行承担增建部分可能面临的风险。被告未明确奉告的行为不敷以认定为以敲诈手段，使原告在违背真实意思的情形下履行民事法律行为。
关于撤销权。民法典第五百四十一条规定，撤销权自债权人知道或者应该知道撤销事由之日起一年行家使。在前述案件中，原告在该案笔录中曾认可自购房后就一贯收到邻居投诉，邻居也奉告自王某增建过程中也一贯投诉。原告本案起诉韶光为2024年1月，从撤销权除斥期规定要件看，原告主见撤销权已超过1年的除斥期，其撤销权利已消灭，原告主见不予支持。
综上所述，法院终极驳回了原告的全部诉讼要求。
京小槌释法
依法成立的条约，受法律保护，当事人应该按照约定履行自己的责任，包括践约行使条约权利、履行条约责任。在房屋买卖条约中，房屋面积、对应价款、产权情形、装饰装修及附属举动步伐等信息系买卖双方磋商的重点，也是条约终极能够达成的根本，买卖双方均应谨慎核实上述信息，如有特殊约定，也应该在条约中明确记载。在条约签订过程中也应该秉持着诚信原则如实奉告房屋的各种情形及风险，确保条约的正常履行。
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购买含违章建筑的二手房，有哪些风险？
一是在二手房交易过程中一样平常不将违章建筑面积写入《存量房买卖条约》，一旦交易发生轇轕，关于违章建筑部分的利益将难以保障；
二是纵然将该部分面积写入《存量房买卖条约》补充协议中，也可能会因违章建筑侵害社会公共利益，违反法律、行政法律逼迫性规定，而导致该部分条款无效；
三是违章建筑一旦被房屋主管部门拆除，可能得不到保护和补偿；
四是违章建筑会对房屋整体构造带来一定的危害，会给居住的安全性带来“隐患”。
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购买二手房时房产证不包含违章加盖建筑，
违建被拆除丢失由谁承担？
部分购房人在购买二手房屋时因“梦想便宜”，在明知加盖建筑物没有包含在房产证范围之内的情形下，仍抱着侥幸生理购买房屋。出卖人未遮盖房产干系信息或存在其他差错的情形下，房屋买受人在买受房屋时，应该对房屋是否合法承担相应的把稳责任，未尽到干系责任的，应该承担法律任务，因违章建筑被拆除造成的丢失也将由买受人自己承担。因此购买包含违章建筑的二手房会面临较大的法律风险。
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买卖二手房该如何戒备风险？
首先，必须查清房屋的权属情形。双方在签订条约前要先查看不动产权证书，也可以去房管部门查询房屋权属情形及是否有抵押或被查封，在房东有配偶或房屋有其他共有人的情形下，要取得房东配偶或其他共有人的书面赞许。
其次，必须明确双方违约任务。由于房发生意营业繁芜且金额较大，有时会涌现意想不到的状况，导致违约行为，以是在签署条约时一定要明确写清双方的权利、责任和违约任务，遵照的原则是权责对等。
再次，必须明确约定付款以及房屋交付（过户）的韶光。在二手房买卖中许多房屋存在银行按揭贷款的环境，这样的房屋一定办理了抵押登记。实践中常常发生买受人将房款支付给出卖人用于了债按揭贷款，但出卖人将房款挪作他用，造成买受人“钱房两空”的局势。
末了，如果购买房屋是为了子女入学，还要特殊约定出卖人在什么时候前必须将户口迁出，避免造成无法入学的环境。
供稿：顺义法院
编辑：李玲昊 肖飞
审核：王芳
