【解释】
日读一判,系法律商业双驱动的万程通商团队的逐日固定学习会。本文分享的案例,系我们于2024年5月27日集体学习的案例。
按照有关法律、法规、政策的哀求,即日起,我们学习分享的案例,将隐去主体及案号信息。给您带来不便,我们深表歉意。
如您需案例全文,可以点击底部菜单栏,联系我们。
【正文】
【裁判要旨】
法律关系相对方的认定不应拘泥于条约形式,应把稳探求当事人真实意思表示。
经开拓商指示,买受人与装修企业另行签订装修条约,也可以是精装修房屋买卖中装修部分权利责任的表现形式。
此时,应从商品房买卖条约及装饰装修条约的订立过程、条约条款内容、实际履行情形等成分评价二者之间的关联性,探究条约干系各方的真实合意,继而认定开拓商是否应就过时交房向买受人承担违约任务。
【关联法庭】
《中华公民共和国民法典》第577条、第585条(本案适用的是1999年10月1日施行的《中华公民共和国条约法》第107条、第114条)
【原告盛某、毛某诉称】
两原告晚于《上海市商品房预售条约》、《室内装修协议》约定交房日期取得房屋钥匙,某置地公司答允担过时交房违约金,上海某工程公司因志愿加入债务承担连带任务。
故要求判令:某置地公司支付过时交房违约金(以已付房款13,410,371元为本金,按万分之一逐日的标准自2018年4月1日打算至2018年11月9日)并赔偿评估费31,028元,上海某工程公司承担连带任务。
【被告某置地公司辩称】
《上海市商品房预售条约》标的为毛坯房,装修验收迟延与其无关;其已定期将房屋交给上海某工程公司进行装修,不存在过时。综上,不应承担违约任务。
【被告上海某工程公司辩称】
其装修工期未超过《室内装修协议》约定,不存在过时;交房责任应由某置地公司承担;其合营交房的行为不构成债的加入。
【法院查明】
2016年9月12日,两原告与某置地公司就某房屋签订房款(不含全装修价格)暂定为11,931,047元的《上海市商品房预售条约》,约定于2018年3月31日前交房。
同日,两原告经某置地公司指示,又与被告上海某工程公司就该房屋室内精装修签订《室内装修协议》,约定装修款1,479,324元,工期547天,至2018年3月31日结束。
两原告向某置地公司支付了房款、装修款。
2018年3月21日,两被告曾共同向原告发送装修验收关照。
同年6月,某置地公司向原告发函表示对装修验收延迟非常遗憾,其已初步拟定补偿方案,请原告于同年7月8日至15日办理移比武续。
原告前往收房时,某置地公司员工予以接待并表示公共区域未装修睦,不能交付钥匙,直至10月31日才表示可以交房。
同年11月9日,原告取得钥匙并吸收房屋。
2019年,两原告曾以《室内装修协议》为依据,起诉哀求两被告赔偿系争房屋过时交房丢失,后申请撤诉获准。该案中,原告坚持对系争房屋2018年4月至11月租金进行评估,为此支付评估费31,028元。
【法院认为】
本案争议焦点:一是某置地公司出售的是商品毛坯房还是精装修房,二是某置地公司是否答允担过时交房的违约任务。
《上海市商品房预售条约》、《室内装修协议》从约定到实际履行存在诸多不合理之处。
首先,各方当事人明知可能2018年3月31日才能交付毛坯房并开始装修,却仍约定同日装修工程竣工;毛坯房尚未竣工就约定装修开始。
其次,某置地公司从未按照买卖条约约定关照原告进行毛坯房验收,原告对钥匙移交的过程亦不知情;两被告首次约请原告验收的便是已装修完毕的房屋,此时原告已不可能进行毛坯房验收,买卖条约的履行欠缺了主要步骤。
第三,装修前,原告对装修方案无任何自主权利,装修方案由某置地公司确定;
装修中,原告不知晓上海某工程公司何时进场施工,亦无法进入系争房屋对装修情形进行监督和理解;
装修结束后,原告在与某置地公司办理干系手续后才能从物业公司处取得房屋钥匙,并非与上海某工程公司办理交卸手续;
原告自始未与上海某工程公司打仗,上述环境均与一样平常装修条约明显不同。
第四,如果某置地公司仅承担毛坯房交房责任,则理应由上海某工程公司组织和参与装修验收,并承担所谓过时任务。
相反,某置地公司自认了延期验收的事实并作出补偿的意思表示。
末了,系争房屋装修工程既已完成,上海某工程公司理应有权依照装修协议哀求某置地公司支付全部装修款项,或哀求原告指示付款。
但上海某工程公司却依照与某置地公司签订的施工条约进行结算,且至今未收到全部工程款。
上述不合理之处可以相互印证各方当事人均认为验收和交付的工具是精装修房屋,且应由某置地公司履行交付责任。
结合在案证据,原告在2018年3月实际无法取得房屋,某置地公司事情职员直至2018年10月31日才表示可以交房,故交房过时期间应自2018年4月1日计至10月31日。
因交付标的物系包含装修代价在内的精装修房屋,故违约金打算基数应为包括装修款在内的总价款13,410,371元;买卖条约约定日万分之一的违约金标准尚属合理。
原告在另案中支付的评估费并非一定产生的用度,应由其自行承担。
现有证据不能证明装饰装修公司承诺就过时交房一事对原告进行赔偿,故不能认定构成债的加入。
【裁判结果】
上海市静安区公民法院于2020年7月6日作出(2020)沪0106民初【】号民事讯断:被告某置地公司应于本讯断生效之日起旬日内支付两原告过时交房违约金286,981.94元;驳回两原告别的诉讼要求。
宣判后,某置地公司认为其在条约约定期限内将毛坯房交付给上海某工程公司施工,即已完成交房责任,不应将瑕疵修复期计入过时交房期等为由提起上诉。
上海市第二中级公民法院于2020年11月25日作出(2020)沪02民终【】号民事讯断:驳回上诉,坚持原判。