今年4月的日期排列特殊规整，从4月1日至4月28日恰好头尾四个星期，以是统计起来也能够完全的反应4月楼市的真实施情（不至于夹杂3月末和5月初的行情）。
4月8-14日，南京楼市银四的“第二周”，行情还在持续下跌！
根据南京网上房地产数据，新居认购、成交周行情再度下跌，上周共认购商品房409套；成交419套，比拟上上周（4月1-7日）认购下跌15.7%，成交下跌4.6%。
下跌的缘故原由也非常大略，前期打折贬价盘去化靠近尾声，而后续楼盘开盘寥寥，新增供应量非常少。
01.
行业大变天？刚需市场卖爆，海内头部城市房产卖出100万/㎡，杭州、南京祭出超低密地块！
分解加剧？
实在上周并不是没有楼盘开盘，只不过多是远郊项目，闹出的动静都不大。
有人说江宁上周掐点出台了补贴XZ，有了ZC开道，江宁楼盘肯定抢先开盘，一点没错，上周南京仅3家楼盘开盘，江宁就占了2家。
个中江宁禄口的绿洲云湖十里院，4月13日推出了首批2、3、6、10号4栋电梯洋房，共220套房源，销许价格19754元/㎡。首次开盘给出3万抵6万、另加1万元送车位的优惠方案。叠加这次江宁补贴XZ，一套最小的84㎡三房，最高补贴可拿到30.3万旁边，165万的原总价，加上楼盘本身折扣，大概130万出头就可拿下。听说低楼层房源只要110万起。
不足为奇，江宁正方新城的纯新盘奥体培植锦尚紫兰上周末也乘着XZ的东风举行了实景示范区公开仪式。该盘也是今年江宁新出的“纯刚需盘”。小区方案18栋16-27F的小高层、高层住宅，起步户型面积仅78㎡，放风总价不超160万。
160万总价，叠加这次江宁XZ，总价算下来该当与绿洲云湖十里院相差无几。
XZ实实在在惠及了底部刚需市场，大幅降落新居总价，击穿了低预算购房人群的生理预期，听说上周末，绿洲云湖十里院、锦尚紫兰两家楼盘均是人头攒动，刚需市场的人气与销量上涨可谓肉眼可见。
刚需二手房市场也是一样的！
北哥上周文章已经解释了，一季度150万总价二手房成交量全市占比高达42%，排名第一；几个印象中的底价刚需二手房小区，如禄口翠屏城、正方新城银城蓝溪郡比来都由于成交量骤涨，导致了价格回升。
比来江北二手房成交情况，再次验证了北哥不雅观点，根据头部媒体统计，桥北10大刚需二手房小区一季度成交量达到1000+套，个中5个小区成交量位居全市前五。随着成交量持续增加，桥北刚需盘房价回升该当是大概率事宜。
现在尴尬的反而是中端市场，由于总价偏高，新版ZC优惠力度显得很有限，前期楼盘优惠已经很大，后期还要不要进一步加大优惠力度，让很多350万总价以上的楼盘显得颇为犹豫。
上周开盘的江宁南站板块楼盘悦著九章便是个中一例。3月贬价潮，悦著九章曾祭出77折优惠，将起步97㎡三房户型总价从450万降到350万。4月8日悦著九章新领7号楼72套房源销许，结合这次江宁XZ，起步总价最多能降到320万旁边，且由于这次推出产品与前期没有差异，故而去化效果可想而知，目前认购成交皆为“0”。
悦著九章销控
悦著九章的这一次加推，对付全体南京楼市来说，影响甚微，乃至没什么“存在感”。
如今的楼市用一句话来形容可能比较贴切，那便是“两头火、中间冷”，对应刚需市场的回涨行情，高端豪宅市场一贯是今年楼市的关注重点。
此前北哥一贯在预报未来南京各板块新居价格天花板会由于5月尾开始上市的新一批豪宅上市而被拉高，如燕子矶房价会由于高科江悦堂的上市而被提高到5.5万/㎡；江心洲房价会由于中北G70的上市而被提高到6万/㎡；鼓楼幕府的房价会由于中建G51的上市而被提高到7万/㎡；江核房价会由于G05、06、07的滨江叠墅上市而被提升到5万+/㎡。
在大批低密豪宅即将上市之际，豪宅产品本身的天花板还在提升，不断打破人们原有的认知空间。一个是低密地块的容积率还在不断降落，豪宅越来越豪；第二，未来豪宅的房价天花板还在不断提升，打破了人们对“天价”的定义。
3月8日南京的首场土拍，中北金基底价拿下了玄武徐庄G02地块，容积率仅为1.1，是南京近10年来，主城拍出的容积率最低的豪宅地块，未来代价几何，各位心里掂量掂量。
金基徐庄G02
听说金基徐庄G02今年年底就要上市，项目物业类型已经基本确定为6F以下纯洋房，项目间隔紫金山环陵路仅1公里，距亚洲十大豪宅的高尔夫别墅900旁边，定价上肯定会超过金基石杨路上的洋房豪宅瞻月府。
就在你以为金基G02已经是主城地块“最低容积率极限”的时候，南京地皮透露了更劲爆的，上周在上海举办的2024年南京地皮推介活动上，南京地皮储备中央详细先容了近期将出让的十余幅住宅用地，个中部分容积率低至0.8的宅地首次亮相。
对付该事宜，有房媒评论称，南京目前“限墅令”已经放开，按照GC对低密豪宅的规定和哀求，未来主城一定会涌现高端联排别墅，房价天花板进一步提升。
不仅是南京，杭州市中央地段的低密地块也开始亮相，上周五（4月12日），杭州钱塘区东部湾新城挂出一副建面超10万方的低密宅地，容积率仅1.01，起拍价19亿，5月14日就将正式出让。
这是杭州今年以来出让的最低容积率地块，按照地块位置和容积率标准，未来大概率将打造临江高端别墅。
3月，苏州亦相继拍出两幅天价低密地块，3月27日拍出苏州双湖地块，容积率仅1.02，经由51轮竞价终极被绿城拿下，成交楼面价达到65022元/㎡，成为江苏新地王。
苏州双湖地块位置
听说该地块所处的金鸡湖畔已经10年没有新地块出让，更别墅容积率靠近于1的纯别墅地块，外界揣测未来该项目光装修一个平方将超过5000元，结合绿城匠造，估量打造苏州第一别墅豪宅。
3月13日，苏州狮山Z03地块成功出让，成交楼面价45455元/㎡，容积率也仅1.02，估量未来单价将超10万/㎡。
这么多天价低密宅地出让，未来这么多豪宅真的能卖的出去吗？实在土豪的购买能力超乎你的想象。
上周，上海巨鹿路一栋老洋房成交，总价高达3.1亿，折合单价100万/㎡，一下子更新了国人对豪宅价格的传统认知。
上海巨鹿路老洋房实景
不仅如此，前不久上海静安寺静园一栋1.4亿成交，折合单价43万/㎡。
3月尾，上海新天地中海顺昌玖均价高达17.2万/㎡，505套房源当天售罄，揽金196.5亿。
放大视野，不仅南京高端购买力强劲，全国塔尖土豪的购买能力更是强出天涯，尤其是海内15座新一线城市基本放开限购的情形下，这些城市的塔尖低密豪宅未来有可能成为一线城市高端购买力的“扫货重点”。
这也是为什么这次南京地皮推介会会在上海举办的缘故原由所在。可见未来南京顶级豪宅只会原来越贵，而底部刚需市场为了加速去化，价格该当还会保持低位运行，未来分解行情还将加剧。
02.
南京0.8超低密地块详细位置引争议，大概率会落子这两个板块
这次南京去上海举办2024年地皮推介会，并祭出史上首幅容积率0.8的超低密地块，未来吸引上海土豪来南京买房的意图十分明显。然而，GF文件里只提及公布了“部分0.8容积率地块”，但地块详细位置，并未透露，显得颇为神秘，也引发了南京媒体圈的浩瀚预测。
这几幅0.8容积率地块到底在哪里？昨天北哥看到某南京房媒大号写了干系文章，他提出“按照西方发达国家的楼时价值不雅观，普通人住市中央、富人住郊区的原则，这些0.8地块该当在远郊区”。
详细在哪些远郊区呢？该媒体认为大概率会在目前那几个土拍地块卖不动的远郊区，如江宁滨江、禄口、桥林等。但这种不雅观点，北哥不敢苟同。
江宁滨江、禄口、桥林此前的定位是纯刚需板块，目前新居总价普遍降到130-150万，板块内地块代价在全南京可谓是“垫底”的存在，如果在这些板块造独栋别墅，岂不是要让上海富人与底层刚需为邻，这种借着卖地，推销低代价板块的做法，显然不可取。
按照苏州、杭州近期拍地的履历，南京的0.8容积率豪宅地块只可能涌如今地段最好，代价最高的板块。依据北哥的剖析，以下两个板块比较有可能，南京本土有实力的购房人可以先关注起来。
第一：环紫金山板块
城东紫金山，本身便是南京城风景绝佳的顶流地段，也是南京名声最早的富人区，金陵第一批真正意义上的豪宅都涌现这里，帝豪花园、钟山高尔夫别墅等等。
紫金山环陵路风景
若是将0.8超低密地块落子于此，必定会引来全国富豪的关注，极佳的口碑和美誉度也能担保后期豪宅产品的去化率。
此外，近年来环紫金山板块重新得到了方案利好的倾斜，南京2035国土空间总体方案重新确立了紫金山科创带的主要地位，徐庄软件园、马群科技园、紫东国际创意园连点成片，未来将汇聚3000多家有名企业，50多万高知人群；城东仙林更是在2019年被方案定位成“市级副中央”。
钟山高尔夫别墅
交通方案上，南京地铁3期更是将8号线一期、S3东延布局城东，进一步深化开拓的意图十分明显。
今年以来城东紫金山板块已经亮相了两幅超低密地块，一幅便是前文所述，3月8日被金基中北拿下的G02地块，是南京近10年来，主城出让的最低容积率地块，虽然是与城东瞻月府类似的物业类型，但有情由相信，金基徐庄G02未来售价肯定会超过金基瞻月府，超越8万/㎡已经是大概率事宜。
另一幅紫金山地块目前还没有出让，3月22日江苏地皮发布的23幅待出让地块清单中包含了这幅地块，顾家营地块容积率仅1.2，也是亘古未有的低密；地块位置位于孝陵卫街道顾家营，间隔紫金山只有900米旁边，景不雅观资源非常丰富。
而这幅地块周边本身就有高房价根本，也有“造别墅的先例”，周边的五矿晏山居，挂牌价格高达54546元/㎡，最新成交单价达48322元/㎡，说实话这个价格乃至超过了河西南和大校场的浩瀚次新小区。
顾家营地块周边北面便是佳源紫金华府的联排别墅区，且早已交付，入住率较高，解释该片区的别墅产品是能得到市场认可的，后期顾家营地块出让后，打造高端别墅是极有可能得。
以是整体剖析来看，城东环紫金山片区极有可能落子0.8容积率超低密地块，而这个片区也是南京最随意马虎吸引上海富豪阶层的高溢价板块，
第二：江宁三山板块别墅群
可能很多人都没有把稳到，3月22日江苏地皮公布的23幅待出让地块中，有两幅超低密地块在列，它们的容积率都只有1.1，且都坐落在江宁佛城西路以北片区。
这里是哪里？正是南京10余年前名声大燥的江宁三山别墅板块，作为南京最老牌的富人区，这里最少有10年以上没有新地块出让，再加上之前“南京限墅令”加身，三山板块更是不可能有新别墅项目推出市场。
三山板块与城东紫金山板块一样，拥有南京最绝佳的风景资源，牛首山被称作南京西南门户，更是拥有佛顶宫这样5A级风景区，翠屏山、将军山，也是不可多得的城南风景名胜处。
三山板块，有山有水，风景绝伦，本身便是打造天价别墅的绝佳场域。
三山板块的别墅小区，也是南京最早、且保值率最高的豪宅产品，比如证大九间堂，曾经被誉为南京十大顶尖豪宅之一，全体小区只有64座独栋，容积率仅0.24。虽然2019年已经交付，但目前全体小区挂牌房源也仅7套，业主惜售心态非常明显。
最新挂牌的一套证大九间堂428.16㎡独栋别墅，总价高达3350万，单价高达7.8万+/㎡，属于南京城西南别墅价格的天花板。
除了九间堂，三山板块还有复地朗喷鼻香、帝景天成、山水华门、爱涛漪水园、瀚海翠庭等纯别墅小区，这些小区抛盘量不大，至今价格还相称坚挺。
比较山景资源相对缺少的上海来说，南京江宁的三山板块可谓上风极为明显，在这里落子0.8容积率低密地块，后期别墅产品大概率会受到上海富豪追捧！
写在末了：
本日花了一些韶光和篇幅，详述了一下南京底部刚需市场与顶部豪宅市场的一些情形，对这两个话题感兴趣的粉丝可以在评论区留言与北哥互换！
主编简介：
苏北哥， 男，11年金融事情经历，8000元白手起身，连续6次跨行业创业均得胜利，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操履历，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！
感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我互换。
