吕颖雅/发自广州
近日，一则关于广州市白云区黄石街陈田经济联合社（以下简称“陈田联社”）的关照在网络上传开。
关照提到“经成员代表会颠末议定议，赞许联社通过公开拍卖的形式处置融资A区A1、A2栋部分在售房源”。而这些房源位于广州市白云区富云山项目。
事情的缘由并不繁芜：
2023年8月21日，陈田联社收到地产开拓公司的一纸承诺书，内容是如果在2023年9月尾之前未能支付2250万元的小学举动步伐设备购置款和1.3156亿元拆迁补偿款，陈田联社可自行处置融资A区A1、A2栋共21套在售房源。
随后的2023年10月12日和2024年3月26日，陈田联社两次函告地产开拓公司，哀求其合营处理这批房源，但未得到回应。
现在，陈田联社拟委托广州产权交易所等平台，以5万元/平方米起拍价，通过公开拍卖办法处理这些房源，所得资金用于办理拖欠村落民拆迁补偿款。
这次事宜引发了两个关键问题：
1. 广州多个旧改村落存在临迁费发放延迟问题，村落民这种自救办法是否可行？
2. 富云山周边有多个一二手高端项目，如中国铁建西派云峰、粤海云港城、龙湖天奕、保利云禧等，价格7万~10万元/平方米。如果项目以5万元/平方米起拍，相称于市场价的7折，是否存在捡漏的机会？
带着这些疑问，我们先来认识一下富云山的项目背景。
富云山起源于陈田村落的旧改，该村落曾是中国最大的汽车零配件集散地。
该项目估量历时8~10年开拓，总占地面积62.6万平方米，建筑面积约200万平方米，方案涵盖10个组团，包括住宅、公寓、商业及学校等多种业态。
富云山项目沙盘。吕颖雅/摄
由于地处白云新城CBD，靠近白云山，景不雅观资源优胜，周边生活配套成熟，项目定位为“白云山西麓顶峰标杆之作”。
简言之，富云山这个项目底子很好。因此，2022年富云山正式对外开放，吹风价高达8万~9万元/平方米，终极开盘价定在7.5万~8万元/平方米，并且保持了一段韶光。
但后来由于广州楼市的下行趋势，以及房地产行业流动性紧张的影响，终极导致开篇这一幕。
回到解答关键问题。
实际上，村落民自救行动已有先例。
今年5月，广州市海珠区沥滘经济联合社召开会议，决定将沥滘20号（即九社鞋城）融资地块交由政府出售处理。政府操持向沥滘村落改造项目公司支付6亿元，待地块出让后再进行相应补偿。
那么，陈田村落的做法是否可行呢？
广东合邦状师事务所合资人杨登基状师表示，关键在于是否有公司章程的干系约定。如果没有明确规定，原则上持股51%以上股东可通过股东会表决处置资产，小股东如不同意可向公司提出股权回购。大股东在处置公司资产时不能危害公司、其他股东或债权人合法权柄，否则处置行为可能被视为无效，或需对公司、其他股东承担危害赔偿任务。
近日，中房君到访富云山理解到，融资A区的A1、A2栋已是现房发卖，霸占头排山景景不雅观，产品包括约120平方米的三房和180平方米的四房，最低价格约为6.5万元/平方米。对付村落民哀求以5万元/平方米起拍卖部分房源的问题，楼盘发卖职员表示这不太可能，由于地产开拓公司不会赞许。
一位从事法拍房事情的业内人士透露，地产开拓公司反对是预见之中的，由于如果拍卖成交价过低，可能会影响后续正常商品房的发卖。村落民若哀求法院进行逼迫拍卖，必须先取得法院的胜诉讯断，然后才能在平台上进行拍卖。由于地产开拓公司可能会对法院讯断提出上诉，全体过程耗时超过一年。此外，如果村落民自行转让，他们只能拍卖所霸占的55%股权，而不是完备产权，这在市场上可能难以找到买家。
不过，富云山也有“5”字头的房源在售。
根据干系信息，今年3月，富云山推出了A5栋的团购活动，得到了广州市白云区政府辅导、黄石街道及陈田联社的支持，以及白云城投的组织帮忙。当时，该批单位还承诺一年内贬价可退房，一年内涨幅不敷5%也可退房。
据楼盘发卖职员表示，A5栋是期房发卖，户型包括约123平方米的三房和约140平方米、192平方米的四房，价格仅5.3万元/平方米起，但装修标准会相应降落，交房韶光估量为2025年年底。
言下之意，按照富云山最初8万元/平方米的定价，如今的价格相称于打了6.6折，可以捡漏吗？
有位资深中介经纪人表示，富云山周边有几个同类项目在售，例如中国铁建西派云峰、中海麓府、粤海云港城等，这些项目均由央企或国企开拓，具有更稳妥的交付保障。但“5”字头买白云新城吸引力很大。
比如，与富云山相邻的中国铁建西派云峰，140平方米起步户型的门槛超过1000万元，富云山同等面积的产品售价只需700多万元，价格相称有竞争力，终极选择取决于买家对风险的偏好。
据中房君实地不雅观察，目前富云山复建区C1至C10栋已达到交付条件。融资A区的A1、A2栋已是现楼状态，别的楼栋已建至30多层（楼高47层），但园林部分尚未落成；融资B区目前仍处于基坑阶段；九年一向制学校（小学部）和幼儿园已落成。
陈田村落复建区实景图。吕颖雅/摄
根据阳光家缘数据显示，富云山目前A1、A2栋网签了87套，A4栋网签1套，A5栋网签5套，共计未售套数573套，去化率14%。
