大连路248号地块商住项目
弘久 · 新弘北外滩
Plot 248 Dalian Road commercial and residential project
Hongjiu · Xin Hong North Bund project
中国，上海
ShangHai,China
Part1
动笔之初
第一次打仗大连路248地块是在2016年初夏；而本宗地皮最早招挂和出让开发流程启动，会要追溯到2003年。作为虹口区当时的城市改造节点，248地块遗憾由于第一轮动迁的居民通过率未达标，继而沉睡了十多年韶光。从2016年项目转让开始参与跟进地块的定位、策划、方案、建筑设计直至2024年项目落地完成，大连路248地块改造项目超过了8年光阴。
▲ 虹口北外滩片区功能演化
如果把项目基本同期，且相距不远的杨浦天汇项目比作是城市更新的攻坚战，那么大连路248地块则可以看作是一场持久战。不同点在于大连路项目是一块在韶光、空间和方案维度，都存在极大变量的地块；在最初的2003年，248地块只是常规的棚改旧改项目，是鸿旭豪苑项目里稍显鸡肋的末了一期；项目所处的虹口滨江区域，城市功能以大量棚户和老旧里弄住宅为主体，数十年不变的城市情貌已呈现老旧脏乱；而13年后当我们重启这块地的定位和方案之时，城市的空间和功能伴随持续多年的棚改旧悛改程，已经发生翻天覆地的变革。
▲ 地块周边演化
轨交地铁4号线和12号线大连路站已落成并位于地块东北角，大连路、新建路隧道建成多年，10分钟内可直达陆家嘴金融圈，北横通道供应了前往虹桥商务区的便利；以大连路为界，西侧虹口区定位为北外滩航运做事总部基地，东侧杨浦区定位为大连路总部研发集聚区，各自的办公和商业地块培植热火朝天，不遑多让，区域功能已由单一的危旧住宅，逐步演化为商办用地的比重反超，而住宅用地的总量明显缩小；因此再评估大连路248地块的地皮代价，无论是市场层面还是城市功能层面的供求关系都已变革：它不仅仅是虹口区的主要城市界面形象和商办功能组成，更是北外滩区域内极为稀缺的成规模住宅功能供给。
▲ 地块区位示意
伴随城市更新，虹口-杨浦沿线的北外滩滨江区域城市空间品质已初显华美面貌，浩瀚的城市公园、滨江绿地开始陆续呈现并在持续升级，无论是事情还是居住生活，市民们对付这个板块逐步充满神往和期待。溜达在舒适安谧的滨江北外滩，感想熏染水晶景象下浦江两岸的残酷夜景，触发我们思考，如何扬长避短发挥地块的稠浊用地性子上风，为北外滩区域呈现出更多高代价生活住宅单元，让地皮代价更符合市场期待的同时，为上海增长能比肩Daling harbor的开放、复合、多元化的生活体验？
▲ 设计过程：地块原始业态构成及地块早期推演
Part2
艰巨推进
在持续更新的城市发展进程中，我们开始梳理、逐步明晰地块的自身潜质和多方诉求。248地块的城市界面具有非常范例的上海内环城市特色，西侧面向历史风貌街区，南北向是相对无序的高层住宅小区:东侧城市空间尺度放大，国歌广场，北美广场等浩瀚办公楼宇和城市快速道路交织，形成区域商务聚拢的特色。
同时面向大连路的东侧城市界面，也是虹口北外滩区域的天涯线边界，管理职能部门期待着较高的立面呈现。加之地块自身功能复合、容积率较高，因此将任务哀求逐步整合为：业态功能稠浊多元，自持业态减量提质，提高租金收益坪效；发卖业态尽可能高端住宅化，整体空间形象朝向公建化方向。
▲ 设计过程：中期方案演化
过程漫长而艰辛，伴随着总图和空间逻辑的不断考虑调度，以及持续不懈的公关和沟通，这两个方向逐步得到有力的正向变革。项目方案指标终极锁定为70%住宅，形态终极以三栋板式高层为主体以适应本地主力客群需求，此外在4.14的较高容积率下，还包括了十二户叠拼住宅匹配更高端客群。这是我们在住宅产品逻辑层面，有别于同年拿下全国地王的融信复兴路地块的最大不同。
▲ 设计过程：2016年对标项目参考
30%的商办业态，主体以单栋办公塔楼形式，矗立于地块东北角城市干道路口，架空于地铁站上方并与之联通，和杨浦的总部研发聚拢区遥望。合理优化写字楼品质，降落运营的冗余本钱，实现高租金的收益，努力成为北外滩核心功能区主要优质的写字楼租赁市场组成，并得到市场的关注和认同是其目标。
▲ 设计过程：终版鸟瞰图
▲ 设计过程：总平面图
沿大连路以及各个城市界面呈现公建化气质，保持虹口北外滩侧这一核心功能区的城市天涯线形象，是争取规土管理部门支持的关键。项目既然定位为滨江豪宅，我们亦挖掘平面和立面的创新潜力。是否可以做高空的无边界泡池？是否可以在阳台实现层间空中绿化？是否可以让客厅有更高的挑空层高，得到更派头的会客迎宾感想熏染？尤其是，通过局部挑空的处理，能够表现出更有张力的立面节奏，是住宅立面能够创新的主要办法。
▲ 设计过程：立面推演
在以往，住宅挑空等话题，是方案层面一刀切的管控禁区。但我们认为不同地段，不同价位，不同客群在不同韶光周期的需求一定不同，因此管理的对策也该当更灵巧更详细。对付一个开拓周期超过了20年的城市核心地段项目而言，“与时俱进”是极为主要的解题态度。
20年之后，是否核心区域还须要以商业办公面积来评估地皮的利用代价？对付住宅的空间的合规性评估，是否能站到核心地段的客群代价不雅观和利用体验角度来评估，冲破城乡统筹一刀切?总而言之，当现有的、过往的城市管理规则没做到“与时俱进”，我们是否敢于打破?
▲ 设计过程：立面及奇数、偶数层跃层关系
我们的考试测验得到了虹口区规土部门，以及未来北外滩集团各位领导的认同和支持。新弘北外滩项目是市区近年唯二的，方案批复时实现了客厅挑空批准的高层住宅项目，这一点上，我们曾经超越了融信复兴路项目一大步。
虽然终极落地方案没能延续这一形式，但较好的利润表现，也进一步担保了外方面的完成度、实现了区方案层面所期望对天涯线的进一步优化，由大连路项目起始，我们在上海核心地段项目的设计谋略，归纳出非常主要的一条，依托本地化策略，我们要兼顾到政府（代表着城市和公众年夜众利益）、开拓商（本钱和利润及周期压力）、建筑师（设计空想和终极利用者的需求）三者的利益共赢。而且如果策略得当，他们之间是能够相互促进，相互提升。
Part3
呈现和交付
项目毗邻北外滩滨江的上海港国际客运中央，是英国建筑大师Will Alsop的作品。在最初的几年韶光里，这座造型夸年夜，造价奢侈的建筑曾经一度冷生僻清。
但正如前述，随着韶光推移，改造后的滨江沿岸焕然一新流光溢彩；此刻我们再回眸Alsop师长西席的作品，已如一颗明珠引领着全体北外滩的建筑群，就如Alsop的绘画作品，充满着旷达的想象力，而这是崭新的北外滩功能核心区，面向百年浦江滨江所须要的特质。
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我们同样亦在探求北外滩的特质，寻求内环核心豪宅的共性。住宅立面强调理性逻辑，体型系数规整，户型和外立面协同统一，横向水平线条是紧张的立面节奏。但作为北外滩功能区的主要天涯线组成，我们在山墙和顶部选用了较为生动的装饰处理手腕，呼应北外滩豪宅的身份地位，也是向Will Alsop的场所表现主义所致敬。
一改以往高层住宅光鲜亮眼的高纯色调取向，特意选取稍显沉稳些的立面材质，一方面能和景不雅观及室内相互折衷统一，和浩瀚的商业、公服配套举动步伐统一风格。另一方面，也希望能和周边现有的高容积率建筑，以及绿树成荫的街道环境融入为一体，终极实现低调内敛、简洁大方的高品质住宅形象。铝板颜色在不同光芒条件下呈现出稍许差别的质感；在朝北阴影面朝向长阳路一侧，住宅的整体形象跟随办公塔楼的气质，立面逻辑清晰，色彩措辞冷峻；而在西侧，下午的阳光能够授予塔楼以略带些金色的沉稳质感，给西侧的社区大堂增长持重格调。
▲ 节点大样
建筑师董功曾说，如果把建筑中平行于工程的内容，看作是与艺术创作干系，那么建筑实在与文学、绘画与雕塑有很多相通的地方。艺术品的生命是艺术家生命的归天。从这个角度来说，建筑也该当是有生命的。
建筑的这种生命力，应该是指这群创作者，包括建筑师、施工方、参与见地者以及业主，他们的精神与意志一个归天呈现，以及身体劳作所留下的痕迹。项目漫长而持久的事情周期，繁芜交错的事情界面是对设计事情流程的管理，对本钱管控是极大磨练，感谢业主方能给予平等高效的沟通，对设计的尊重和鼓励，减少了相称多的无效低效的本钱输出，也授予我们一体化设计管控的权利；另一方面， ACT团队前中后期搭配协同，多年的持续火力输出，没有辜负业主方的期待和信赖，是一体化设计能够落实下去的关键所在。开放式干挂幕墙体系的外立面，其落成呈现的品质在本日自媒体发达的网络时期，得到了业主、周边居民的认可。在紫点金麻石材和浅喷鼻香槟金色铝板之间跳跃闪动的，是光阴，是青春，是项目参与者对这座城市的情绪与影象。
Part4
未来展望
在虹口区大连路、杨浦区打虎山路两个项目永劫光的攻坚过程中，任何时候团队谈论起设计和技能本身，都能放下成见，用尊重和研究的态度参与谈论，去辩论辩论，去接管提高，从规土领导、商业顾问到境外大师，从开拓商到恒利益建、泰幕等精良的幕墙团队，以及团队成员彼此之间相互学习，继而设计争优。这是团队内部的精神财富。面对城市更新不仅仅要有快刀利刃斩乱麻，也须要用他山石来攻玉，而境外设计事务所主导的复兴路地块项目，是曾经对标赶超的榜样。
上海在城市方案领域从来不缺少打破和创新的传统。在两天前的2024年8月7日，城市重修和规土管理的进程再一次被改写：原属于小米总部用地，商办性子的徐汇区斜土街道xh128D-07地块在转换为住宅用地性子后重新上市，万众瞩目之下以13.1万的楼面价，刷新中国大陆土拍地价新记录成为新地王。而上届地王，正是大连路248地块启动之初的对标对手，融信复兴路地块。八年韶光，行政准则和市场诉求之间终于从对立转变为和解。
毫无疑问，本日的复兴路壹号项目，境外设计事务所呈现了难忘的空间体验。而在同场竞技的八年里，大连路项目也没有止步不前。开拓企业得到了稳定的经济回报，有益补充了北外滩核心区的城市功能组成，立面呈现亦为浦江北岸的天涯线做出贡献。未来的篇幅我们会回顾和磋商，项目推进同时在城市设计层面的功能开放性、在地块周边街道尺度的品质提升所做的努力和考试测验。这也是我们在境外事务所的落地呈现中所遗憾没能看到的。对空间的改造和创新，将人与城市建立关联，这一不断探索的过程，也是开拓企业、建筑师和城市管理者们自下而上的对地皮代价赋能的再思考。以人为本，尊重地皮，与时俱进，是我们面向未来寻衅确当地化策略。
我们相信大连路项目不是自发创新的闭幕。我们也期待这座孕育着巨大能量的城市，未来必将一如既往的珍惜地皮，尊重社会进程的客不雅观发展，尊重公民的需求；在广袤自由的市场环境下迎难而上，未来必将出身更多可能。
，时长00:42
工程档案
项目名称 | 大连路248号地块商住项目 弘久·新弘北外滩
业主单位 | 弘久实业集团
建筑设计 | 上海日清建筑设计有限公司
景不雅观设计 | 上海深圳奥雅园林设计有限公司
施工图设计 | 上海原构设计咨询有限公司
幕墙顾问 | 上海恒利益建装潢工程有限公司
总建筑师 | 宋照青
设计团队 | 蔡兢凯 郭丹 初子圆 强瑞 王玥明 黄建勇 石哲宇 闫雷 胡天玖 张少磊 李宗阳 周显寅 王玉戈 邹丽娜 吴旻琪 刘悦怡 戎田 李登舟 王泽喧 曾少鹏 沈贤斌 许克福 晋昊峰 郭丽娟 张雨薇
项目地点 | 上海虹口区大连路长阳路口
项目功能 | 住宅 办公 商业
总用地面积 | 18469.51 ㎡
总建筑面积 | 110497 ㎡
容积率 | 4.14
设计韶光 | 2016年—2022年
施工韶光 | 2020年—2024年
专业拍照 | 于曦
资料来源、版权所有:上海日清建筑设计有限公司
