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择要

出租人具有担保案涉商铺处于适租的状态条约责任，在对相邻区域进行出租时，应该充分考虑后入驻租户的商业经业务态及经营内容对付入驻在先的租户经营带来的不良影响。
对此，出租方负有先搜聚已承租租户见地、提前调度租户承租房屋、许可租户提前解约等责任。
若因出租人怠于履行条约适租责任，且不及时采纳补救方法，导致承租人的条约目的无法实现，答允担相应任务。

一｜案情[1]

租赁合同中适租义务的规范

原告：南京能智教诲咨询有限公司（以下简称能智公司）。
被告：南京中心阛阓集团商业管理有限公司（以下简称商管公司）。
2016年10月，原、被告双方就位于江苏省南京市建邺区江东中路237号中心阛阓3F2041号铺位共计458平方米的商铺签订了租赁条约及补充协议。
2021年12月27日，原、被告续签租赁条约至2022年12月31日。
条约履行期间，被告将原告相邻商铺对外出租用于开展篮球演习等运动，该类项目产生的噪音较高，导致原告部分演习课程无法开展，屡遭学生家长投诉，原告多次沟通无果，严重影响了原告的正常运营。
原告曾于2022年7月13日向被告投递了《关于哀求提前解除租赁条约的函》，解释原告紧张做事是采取觉得统合学习能力演习、情商演习等，在日常做事和培训儿童期间，对周边环境尤其是噪音分贝的哀求极高。
被告收函后未就原告反响的上述问题予以有效办理，而且未给予任何书面回答。
原告于2022年8月30日之前，将案涉租赁区域内的办公物品搬离。
后双方发生轇轕，原告能智公司以被告将相邻的店铺租给别人演习篮球，噪音过大，导致原告条约目的落空为由，向南京市建邺区公民法院起诉，哀求判令原、被告之间的租赁条约于2022年8月30日解除，并哀求被告返还租赁担保金213142元及2022年9月份租金56334元，物业费13931元，管理费392元，平台利用费80元，收银设备做事费80元。

二｜审判

南京市建邺区法院经审理讯断被辞职还原告112668元，原、被告之间的租赁条约于2022年8月30日解除。
一审宣判后，原、被告均未提起上诉，讯断已发生法律效力。

三｜评析

（一）出租人适租责任的综合认定
租赁条约中的适租责任类似于买卖条约关系中出卖人承担的瑕疵包管任务，即是指出卖方就交易标的之权利或物的瑕疵应负的法定无过失落任务。
[2]略有不同的是，出卖人的瑕疵包管任务以交付为界线，出卖人仅对标的物交付前的瑕疵担责，而租赁条约需出租人在交付时和利用中两个韶光段均需承担适租责任。
因租赁条约是连续性条约，在履行的过程中韶光成分是主要成分，即给付是不间断地进行的，[3]因此双方当事人之间的相信根本尤为主要，故除了条约根本的给付责任外，租赁条约每每须要附加一定的适租责任来确保条约当事人实现条约目的。
关于出租人的适租责任，紧张规定在民法典第七百零八条，即“出租人应该按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用场”。
首先，租赁物的交付是指租赁物的霸占由出租人转移至承租人。
而所谓“按照约定将租赁物交付”，不仅包括租赁物的名称、数量、交付办法、韶光和地点需按照约定向承租人交付，还需包括约定的用场。
其次，“租赁期限内保持租赁物符合约定的用场”，可以理解为由于租赁物的用场与条约的订立目的紧密联系，即在全体履行期限内，若租赁物无法知足约定用场，以至于涌现无法实现条约目的的情形。
承租人可适用关于瑕疵包管任务的干系规定，要求出租人承担相应任务。
而约定的用场可以阐明为两个方面，一是租赁物本身的利用用场，比如汽车能够正常行驶；手机、电脑能够正常运行、处理事务、上网等；打印机、复印性能打印、复印文件、扫描等，即租赁物具有品质完全的利用代价，使承租人能够正常利用。
二是租赁物需符合条约详细目的，比如商业房屋租赁需能够办理工商注册登记、作为特定经营利用、正常商业运营等；网约车能够进行载客运营等。
（二）认定出租人怠于履行条约适租责任的裁判思路
1. 因未能充分保障承租园地处于适租状态，是属于物之瑕疵还是权利之瑕疵
在房屋租赁条约中，出租人包管不能有第三人限定承租人对租赁房屋的利用和收益，即为条约之权利瑕疵包管任务；出租人需担保租赁房屋有着条约所哀求之干系效用、品质、代价等，即为条约之物的瑕疵包管任务。
在本案中，因对相邻区域进行出租后未能充分保障承租园地处于适租状态，属于物之瑕疵还是权利之瑕疵，争议较大。
有不雅观点认为，被告对相邻区域进行出租，案外人经营篮球演习产生噪音，影响原告经营，造成了原告收益的减少，应该属于权利之瑕疵。
有不雅观点认为，此种情形造成了原告部分演习课程无法开展，对原告而言租赁房屋的利用代价一定有较大的减损，应该属于物之瑕疵。
笔者赞许第二种不雅观点，由于实质上被告未能充分保障承租园地处于适租状态，造成了原告租赁效用折损、品质降落、代价减损，终极未能保障原告条约目的的圆满实现，属于物之瑕疵。
2. 出租人怠于履行条约适租责任的构成要件
第一，韶光点为交付时以及全体租赁期间。
第二，订立租赁条约时，承租人不知租赁物存在影响适租性的瑕疵，且对不知之情事没有重大过失落。
第三，涌现影响适租性的瑕疵，承租人应该及时关照出租人。
第四，未以特殊约定打消或限定承租人的权利，除非出租人恶意不奉告。
本案中，租赁房屋交付时双方并未产生争议，系在租赁过程中，因被告对租赁物相邻区域进行出租产生的争议。
从适租责任角度看，原告承租案涉房屋系用于开办儿童教诲，而教诲所需的环境应符合安静、安全的哀求，应避免噪音及危险源。
相邻商铺对外出租用于开展篮球演习等运动，一定会产生较大的噪音，对承租人的经营产生一定的影响。
被告作为出租人，属于专业的商业经营管理公司，具有担保案涉商铺处于适租状态的条约责任，在对相邻区域进行出租时，应该充分考虑后入驻租户的商业经业务态及经营内容对付入驻在先的原告经营的不良影响，并采纳必要方法肃清该类影响，使原告能够正常履行条约，实现条约目的。
（三）出租人怠于履行条约适租责任的法律后果
1. 因怠于履行条约适租责任导致影响正常业务的情形下，双方差错应如何认定
有不雅观点认为，根据民法典第七百零八条“出租人应该按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用场”，出租人有担保租赁物适租的法律责任，在因租赁物相邻区域的影响导致条约目的无法实现的环境下，租赁物存在瑕疵，出租人具有差错，除承租人恶意的情形下，出租人答允担赔偿任务。
而有不雅观点则认为，应审查条约目的无法实现是否存在多种成分导致，再结合案件的详细情形，综合考虑双方的差错情形。
笔者赞许后一种不雅观点。
因详细案件情形不同，不应将条约目的无法实现的全部后果归咎于出租人未履行适租责任，应综合考虑案情。
本案中，被告作为出租方，负有对承租方一定的适租关照、提醒、合营责任，即若后来的相邻租户存在噪音、不符合公序良俗等情形时，出租方负有先搜聚已承租租户见地、提前调度租户承租房屋、许可租户提前解约等责任，以免相邻租户之间相互滋扰，无法正常经营，这也是实现出租方条约目的的一定哀求。
但在其对租赁物相邻区域进行出租后，却造成了后入驻租户的商业经业务态对先入驻的原告经营造成了不良影响。
此时，被告怠于履行条约适租责任，且不及时采纳补救方法，导致原告的条约目的无法实现，原告提前解约，被告具有一定差错。
但从原告投递被告的《关于哀求提前解除租赁条约的函》的内容来看，原告哀求提前解除条约的缘故原由不仅仅是相邻租户的演习噪音问题，其经营还受到疫情影响、被告商铺所在园地商业氛围不敷、商业环境不足成熟等成分制约，原告提前与被告解除条约是多种缘故原由导致，系违约行为。
据此，在此种环境下，双方均存在差错。
2. 怠于履行条约适租责任的法律后果
（1）危害赔偿与条约解除
出租人怠于履行适租责任时，承租人是否能够行使危害赔偿要求权或终止条约，我国民法典无详细规定，但根据条约编总则违约任务的一样平常规定，出租人应该承担危害赔偿任务。
就解除条约而言，条约当事人行使法定解除权的构成要件为致使不能实现条约的不可抗力、昭示预期违约、迟延履行及其他环境，且法定解除权的性子为形成权。
民法传统理论认为，行使条约法定解除权的主体只能是守约方。
[4]但特定环境下，不解除条约会产生较大的效率丢失，其详细表现可能是连续履行本钱过高，也可能是享有解除权的一方不积极行使解除权导致交易僵局或者不符合公正原则，任一情形都会导致诸多效率丢失，为法律所不忍。
[5]以是，在出租人怠于履行适租责任时，承租人可依据条约目的不达而享有法定解除权。
（2）同时履行抗辩权
出租人怠于履行适租责任时，对承租人是否享有同时履行抗辩权减少或拒付租金，有不同不雅观点。
一种不雅观点认为，拒付租金会激化抵牾，不仅不利于实现条约利益，也不利于实际问题的办理，故不应得到鼓励。
另一种不雅观点认为，出租人的主给付责任为用益供应责任与用益坚持责任，承租人的主给付责任为支付租金，以是适租责任与支付租金构成对价关系，因此承租人可享有同时履行抗辩权。
笔者附和第二种见地。
依据民法典第七百一十三条规定，因维修租赁物影响承租人利用的，应该相应减少租金或者延长租期。
那么，举轻以明重，已履行维修责任的尚可减少租金，出租人怠于履行适租责任的，自然可以履行同时履行抗辩权要求减少或拒付租金，实在质是有权要求减少租赁物的效用降落的对价。
本案中，因条约目的无法实现，原告提前解除条约。
而条约解除后法律后果的难点在于任务承担问题，关键韶光点是原告发函时已向被告反响相邻商铺噪音较高，导致其部分演习课程无法开展，并声明将提前解除条约，并于2022年8月30日完成撤场。
而在此之后，被告于2022年8月31日才回答称已多次向原告供应其他适宜的承租区域并愿帮忙原告调度以使双方条约连续履行。
但此时原告已完成撤场并将商铺现状交还被告，且被告已收回原告租赁区域的钥匙，应视为原告已迁出该租赁园地，原被告之间的租赁条约已经于2022年8月30日实际解除。
如前文剖析，原告提前与被告解除条约是多种缘故原由导致，系违约行为。
但因被告未能充分保障原告承租园地处于符合教诲培训的适租状态，故虽然原告提前解约属于条约约定的违约行为，亦应适当减轻原告的违约任务。
因原告已支付3个月租金及物业费作为担保金，以及2022年9月份租金、物业费、管理费、平台利用费、收银设备做事费合计283959元，综合考虑本案履行及原被告差错情形，终极讯断被辞职还原告两个月租金112668元。

脚注，可向上滑动阅览

[1]案号：一审：（2022）苏0105民初20530号。

[2]林诚二：《民法债编各论》（上册），中国公民大学出版社2007年版，第85页。

[3]齐晓琨：《德国新、旧债法比较研究——不雅观念的转变和立法技能的提升》，法律出版社2006年版，第175页。

[4]韩世远：《条约法总论》，法律出版社2011年版，第517页~第518页。

[5]孙良国：“违约方条约解除的理论争议、法律实践与路径设计”，载《法学》2019年第7期。

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作者：王亚明 朱义 江苏省南京市建邺区公民法院
来源：《公民法律（运用）》2024年第2期、不雅观得法律
编辑：石慧

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