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天津中原数据院发布的数据中指出，2022年天津楼市呈现“核心区改进需求率先复苏，首置、刚需普降”的特点。
直接数据说话，比拟20、21、22年天津整年面积段成交情况：80-100㎡小户型刚需、刚改成交占比明显低落，120-180㎡大户型成品成交套数占比逐年增加。
比拟20、21、22年天津全市总价段成交情况：80-150万刚需占比逐年减少，300-500万+占比逐年增加，尤其是500万+以上项目增幅最大。
市场不理想，但成交总价和成交面积段反而逐年走高，解释什么？
解释改进群体入市买房，改进的场域活了，而刚需客群仍在不雅观望。
以是，下一轮市场肯定还是由改进群体先牵头。
更值得一提的是，2022年商品住宅成交金额top项目中，市区占比7成，改进的焦点已回归主城。
那么2023年，天津主城区改进盘还有哪些新的选择，成为不少买房人关心的问题。
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于是乎，六六姐盘了盘主城区待入市的改进盘，一共8个。
六六姐做个个表格，解读几句项目，对付2023年“主城区”改进买房和大家伙儿互换互换，建议收藏。
有些新盘，尚未面市，便赚足眼球；有些新盘，以“神秘的面纱”撩拨着买房人。
整体来看，这8个即将上市的改进盘，各个都是“顶流”一样的存在，各有亮点。
此外，这两年市场需求的变革，倒逼产品创新，待入市的新盘基本都是新一代住宅。
其余，从这些新盘中，我们可以窥见楼市未来的走向。
①南开区—建投誉山院 推举指数四颗星
2022年二批次土拍中，山西建投以总价9.4亿元摘得南开区昌源里地块，折合成交楼面价28000元/㎡。
从释出的方案来看，项目可谓亮点满满。
据方案图显示，项目共计8栋住宅楼，分别为4-8层到顶，只有234套房源，容积率仅1.44，是主城区内非常少有的纯洋房居住区，可见其稀缺性。
关键是建投誉山院将引领南开区新一代产品的改造，采取了“最新住宅规范”。
方案图中明确标注了“住宅室外专有庭院”、“坡屋顶”、“采光窗”等。
也便是说，该项目所有楼栋的一楼均带有地下室和小院，并且有采光窗；顶楼也有坡屋顶的设计。
值得一提的是，它的小院是实体墙围合，不同于之前用绿篱围合式的小院，是真正能写进房本中的，知足了很多买房人对“一楼带院”、“顶层带阁楼”的梦想。
△建投誉山院效果图
从目前流出的效果图来看，外立面很新潮，铝框、宽厅、落地窗，完备长在了买房人的审美点上。
户型方面，建投山誉院洋房有3种户型，分别是89、109、127㎡，有中小户型，和目前南开区几个在售高端盘做了差异化竞争。
价格方面，纵不雅观南开区目前市场，绿城凤起悦鸣、金地阅千峯，招商江山玺、旭辉铂悦公望、旭辉铂悦融御等总价都在600万以上；天保上城不雅观景、保利云禧总价在400万旁边。
建投誉山院，纯洋房居住区，还是新一代产品，拥有附加值，估量总价500-700万，这个总价段刚刚填补了南开区市场上的空缺。这个“差异空间”，建投誉山院拿捏的很精准。
六六姐解读：南开区的地皮大多是依赖拆迁腾退，出一宗少一宗，极为稀缺。从近几年的地皮出让记录来看，南开区早就打上了“豪宅化”的标签。建投誉山院地块坐标长虹公园板块，紧邻南开区政府及长虹公园，地铁2、6号线双铁环伺，生活便利度很高。再加上项目是第三代新产品，叠加纯洋房这个诱人的低密产品属性，有主城区洋房梦的及地缘型改进购房者可以重点关注。
写到这里，六六姐不由想说一句，2023年南开区的高端盘必会是一场大戏。
②鹏飞战备楼地块 推举指数三颗星
2022年四批次土拍中，山西鹏飞以23.8亿元拿下南开区战备楼两宗地块，成交楼面价约在22140元/㎡。
实在，早在拿地前，鹏飞集团招标平台公众号便发布了南开区战备楼地块项目招标意向公告。据知情人透露，鹏飞集团是山西建投推举来的。
据山西鹏飞集团的官方"大众号来看，项目案名为“鹏飞南开学苑”，满满的学区味道。
据悉，南开中学已经签约，将在这里培植一所九年一向制学校，是妥妥的学区房，以是这也就决定了项目或将以中小户型为主。
客不雅观来讲，战备楼地块属于南开区教诲发展区，地段代价约在3.2万/㎡旁边，地段潜力较大。
鹏飞集团拿下的战备楼A、B两地块，容积率在2.6-2.9，产品或以高层为主。
纵不雅观目前南开区楼市，要么便是老破小，要么便是豪宅盘，要么便是高端盘，总价高、户型面历年夜，在新居供应商给予置业者选项太少的市场形势下，鹏飞战备楼地块偏刚改盘，又有九年一向制学区加持，从城市界面和位置来看，如果项目主打中小户型，总价能掌握在350万旁边，在未来一定能成为流量盘。
六六姐解读：写这个项目的时候，六六姐立马想起来天津全运村落这个盘，以九年一向制学区为卖点，即便位置略差，但多年来房价一贯居高不下，二手房流利率、保值率相称好。南开区就该当多像河西学习，看人家河西把学区玩的多明白，名校的分校，九年一向制学校...吸引了N多买房人如蚁附膻。虽然鹏飞战备楼地块产品、价格尚未开释，但单就这学区，想必不愁卖。之以是给四颗星是由于，鹏飞集团首入天津，品牌有名度较弱。
③金地·水西印 推举指数四颗星
回顾项目前身，该宗地块是去年三批次土拍中成功拍出的津西青楚（挂）2021-044号地块，由天津市万利通置业有限公司以总价7.2亿元摘得，成交楼面价约13298元/㎡。
拿地后，项目迅速释出案名——金地·水西印，由侯台集团与金地共同互助开拓。
上周末，项目售楼处正式开放，六六姐也特意去逛了一圈。
△金地·水西印效果图
据售楼员先容，该项目将采取金地风华系，是一种新中式风格产品系。
从开释的信息显示，项目共方案20栋楼，都是6-10层到顶的洋房，容积率1.6，低密舒适度较高。
此前天津新版的住宅建筑规范，已对小院等元素放宽了设计限定，这次金地·水西印的产品设计中便见到了这一设计亮点，部分单元的一楼外带小院、地下室，并设有专属庭院围墙。
全体社区共375户，户型面积有3种，分别为127、143、169㎡，以大户型为主，定位改进。
△127㎡三室两厅两卫户型
127㎡是金地·水西印的“入门”户型。
户型南北通透，进门处右手边做了专门的储藏室，增加了收纳、储存空间。
左手边为三段式干湿分离的卫生间，方便消杀。
南向主卧开间3.6米，套房式设计，带独立的衣帽间和卫生间，利用方便私密性又好。
不同于市情上很多户型把厨房放在了北向，金地水西印这款户型将厨房放在了侧面，这样餐厅位置就独立出来，侧面还有窗户，透风、采光效果更好。
南向客厅开间5.4米，尺度还可以，搭配落地窗，视野采光效果不错。
△143㎡三室两厅两卫
进门处独立的玄关位、储藏空间，位置相对独立，方便收纳。
南向宽厅面宽6.75米，沙发后的区域可以根据业主的需求自行设计，比如亲子阅读区、运动磨炼区......
相较于127㎡户型，这款户型最大的亮点在于主卧的飘窗，270度转角飘窗，通透、通亮，采光效果更加。
△169㎡三室两厅两卫
169㎡户型是金地·水西印最大的户型。
较前两款户型，这款户型尺度非常奢阔，堪称终极改进户型。
南向宽厅开间达8米，整面的落地窗，采光度、视野不雅观感俱佳。
餐厅的位置可以设计成中西厨，摆放餐桌和岛台之后，还有富余的空间可以摆放餐边柜等等。
主卧套房设计，独立的衣帽间，卫生间双台盆设计，类似五星级酒店的设计。
据发卖透露，项目有毛坯、精装可选，估量今年3月份开盘，2024年底交房，毛坯估量均价在3.2-3.3万/㎡之间。
六六姐解读：为什么给它上四颗星，品牌、产品没问题。但客不雅观来讲，金地·水西印的位置不如绿城水西雲庐和城投水西地块，它间隔水西公园还有一定的间隔，想必这也是水西印定价低于绿城的缘故原由。但换个角度想，金地·水西印的到来，为水西板块注入新鲜“血液”，也给了买房人更多的选择。对付手握400万+，又想寻求改进，又想享受新一代居住产品的客群来说，无疑多了一个新选择。
④城投水西地块 推举指数四颗星
2022年第一批“两集中”土拍中，天津城投集团以总价6.75亿元摘得该宗地块，折合成交楼面价17103元/㎡。
前不久，项目方案已经开释，共方案有14栋8-10层到顶的洋房、小高层。
共方案有256套房源，每栋住宅均为一梯两户设计，个中7-8层到顶的洋房都含有“室外专属庭院”，而这部分楼栋也是离水西公园较近的楼栋，部分房源还含地下室。
户型面积段在120-180㎡之间，同样定位改进。
据理解，与东方和府一样，城投水西地块也将打造为“东方系”。
该项目估量5月份入市，户型图尚未释出，更多信息六六姐持续关注。
六六姐解读：客不雅观来讲，城投的品牌与地块位置跟绿城比还是有差距的，以是城投水西地块的定价大概率是将低于绿城及金地，主打总价上风。而且绿城水西雲庐B地块的小户型低总价房源要清盘了，城投水西项目恰好可以填补这块儿的空缺。
水西板块此前只有绿城水西雲庐单盘在售，别看只有这一个，势头很是凶猛，2022年连续数月绿城水西雲庐都是西青区的签约冠军。证明水西板块经得起纯改进需求的考虑，备受高端改进客群的青睐。不可复制的自然资源、比邻南开的区位上风、逐步兑现中的完善配套，这些都是奠定水西板块改进的根本。2023年水西板块依然看点满满。
⑤中海·峰境梅江 推举指数五颗星
2022年三批次土拍，中海以总价6.35亿元竞得津西潭（挂）2022-009号地块，折合成交楼面价21045元/㎡，溢价率2.1%。
该宗地块是当时集中土拍中，唯一有溢价的地块，可见房企对该宗地块代价的认可。
最近，项目户型图曝光，小高层143、185㎡，洋房230㎡；共计162套房源。
这款户型与中海天空之境143㎡户型格局同等。
南北通透、南向大宽厅、主卧套房式设计、次卫干湿分离、独立玄关，基本该照顾到的都照顾到了。
185㎡四室户型，尺度阔绰。
南北通透，南向四开间，超长的采光面，采光、视野无敌。
主卧套房式设计，带独立衣帽间，还能容纳下一张扮装台，带独立卫生间，可容纳浴缸，堪比五星级酒店。
入户处，独立的储藏间，利于收纳，使屋内空间更为都雅。
餐厅+厨房，可以设计成中西厨，配置岛台。
主卧转角飘窗、三段式的客卫、单独的洗衣房...高端改进大宅的既视感。
230㎡四室两厅三卫，是中海·峰境梅江面积最大的一款户型。
与185㎡户型不同的是，这款户型将南向次卧变成了套房，带独立卫生间；如果是和老人同住，互不打扰。
此外，这款户型餐厨面积更为舒适，餐厅可以轻松容纳下8人的大圆桌。
整体来看，这款户型更加拥有豪宅的气质。
中海·峰境梅江，仅有5栋小高层，共计162套房源，体量不大。
价格方面，小高层放风价5万/㎡，洋房6万/㎡；总价门槛在六七百万。
据悉，项目春节期间开放样板间，1月尾锁首付排卡，估量2月份开盘。
六六姐解读：自梅江开拓至今，已20余年，地皮基本也已花费殆尽，可入市的地块更是屈指可数，以是区域内挤压了一大波改进需求。中海·峰境梅江属于老梅江，产品肯定是新产品，户型也是大户型，该盘相称于老梅江的定向改进盘，可以说将买房人的期待值拉满，有实力的改进群体可以重点看看这个盘。
⑥中海新梅江地块 推举指数四颗星
去年三批次土拍中，中海以总价28.3亿元摘得津西浯（挂）2022-010号地块，折合成交楼面价19767元/㎡；该宗地块也成为三批次土拍中成交总价最高的地块。
从此前释出的方案来看，项目共23栋楼，均为小高层。
地块布局与中海天空之境相似，共有三排楼，户均面积143㎡，毫无疑问肯定还是要做高端改进盘。
小道说，产品会跟中海天空之境类似，户型面积或有100㎡、105㎡、128㎡、143㎡、180㎡、237㎡。
六六姐解读：该项目被业内人士戏称为“中海二镜子”，看价格吧，肯定不会低于天空之境。如果改进客群喜好中海这种产品的话，又有买房打算，不妨先重点考虑下天空之境，毕竟已经是现房和准现房了嘛。
多说一点，河西区的热度，肉眼可见，去年新居成交稳居市区第一的宝座，二手房也卖到了全市第一，风光无两。地皮市场热度也居高不下，2022年整年，市区一共成交了10宗地，河西独占6宗。不夸年夜的说，2023年市区的热度榜，河西区还将是榜一大哥，我们拭目以待。
⑦格调和平大沽北路地块 推举指数五颗星
和平区的地位根植在天津人骨子里，是商业、商务、金融等搜集的中央，也是天津主城区高房价的支撑者。
2016年6月，天房经由97轮竞拍终极以102亿元竞得大沽北路地块，楼面价36744元/㎡，溢价率127%。总价仅次于天拖地块的103.2亿元，成为天津土拍历史上总价第二高的地块。
单价近3万7，超过和田道地块问鼎史上单价地王。
当时，该地块的成交总价也冲到了全国第三的位置，风光无两。
后来的事，大家都知道了。
目前大沽北路地块，将由格调代建，估量今年下半年入市，非常值得期待。
首先，六六姐梳理了2012年至今和平区的地皮出让情形。
结果创造，十年间，和平区住宅地块仅成交四宗。
个中，金融街融御早已清盘，天成和平里、中海和平之间也全部售罄。可见，现在和平区已面临无新居可售的局势，新居市场供不应求，亟待格调大沽北路入市来缓解和平区的供求压力。
其次，和平二手房各处，虽然房龄老旧、没有物业、没有园林绿化，但单价堪比新居。而新居小区环境更好、产品设计更新，这些是和平区的老屋子，永久无法给你的。
末了，格调在天津口碑载道，凭借着超强的产品力与独具一格的园林绿化，收成了一众格调粉儿，从大沽北路地块的方案来看，六六姐相信格调绝不会让买房人失落望。
大沽北路地块整体很大，分3个子地块，总体量约28万㎡。据小道显示，格调大沽北路项目产品有高层和洋房。
户型方面，既有主打学区的小户型，也会有大面积专做高端改进。
值得一提的是，听说该项目还要引进和平TOP 3的学校，多重附加值加持，格调大沽北路绝对是买房人要“拼手速”的项目。
据悉，项目将于下半年入市，并且价格符合和平市场价格，我们拭目以待吧。
六六姐解读：和平区是天津楼市的yyds。六六姐梳理了2012年至2022年的成交数据，十年间，仅2015年景交均价涌现小幅低落，别的年份均保持上涨态势。即便是在市场困难的2022年，和平区也走出独立行情，在去年根本上保持上涨。和平区新居的稀缺性无须赘述，如果为了教诲，格调大沽北路小户型可以抢一套，如果为了改进居住，也可以抢一套，没毛病。
⑧龙湖陈塘W4地块 推举指数四颗星
去年四批次土拍中，龙湖以11.4亿元摘得津西陈塘（挂）2022-011号地块，折合成交楼面价18683元/㎡。
作为龙湖进驻市区的首个项目，自然备受关注。
昨天，项目方案图释出。
共方案有12栋住宅，容积率2.0，产品为洋房、高层，户型面积107㎡，未来或有部分90㎡的小户型。
方案图显示，洋房一楼均带有“室外专有庭院”，顶层带阁楼，属于新一代产品。
此外，该项目还将配建一所12班幼儿园，知足社区内适龄儿童的入园需求。
该项目属于陈塘板块，周边有地铁8、10、11号线，交通便利。
另一个上风便是教诲资源，从属于河西三片，对望师范二附小美塘学校，步辇儿几百米即达，孩子上学方便。
此外，据干系部门透露，陈塘X2地块方案的中学拟与四中集团化办学，并和美塘学校实现小升初直升机制。
顺利的话，龙湖大概率能实现九年一向制。
该项目正在招兵买马阶段，快的话上半年能出来，拭目以待吧。
六六姐解读：河西三片+师大二附小美塘学校+方案四等分校+中小户型+新产品+龙湖，看点满满。此外，目前陈塘板块在售项目绿城诚园、富力天禧已尾盘，仅中交融成在售，新居供应有限，龙湖刚好补充了空缺。而且龙湖在天津已交付的多盘兑现力不错，品质有担保。可以预见的是，龙湖新产品入市后将进一步提升陈塘板块的人居水平。
2023年“主城区”8盘在线竞争，谁能力压群雄，拭目以待。
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更多的刺激政策还在路上，2023年改进产品的密集供应期也在路上了。
房价天花板不断捅破的同时，一个多元化的市场正在快速呈现。
未来天津楼市改进，一定要选择纯粹的改进产品且回归主城区。
