1月17日，CBRE世邦魏理仕成都分公司举办了2024年CBRE质 | 盛成都站论坛。CBRE西南区董事总经理谢凌在本次活动上首次线下解读了今年重磅发布的《大西南家当白皮书》，深入浅出地分享了以川渝云贵为主体的西南区域家当发展现状和互联互通为区域经济带来的动力。同时，CBRE商业地产专家分别从办公楼、商业、仓储物流等角度，分享了在经济迈入高质量发展的背景下，面对不愿定性与现实寻衅如何破题。
本次论坛约请到成都邑及各区政府干系职能部门卖力人、行业协会、媒体以及来自有名企业、办公楼业主、方案设计院的代表等100余位主要高朋出席。
CBRE西南区董事总经理谢凌致欢迎辞并作主旨演讲
主旨演讲：行业首发大西南家当白皮书
得益于“一带一起”、“新时期西部大开拓”、“成渝双城经济圈”等一系列国家主要计策，「大西南」的计策地位升级，首先在通道培植上取得打破。“十三五”期间基建投资总额较“十二五”期间增长65.9%，高于全国均匀增速（30%）的2倍多；迈入“十四五”，基建投资总额约3.5万亿元，占比全国的17.7%，大投入持续。有鉴于此，内部联动、外部开放欠亨顺的壁垒被逐步冲破，枢纽地位逐步凸显：对内，是促进区域间折衷发展的主要极核之一，助推新时期西部大开拓形成新格局；对外，主动融入和做事“一带一起”等国家计策，向南连接“两亚”，向北辐射亚欧大陆，扩大沿边及要地本地对外开放。
作为主要计策极核的西南地区，在中国经济迈向高质量发展的过程中，家当构造和空间布局有望进一步优化，上风、特色家当有望开释潜能。
电子信息
成渝地区是环球前十、中国第三的电子信息制造业聚拢地。个中，成渝新型显示家当具有环球竞争上风，特殊是柔性显示领域。未来，两地将加速龙头企业的集聚；升级迭代产线，引进高世代OLED生产线，带动OLED家当链聚拢，继而巩固提升成渝显示领域的环球领先上风；补链强链，环绕核心元器件、关键零部件、关键根本材料等家当链薄弱环节协同引进和造就中高端企业。
新能源汽车
重庆深厚的汽车家当根本，以及成渝弘大的消费需求给两地携手根植万亿汽车家当集群供应强劲支撑。详细而言，成渝将充分发挥互补上风，在家当链、核心技能研发和运用处景年夜将实现一体化，共同聚焦新能源汽车电机、电池等关键核心技能，做大做强新能源汽车家当。与此同时，四川的宜宾、广安、遂宁等地也参与和重庆的家当协同，形成多极发展态势。例如， 2022-2023年，重庆长安新能源汽车在川渝配套率由16%提升至56%；重庆赛力斯的动力电池采购从东部沿海转至四川宜宾的宁德时期等。
此外，得益于西南地区的资源上风和政策支持，锂电家当发展向以四川、贵州、云南为首的西南地区转移趋势明显。2020至2022年间，西南地区年均吸纳全国约20%的锂电投资。2022年，四川贡献了全国1/6的动力电池产量；云南新能源电池产值同比增长450%，贵州新能源电池及材料家当产值同比增长116%。到2025年，四川、贵州、云南的动力电池产值有望较2022年景倍增长，规模再上台阶。
绿色家当
「大西南」的资源禀赋令其具备发展绿色家当的先天上风。四川、云南、贵州的水电、光伏、风能等清洁能源发电量位居全国前列，并拥有三大国家级清洁能源基地。依托资源禀赋，叠加国家“双碳”目标，「大西南」传统工业绿色转型提速，推动绿色家当成为换挡升级的新亮点，例如云南的绿色硅。
生物医药
中国已玉成球第二大医药市场，但医疗卫生总支出占GDP比重相较发达国家仍有较大提升空间。需求增长推动中国生物医药行业发展迅猛， 「大西南」亦随之迎发展机遇。四川医药工业规模居全国前列，成都依托华西等科研机构，以创新驱动家当发展。重庆、云南、贵州分别在化学药、中药及民族药的细分领域具备上风。
先锋话题：需求端新势能与办公空间品质升级
CBRE西南区顾问及交易做事部 | 办公楼卖力人黄璐 作办公楼话题分享
近三成甲写租户来自计策性新兴家当，家当扩展势头或延续
2019年至今，成都占比全国计策性新兴家当写字楼总新租面积的10%旁边，排名仅次于京沪深，位列全国第四。成都在人才、创新等方面的要素上风持续吸引企业来蓉投资。而在2023年景都甲级写字楼新增需求中，近三成的租户来自于计策性新兴家当，其已成为支撑的中坚力量。根据方案，到2027年，成都计策性新兴家当、数字经济核心家当增加值占地区生产总值的比重估量将分别超过20%和15%。借此，以电子信息、生物医药、新能源、新材料等为代表的行业有望为成都写字楼市场持续注入新动能。
本钱掌握与租赁灵巧性是企业扩展时的核心考量
据《2023年中国办公楼租户调查》结果，近九成川内受访企业表示，未来三年房地产租金支出的增速将不高于整体运营本钱的增速；出于对经济和业务不愿定性的考量，亦有逾1/4的租户希望业主供应装修房作为提升其租赁策略灵巧性的选项之一，这一比例在中小租户和业务弹性较高的科技互联网租户中更高。本钱掌握与租赁灵巧性成为企业扩展时的核心关怀。
成都甲级写字楼精装产品渗透率和第三方办公做事运营租赁需求变革情形
注释：精装产品渗透率为世邦魏理仕监测的单一业权甲级写字楼项目中，精装产品的面积占比。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年1月。
精装产品渗透率显著提升，办公做事运营商覆盖更多元载体
租户市场背景之下，单一业权甲级写字楼业主加速布局精装产品线，或引入专业运营商，或自走运营精装产品。截至2023年末，按面积看，精装产品在成都单一业权甲级写字楼中的渗透率达75.4%，这一比例较2021年大幅提升38个百分点。就第三方办公做事运营商而言，受本钱及业主运营策略的影响，其在甲级写字楼中的新增需求放缓，优化整合积极，故总租赁面积连续两年减少，截至2023年末占比为2.5%。但取而代之的是，运营商将扩展重心转向更为多元的载体，如乙级楼、商务园区、公寓改造项目及城市更新类商业项目等。
成都灵巧办公发展新趋势
数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年1月。
租户利用租赁窗口期升级、迁居办公空间
CBRE 2023年发布的《中国写字楼租户调查》显示，“升级至更高品质的楼宇”已连续三年景为租户未来房地产策略的前三选项。2023年景都写字楼新租需求中，超四成为升级、迁居类需求，这一数据展现出存量企业在租赁窗口期积极寻求更具性价比的租约，并升级或迁居至更适配的楼宇。展望未来6-12个月，需求修复仍将持续，租户在提质增效背景下的升级迁居活动有望进一步增长。
运营能力是决定楼宇致胜的关键
2024年，成都优质写字楼市场规模有望打破1000万平方米，市场竞争与租户需求升级之下，运营能力是决定楼宇致胜的关键。另一方面，存量时期已至，截至2023年末，成都写字楼存量中楼龄在十年以上的项目超40%，这一比例在传统商务区更是高达近60%，焕活存量生命力迫不及待。CBRE认为物业硬件、产品组合、租约管理及租户做事是资产运营的四大核心关注点，业主应因时制宜的调度策略承接市场不断变革的需求。
先锋话题：商业空间存量焕活与非标准化趋势
CBRE华西区计策顾问部卖力人邹丽娟作商业话题分享
生活办法和消费习气改变，推动零售物业迈入非标准化时期
零售物业的打造无限想象，皆是定义与标准，而场景营造和体验是致胜关键。随着消费者生活办法和消费习气的改变，消费者到达实体门店的诉求发生转变，须要在不同场景下，知足他们在消费、运动、亲子、美食、宠物、音乐、戏剧、露营等活动。有鉴于此，实体门店加速向兼具消费、做事、体验、社交属性的综合性场所进化，“质”重于“量”、体验驱动发卖和社群营造将是未来发展的方向。
一方面，新开业和在建的购物中央在物业形态上寻求打破创新，借助中庭浮岛、屋顶空间、户外广场、天桥等空间设计布局，并结合丰富的主题活动，强化购物中央的目的地特色，提升社交传播属性，冲破传统盒子形态的固化。例如，2023年末新开业的购物中央天府大悦城，冲破传统封闭立面，捐躯大量商业面积，在L4-L7挑空呈现近30米高的8000平方米的开放式空中花园。另一方面，成都非标商业供应逐年攀高，2023年共迎来14个项目开业，合计49万平方米，首次超过传统商业，引领供给侧，个中社交、邻里中央主导。2024年，成都还将迎来13个非标商业合计约55万的新增供应，市场份额将进一步扩大。
2023年景都非标商业供应情形
数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年1月。
伺城更之机而动，存量物业焕活升级，地段上风愈发凸显
2023年，成都城市更新步伐提速，有效置换市中央优质地段地皮、改进生活根本条件外，亦推动商业更新项目的逐步呈现，如百年历史街区祠堂街、原省农科院闲置厂房改造的白墙公园by Nature等。同期，商业地产存量时期已至，截至2023年末，成都零售物业市场中楼龄超10年的项目体量已打破300万平方米，占比全市存量的30%。
成都零售物业楼龄情形
注释：统计数据为CBRE所监测的零售物业项目，不包括已闭店或不知足入库标准的存量物业。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年1月。
因此，存量盘活正当时，运营商或应通过改扩建、功能再开拓、城市更新、整合伙产、混改、引入计策投资方和专业运营管理机构等办法，提升存量资产的运营管理能力和代价品质；此外，亦需针对不同资产制订盘活方案与提升建议，如优化功能和多业态组合、存量资产改扩建、调改内容以迎合市场需求等。
2023年，伺城市更新之机会而动，尤其是在有限的预算之下，运营商纷纭将目光回到存量物业，期望凭借其主城代价与地段上风，通过改造焕新来最大化实现收益。详细办法有三，其一，整体焕新，如2009年开业位于盐市口商圈的EGO潮流广场，以及改造项目RE:X春熙等；其二，转性谋新，如中环广场由原来办公和百货转变为酒店和配套商业，龙湖三千集由购物中央改为蓝海引擎家当园和配套商业，以及泛悦国际由购物中央转变成优客城市奥莱等；其三，物业升级，如万象城打造万象广场，龙湖西宸、滨江天街公区大改造，以及百盛百货增设“裸眼3D”户外大屏等。
除此之外，运营商通过调度租户构造，将地段上风变现为流量收益，也是存量物业升级的策略之一。特殊是在核心商圈春盐，2023年新进品牌中63.8%为零售业态；首店率高达47%。
先锋话题：高标库市场格局与不愿定性应对
CBRE西南区顾问及交易做事部 | 家本地产卖力人王蒙豪 作仓储物流话题分享
城市方案、家当及基建的发展推动仓储市场进一步外扩
2024年新增供应将连续放缓，约22.9万平方米的高标库操持交付，有望进一步改进市场的供需关系。受城市、家当及基建方案与开拓所勾引的地皮供应影响，未来三年核心园区的高标库供应量仅占17.5%，非核心园区将加速扩展，特殊是依托天府国际机场的天府空港园区及简阳。
成都各物流园区市场存量变革，2023 vs 2026
数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年1月。
核心园区代价凸显，非核心园区不断成熟，租户新一轮迭代
据CBRE《2023年中国仓储物流租户调研》结果，区位条件在租户选址中的主要性依然高于租金。随着成都核心园区高标库供应的放缓，加之租户对附近终端市场、交通举动步伐、制造商等的区位代价愈发看重，未来核心园区的代价将愈发凸显；此外，家当发展与城镇化进程亦支撑非核心园区发展不断成熟，将连续吸纳较低承租能力租户的外迁需求，继而推动市场迎来新一轮租户的迭代。
资产组合策略与租约灵巧条款应对经济不愿定性
据《2023年中国仓储物流租户调研》结果，54%的租户在未来三年将优先考虑租赁物业，居首位，反响出在面临尚不明朗的经济前景时，企业希望在房地产组合中尽可能地增加灵巧性的诉求。为了在不愿定的宏不雅观预期中增强业务应变的弹性和敏捷，53%的租户期望在仓库租赁条款中得到尽可能多的选择权和灵巧度。与此同时，47%的租户希望能得到更短的租期和扩租选项，解释企业须要在业务涌现快速扩展时能够从房地产层面做出及时相应。2023年景都仓储物流市场，快递快运、电商及快消品租户视实际需求而选择更为灵巧的临租、短租，导致租赁行为进出频繁，即为佐证。
