长期以来，我国商品房发卖中普遍附加公摊面积。有统计显示，我国目前商品住房公摊面积普遍在20％~30％旁边。对付一二线城市购房者而言，二三成的公摊面积意味着动辄百万元的支出。与此同时，由于打算办法不透明、少数开拓商“暗箱操作”、产权和收益权分歧一，也让公摊面积成为房地发生意营业过程中多年饱受诟病的话题。
随着住房交易进入存量市场和买房市场，多地政府和开拓商开始主动做出改变。近年来，为了提振购房者信心，减少买房顾虑，合肥等地提出“积极探索按套内面积计价”，山东等地则提出“公摊面积需在条约中明确标准”。另有受访的业界人士表示，目前，已有多地开拓商开始主动选择“按套内面积”的计价模式，进行住房发卖。
不过，取消公摊是否能给消费者带来本色性利好、当前全面实行机遇是否成熟等尚存在诸多争议。
取消公摊会导致房价上涨吗
广东省肇庆市住房和城乡培植局近日发布《关于全市范围内商品房实施按套内面积计价宣扬发卖的关照》，提出从2024年5月1日起，实施按住房套内面积计价宣扬发卖。
根据第一财经4日宣布，目前，肇庆市只是哀求“按套内面积计价宣扬和发卖”，这并不代表公摊面积不须要付费。换言之，肇庆市并未本色性取消住房公摊面积。
不过，肇庆市的新政依然引发社会对“取消公摊面积的合理性和可行性”的广泛磋商，尤其是“取消公摊会导致房价上涨吗”的话题一度冲上舆论热搜。对此，多名接管第一财经采访的业界人士认为，商品房发卖中的计价办法改变与否，总房价理论上都不会发生变革。
上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中央主任崔光灿对剖析说，按套内面积计价由于面积的根本不同，单位面积的名义价格肯定会上升，但并不一定带来实际房价的上升，对付规范的企业来说，只是计价办法的变革，不会影响开拓企业的总收入，对付购房人来说，也不会有购房总价的变革。
都城经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池持附近态度。她见告，从计量口径上取消公摊，会导致整套房的住房面积减少，而房屋总价不会发生变革，因此总价不会改变，以住房面积计量的单价会上涨。
清华大学中国新型城镇化研究院实行副院长、教授尹稚曾撰文表示，在房屋总代价不变的情形下，按照什么样的面积去作价发卖，只是一个“算法游戏”。
他去年10月在《新型城镇化》期刊上揭橥了一篇题为《公摊面积该当取消吗？》的署名文章。个中称，房屋买卖环节和一个屋子值多少总价不会由于算法而变革，它的实际代价放在那儿。总房价水平会在楼面地价根本上，加上建筑造价、各种税费、企业利润、发卖环节中的各种开销、政府税收等，末了综合确定一个售价。“至于说怎么算让你觉得到你占便宜了，那是卖家在操纵背后的算法游戏而已。”
重庆实行“以套内面积作为计价依据”多年，中国社科院研究员王业强对表示，目前，重庆依然是两套计价体系并存，但全市购房者缴纳契税、物业费、装修等均是按照建筑面积打算。
据其先容，目前，重庆开拓商常日会给两套价格标准，且都会写入购房条约。从实行结果来看，两套标准的房屋总价不变，套内单价高于建面单价。
但他同时提示称，尽管理论上“取不取消公摊面积和房价没有一定的联系”，但在目前的市场条件下，价格调高面临一定的压力。
“如果取消公摊不调高屋子均价，那对购房者来说可以省下一大笔用度，将有力刺激房地产消费。”王业强说。
取消公摊利好消费者吗
公摊面积之以是常被诟病，一方面是由于其内涵、打算办法太过于专业繁芜，且标准分歧一，购房人难以弄明白，也不愿为“看不见”的面积多花“冤枉钱”；另一方面，是由于随着更多高层、高档楼盘入市，在房价本就相对较高的一二线城市，购房者须要为公摊面积花费更多购房款。
赵秀池表示，公摊面积是确实存在的，不管以什么形式计量，都是回避不了公摊面积的。而且楼层越高，公摊面积越大；住房质量越高，公摊面积越大。
以北京为例，今年“五一”假期期间，拜访海淀某新盘项目。一名房产中介对表示：“这处新居单价较低，但得房率不占上风，在76％旁边；阁下的次新居得房率约85％。按照新居8.2万元/平方米打算，相称于买100平方米的三居，要花近200万在公摊面积上。”
得房率是指套内面积占建筑总面积的比例，也称为K值。尹稚在前述文章中提到“上世纪80 年代的时候，全国通用的住宅K值能达到85%以上”。
另有证券公司研报显示，近年来，我国高层住房的得房率在70％~80％旁边。
“从权属的角度来看，公摊面积是业主的共有产权，业主的产权面积包括套内面积和公摊面积。以是，"大众目前所谈及的取消公摊，更确切地来说，是希望改变商品房发卖的计价办法。”成都邑城市培植发展研究院副院长冯波见告。
据冯波先容，事实上，“按套内建筑面积计价”并不存在制度障碍。根据现行的《商品房发卖管理办法》，商品房发卖计价有三种办法：按套（单元）计价、按套内建筑面积计价和建筑面积计价。
冯波表示，以套内面积计价，一方面，让购房人对购房本钱更直不雅观。由于建筑面积含了公摊面积，较利用面历年夜，而套内面积与实际利用面积比较靠近或者可能还小于利用面积。另一方面，有利于预售商品房面积差异处理。按照《商品房发卖管理办法》，商品房买卖条约未作约定的，按以下原则处理：面积偏差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积偏差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
崔光灿也认为，住房按套内面积发卖或按套发卖，更有利于保障购房人的权柄。他提出了其余两点缘故原由，其一，由于公摊面积没有规范性标准，可大可小，且透明性不敷，可能会危害购房人权柄；其二，购房不仅要考虑交易本钱，也需考虑利用本钱。“后面的利用用度如暖气费等，如果按建筑面积分摊也不尽合理。”
赵秀池则有不同的意见。她提到，公摊面积怎么计量，已有相应的法律法规，只是专业性较强，不为一样平常老百姓节制。坚持现状更有利于楼市平稳康健发展，避免由于住房面积计量口径的改变导致的各种收费标准的调度，也便于楼市的长期数据的积累与比较，更有利于科学决策。
赵秀池还认为，按套内面积计价的房价，单价反而会提高。由此，以面积计价的物业费、暖气费等都要做相应调度。
开拓商、地方政府改变计价模式意愿几何
在崔光灿看来，把公摊面积计入建筑面积的计价办法，总体是有利于开拓发卖方。但目前我国住房供需关系已发生重大变革，住房发卖中购房人的权柄该当得到更多的保障，如果要改变为按套内面积计价的话，具备一定合理性。目前，“改变计价模式”在法律层面已不存在障碍，但在实践中，仍需开拓企业等多方合营。
理解到，近年来，已有一些开拓商开始主动选择“按套内面积”计价出售新居，以规避由于公摊面积而产生的争端或民事轇轕。
有受访房产测绘人士表示，预售商品房的面积是根据建筑设计图纸预测出来的，在房屋培植过程中，可能存在部分区域设计和施工调度，终极在房屋竣工后实际测绘时，产生面积差异，个别商品房项目乃至可能涌现交房实测的公摊面积变革较大的情形。以套内面积计价，可以更好办理面积差异带来的房款结算问题，也可避免一些抵牾轇轕。
“虽然大部分城市都未明确哀求按套内面积计价，但一些开拓商签订商品房买卖条约时，方向于选择套内计价。”冯波进一步提到。
从现阶段来看，多名受访业界人士认为，全面取消公摊的条件尚未成熟。当前多数新居项目仍按照建筑面积计价，基于此，应增加公摊面积的透明度，避免公摊面积过大；与此同时，可以有更多城市试点探索“按套内面积计价”。
在仍打算公摊面积的背景下，为了保护购房者权柄，合理提高得房率，3月以来，珠海和长沙两地先后明确和优化房地产开拓项目中有关赠予面积的规则。
比如，根据珠海市自然资源局3月初印发的《关于印发优化方案管理助力高质量发展多少方法的关照》，优化完善房屋计容建筑面积打算规定。增加多种不计容建筑面积环境，包括公共开放空间的交通附属举动步伐；既有房屋增设必要的消防楼梯、连廊、无障碍举动步伐、电梯等。支持商业做事业建筑按层集中设置不超过该层水平投影面积5％的公共半开敞空间，按其水平投影面积一半打算计容建筑面积。
而除了重庆、肇庆，合肥也加入商品房发卖“按套内面积计价”的行列步队。3月初，“中共合肥市委办公室”在公民网领导留言板上答复网友提问时称，为避免公摊面积比例过大，我市积极探索商品房发卖按套内面积计价，干系详细事情正在探索推进。目前，已有试点项目在发卖现场同步公布建筑面积发卖单价和套内建筑面积发卖单价。
崔光灿建议，未来，要想进一步推动房地产市场计价办法改革，鼓励按套内面积计价，还需在行政管理上做出一系列政策完善。比如，后期产权登记上的面积设定，依据房价的干系税费标准等。
栏目主编：秦红 笔墨编辑：笪曦 题图来源：上不雅观题图 图片编辑：邵竞
来源：作者：第一财经
