经由前几年的弯曲发展，2023年，北京办公楼市场走入复苏通道。
高力国际中国区办公楼研究卖力人兼华北区研究部卖力人陆明表示，逐季来看需求表现，北京办公楼市场净吸纳量前低后高，需求持续呈现回暖态势。
“受消费温和复苏传导影响，2023年，北京的零售物业租赁市场率先于其他物业类型迎来回暖。”仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示：“随着经济规复向好势头持续巩固，商业地产市场预期，将由需求面的改进带动整体规复进程。”
办公楼市场一定程度上可以称之为区域经济发展的晴雨表，其背后也是家当构造调度的折射。高力国际方面预测，新的经济周期下，面对新的家当形势，各种宏不雅观政策在2024年将涌现更加明显的调度，这也预示着作为主要家当载体的办公楼市场将面临需求侧的重大变革，进入新发展阶段。
需求持续规复，总量依然不敷
2023年，办公楼市场的发展不再受到居家办公成分的限定，互联网企业办公空间的整合，也基本进入了尾声。
高力国际数据显示，第四季度，北京办公楼市场各资产种别净吸纳量均规复到正值，而上一次全市场录得季度净吸纳量正值还是在2021年的第四季度。
从资产种别来看，第四季度，甲级写字楼市场净吸纳量为2.7万平方米，整年总计8.6万平方米，规复至疫情前均匀水平的30%；乙级市场净吸纳量为8.3万平方米，但由于上半年市场退租严重，整年为负3.9万平方米；家当园市场净吸纳量为3.1万平方米，同样由于前三季度市场表现不佳，整年为负3.7万平方米。
陆明认为，受疫情、企业守旧预期和扩展意愿不敷、降本增效的租赁策略和互联网企业办公空间调度的影响，这四个成分是导致本轮办公楼市场行情涌现快速反转的核心缘故原由。因此，如果市场能够涌现需求侧规复，上述四个成分的影响一定涌现了明显且积极的改进。
仲量联行数据同样显示，第四季度市场生动度小幅提升。经由先前多少季度的多轮租金会谈，当前业主愿供应更具有吸引力的租赁条款以尽快实现签约。第四季度租赁市场问询及带看量小幅上升，追求降本增效的中小面积段租户迁居成为租赁需求的紧张来源。此外，TMT行业贡献了甲级办公楼市场成交总量的30%。
一线调研显示，前几个季度中，业主常日会通过供应定制装修等附加做事来推进租赁交易，但创造所产生的实际效用有限。当前，大部分业主已意识到直接降租是匆匆使成交落地的唯一有效路子。在争取晴天资租户的过程中，市场中已涌现打破底线的租金价格。
大宗成交方面，2023年，北京整年大宗成交总额为337亿元，市场生动度略有改进。第四季度的大宗交易市场中，私人买家占比超过五成。个中，中国金茂以28.02亿元出售了位于亮马桥区域的五星级酒店金茂北京威斯汀大饭店，该宗交易颇受市场关注，买方为渤海润泽。
受办公楼租赁市场影响，办公物业在大宗交易市场成交总额中占比虽有56.8%，但其成交金额较去年低落5%。零售物业的投资热度有所提升，比拟去年成交金额实现数倍增长，据仲量联行中国区投资及成本市场业务运营主管兼华北区卖力人徐茜茜剖析，这或许受到公募REITs试点范围拓展到消费型根本举动步伐影响，干系资产热度显著提升。
从买家类型来看，投资需求有所回暖，投资型买家的成交额占比上升至71%。“私人买家、国企平台等非传统市场投资人入场，买家来源较以往更为丰富。”徐茜茜表示：“随着市场预期的调度，核心区位的投资机会有望迎来更高关注。”
2024年酝酿变革
展望2024年北京办公楼市场的走向，机构均呈现出相对积极的态度。
“在竞争激烈的甲级办公楼租赁市场中，业主将持续大幅下调租金。低租金环境将匆匆使更多租户做出迁居选择，并进一步刺激没有强迁居动机的租户进入市场探求机会。”仲量联行北京商业地产部高等董事张斯亮表示：“2024年的全市净吸纳量估量有所提升。”
针对办公楼市场的其他细分领域，仲量联行也分别做出了展望。零售地产部分，2023年租赁需求的显著回暖刺激了市区头部项目的市场信心，租金有望在未来两年回升至疫情出息度，在头部项目的带动下，市区市场均匀租金估量将在2024年同比上涨2.3%；高端住宅部分，北京购房政策的进一步优化有助于改进市场预期，提高市场生动度，估量2024年北京高端住宅市场成交势头将保持平稳，高端住宅价格估量在改进性需求开释的支撑下企稳回升，并在中长期保持平稳上行态势。
高力国际方面认为，监管层明确了下一阶段中国经济和家当发展的主要方向是“稳中求进、以进匆匆稳、先立后破”，估量也是2024年中国经济宏不雅观政策的主基调。在新的发展周期，中国将以科技创新推动家当创新，以颠覆性前沿技能催生新家当、新模式、新动能；与此同时，促进新质生产力的发展，新旧家当动能更替也将加速进行。这也预示着作为主要家当载体的办公楼市场，将面临需求侧的重大变革，进入新发展阶段。
高力国际北京分公司董事总经理李娟认为，当头部行业开始调度，而后续的新兴家当还不敷以支撑经济和行业发展的时候，就会形成经济发展的换挡期，同时也是办公楼市场发展环境的繁芜性、严厉性和不愿定性逐渐上升的期间。
李娟估量，在未来一段韶光内，北京办公楼市场将处于新增需求不敷、价格不振的市场环境。只要全市场空置率坚持在20%的高位，市场均匀租金将不会涌现触底反弹的可能。同时高空置率持续的韶光越长，对付租金的下行压力就越大，因此2024年租金价格中枢仍将持续下移，租金“2”时期已经开启。
陆明进一步补充表示，当前，由于多数企业仍处于利润表和资产负债表修复期，这些企业并没有在降本增效、市场预期和扩展方面涌现较为明显的改进，因此这两个成分仍将持续影响2024年市场需求侧的表现。政策的传导须要韶光，企业预期调度须要韶光，市场信心规复和实际需求落地也须要韶光，而这个滞后的韶光差也将会是北京办公楼市场最困难的期间。
陆明同时强调，在中心发布了一系列稳经济政策后，预期2024年一季度将持续有干系的配套政策落地。因此整体办公楼市场的积极成分正在不断累积，市场新增需求估量将持续小幅回暖。
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