早在2022年1月，上海市住房和城乡培植管理委员会结合“我为群众办实事”活动，试行推出“业主房屋质量预看房”制度，在住宅项目竣工验收前哀求培植单位组织业主提前看房。2023年3月，上海市培植工程安全质量监督总站（以下简称“市安质监总站”）推出《“业主房屋质量预看房”事情指南》，进一步完善事情哀求。
在“质量预看房”制度试行之前，看房日即收房日。房屋质量有如“开盲盒”，一旦存在瑕疵，业主每每陷入“投诉难、整改难”的困境。而通过“质量预看房”，业主在房屋建造过程中由原来的“察看犹豫者”变为“参与者”，使房屋质量问题尽可能多地在竣工验收前得到创造和整改，从而减少房屋交付验收环节存在的质量问题，使业主安心收房。
如今，这项制度在上海试行已有两年，但业主投诉仍时时时见诸报端。“质量预看房”的流程是怎么样的？业主反馈究竟如何？存在的问题下一步又将如何改进呢？就此，澎湃新闻（www.thepaper.cn）日前采访了市安质监总站。
作甚“质量预看房”？试行至往后果如何？
根据现行制度的哀求，上海市行政区域内新建的预售商品房和预售或预选产权类保障房均应组织业主进行“质量预看房”。在“质量预看房”前，培植单位需确保项目知足条件条件，并至少提前一周关照全数已购房或已选房业主。业主可在规定期限内预约韶光前往查看并当场反馈房屋质量问题，培植单位的陪同职员应将业主创造的房屋质量问题如实记录于《住宅工程业主查看质量问题处置情形记录表》，双方当场具名确认。
市安质监总站干系卖力人表示，“质量预看房”设置在分户验收之后，竣工验收之前，此时参建单位质量管理体系完备，职员、材料、设备调配相对随意马虎，有助于创造的质量问题在竣工验收前得到快速整改。对付业主“质量预看房”时创造的房屋质量问题，培植单位应整改完成，才可组织竣工验收。
根据我国《培植工程质量管理条例》第十六条规定，培植工程竣工验收合格后，才能交付利用。
2023年12月，虹口区新弘逸品嘉苑小区组织“预看房”，但当时地面公共区域、车库还在施工，多幢住宅楼门头也没有落成。“新民帮侬忙”微信"大众年夜众号 图
实际上，从2020年起，为了化解房屋质量引发的抵牾，妥善办理群众合理诉求，奉贤区先行先试履行了“预看房”制度。
一年后，奉贤区表露一组数据：2019年，奉贤区商品房竣工验收且交付项目17个，交付户数5624户，投诉次数1939次，均匀每3户里就有1户投诉。而2020年，竣工验收且交付项目13个，交付户数4306户，投诉726次，均匀每6户里有1户投诉。整年受理住宅质量投诉785件，同比低落147%，且当年度新交付的住宅项目均未发生群访群诉事宜。
2022年1月，市住房城乡培植管理委印发《本市新建住宅工程“业主房屋质量预看房”制度（试行）》，将这项制度推向全市。2023年3月，市安质监总站推出《“业主房屋质量预看房”事情指南》，进一步完善事情哀求，落实培植单位的质量紧张任务。
《“业主房屋质量预看房”事情指南》中流程图。上海市公民政府网站截图
低廉甜头度试行以来，上海市已有200多个住宅项目完成“质量预看房”并陆续交付。市安质监总站干系卖力人见告，这项制度的履行是顺应民心的。比较原来业主只能在房屋交付时看房，有质量问题却无法整改的情形，此制度的履行，大大增加了业主的参与度，提前化解了抵牾，提升了购房业主的得到感和满意度，得到了公民群众的广泛好评。
也有培植单位参与组织“质量预看房”的事情职员向表示，很多客户对这一模式表达了满意，表示“现在试了好，免得后面麻烦”，对后续集中交付带来了正向的影响。
“质量预看房”制度目前有何问题？
“质量预看房”制度无疑为购房业主供应了多一层保障，但在制度实行过程中，针对“质量预看房”确当局投诉或媒体投诉仍旧偶有涌现。为何还会有这些问题呢？
有市民质疑，预看房时能创造墙面空鼓、地面裂痕之类的质量问题，是否解释此前的分户验收根本未达到哀求？有培植单位向表示，从工程验收的角度来讲，部分验收项目采取随机抽样的办法进行检讨，如面积较大的墙面、地面，常日是按照验收规范哀求的测点进行检讨，无法做到百分之百覆盖。但对付业主来说，可以检讨自己屋内的每一处细节，并且有各清闲意的关注点。
而对付工程质量监督部门来说，重点环绕构造安全和主要利用功能，依据工程风险等级开展差别化监督抽查。通过对各方质量行为和实体质量掌握的监管，落实培植单位紧张任务和参建单位主体任务。
市安质监总站干系卖力人表示，房屋质量问题有“主控项”和“一样平常项”之分。对付构造、渗漏等主控项必须全数符合哀求，但对付一样平常项，在不影相应用功能和不雅观感质量的条件下，验收标准是许可部分位置存在偏差的。“在预看房阶段创造分户验收时未创造的问题正是这项制度设立的初衷和本意。对付业主提出的房屋质量问题，培植单位应全数记录，整改到位，从而提高终极的交付品质。”该卖力人说道。
比较之下，更让市安质监总站感到纠结的是，“质量预看房”制度强调的是“房屋质量”，业主反馈的见地当中有很多涉及方案、绿化、交通组织及车位、发卖宣扬等方面的内容。而这些并不属于房屋质量问题，非“质量预看房”的查看范围，建议业主按照购房条约约定的争议办理路子处理。
《本市新建住宅工程“业主房屋质量预看房”制度（试行）》文件中规定的业主质量查看内容。 上海市公民政府网站截图
而在“质量预看房”制度的实际实行之中，部分开拓商也存在不规范行为。
据澎湃新闻此前宣布，2022年11月18日，嘉定区南山虹桥领峯在“预看房”活动中，安排多名保安堵住入口，禁止业主带验房师进入。而上海市住建委干系事情职员向回应，业主“预看房”选择专业的验房师属合理需求，可以理解。
华发四季半岛小区约请业主参加“工地开放”活动。“新闻坊”微信公号 图
另据《新闻坊》宣布，闵行区鑫都路华发四季半岛的业主反响，2023年10月初业主们收到开拓商发来的约请函——参加项目“工地开放”活动。而到现场之后，业主才创造所谓的“工地开放日活动”实在便是“预看房”。
对此，市安质监总站表示并无制度哀求设置“工地开放日”，以“工地开放日”之名行“质量预看房”之实是不合规的。根据《事情指南》，开展“质量预看房”需完玉成体施工内容，且现场环境不存在影响业主看房安全的情形。而针对预看房职员，目前《事情指南》中仅哀求原则上不超过3人，对身份并无详细限定。
针对类似以上的问题，市安质监总站表示干系部门将加强监督，提升质量违法问题查处力度，并进一步严格程序，全面落实“质量预看房”各方任务。
下一步制度将如何改进？
2024新年伊始，市住房城乡培植管理委和市房屋管理局就于1月4日召开“业主房屋质量预看房”事情会议，调集了今年上半年操持开展预看房项目的培植单位公司和项目卖力人160余人，就预看房制度及操作指南再次进行培训宣贯，并约请成功开展预看房的培植单位代表互换了预看房事情的经典案例。
在这些经典案例中，从提前通深交流到看房陪同记录，再到后续整改反馈，每一个环节都可以做得细致。有培植单位代表提到，预先会通过小范围的业主见面会初步理解业主诉求，在预看房前担保房屋户内清洁程度；现场安排快修小组待命，随时应对可当场办理的问题。也有代表分享，房修工程师会和客户建立一对一联系，针对业主提出的问题在办理后第一韶光进行反馈。“要有做事意识，要和业主保持良好的沟通。”这也是几位代表的共识。
市安质监总站干系卖力人见告，这些精良案例会鼓励各培植单位学习，但无法作为一个硬性标准去哀求。实在最主要的是给业主一个通畅的反馈和沟通渠道，才能避免可办理的问题变为投诉。
目前，2022年出台的《本市新建住宅工程“业主房屋质量预看房”制度(试行)》(沪住建规范〔2022〕1号)已于2024年2月1日到有效期，市住房城乡培植管理委和市房屋管理局也已启动新文件的修订事情。
据理解，将出台的新文件将做出以下调度：一是夯实培植单位紧张质量任务，哀求培植单位设置业主接待点并配置做事团队，建立业主投诉渠道和诉求处理沟通平台。二是夯实分户验收事情，力争在分户验收过程中办理大部分质量问题。三是加强监管，市区两级建管部门加强现场督匆匆和抽检力度。四是强化工程质量潜在毛病保险（IDI）浸染，将住宅工程质量潜在毛病保险机构及风险管理机构纳入预看房管理体系。五是明确各方事情哀求及业主在看房过程中的把稳事变。
市住房城乡培植管理委表示，“质量预看房”这项制度并非基本培植程序中的规定动作，而是上海培植管理系统贯彻公民城市理念，以问题为导向、自我加压、惠及民生的一项管理创新举措。作为一项全国创始的管理制度，难免要经历一个探索完善的过程，希望社会各界能够多提宝贵见地和建议，使政策能够更好地发挥浸染，为百姓谋福祉。
