修复2024丨政策宽松基调不变二季度因城施策加强

2024年4月末了一天，中共中心政治局会议召开，同日，北京和天津发布新政。

从政治局会议来看，在房地产的表述中，新的提法是，要结合房地产市场供求关系的新变革、公民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策方法，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

近期多地推出的“以旧换新”政策，便是“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策方法”之一。
据不完备统计，2023年以来全国范围内至少有超过30个城市表态参与住房“以旧换新”，个中越来越多的“国家队”入场参与收购。
（详见：阵地丨“以旧换新”能否改进市场？）

从中共中心政治局会议定调来看，我们认为未来房地产政策持续宽松主基调不变。

从北京和天津的新政来看，4月30日北京市住房和城乡培植委员会发布《关于调度优化本市住房限购政策的关照》，明确，在实行现有住房限购政策的根本上，许可在京拥有2套住房的京籍居民家庭、在京拥有1套住房的京籍单身人士、在京拥有1套住房且连续5年在京缴纳社保或个税的非京籍居民家庭和单身人士，在五环外新购买1套住房。

4月30日，据天津发布"大众年夜众号推文显示，日前，市住房城乡培植委等三部门印发《关于进一步优化房地产调控政策的关照》，明确北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业职员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策。
本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。

核心城市先后松绑限购，预示地方因城施策空间进一步打开。

据不完备统计，2024年至今，全国至少127个省市出台253次宽松性政策，明显高于去年同期，尤其是刚刚过去的4月，松绑政策出台频次为2024年至今相对高位。

聚焦需求端政策内容，紧张包括以下几方面：

第一，北京、上海等城市放松限购，例如北京放宽通州“双限购”及最新出的2套房京籍家庭可在五环外新购一套房，上海放宽外环外单身限购、青浦和奉贤调降限购社保哀求，广州放开120平以上大户型限购、支持“租/卖一买一”，深圳落户即可购房、调降非户籍购房社保哀求至3年，杭州放开二手房限购；

第二，广州、重庆等省市放松限贷，比如广州将自有住房用于长租或挂牌出售，可核减“限贷”套数，重庆多孩家庭购买二套房享受首套房贷款政策；

第三，宁德、阳江等城市放松限价，比如宁德拟取消中央城区新建商品住房限价，由开拓企业自行上报备案价格；

第四，晋江等城市放松限售，例如泉州晋江新购买一、二手住房的，不限售；

第五，济南、合肥等省市放松公积金贷款，比如济南将二套房的最高贷款额度上调至与首套房同等、多孩家庭和高品质住宅公积金贷款额度分别上浮25%和20%；

第六，杭州、重庆等城市减免交易税费，杭州个人出售住房的增值税征免年限统一调度为2年，不再哀求“唯一住房”；

第七，大连、拉萨等城市发布购房补贴，比如大连房交会期间购房补贴每平米200元。

2024年以来，房地产金融支持持续发力，供给端，落地融资折衷机制、放松经营性物业贷款、支持租赁市场发展，需求端，超预期幅度调降5年期及以上LPR，助力增量房贷降息、存量房贷减负。

1月5日，央行、金监总局等两部门推出金融举措支持住房租赁市场发展，提到支持商业银行向批量购买闲置房屋作为保障性或商业性租赁住房团体发放购房贷款。

1月12日，住建部、金监总局联合发文，推动建立房地产融资折衷机制，地级以上市主导、建立“可以给予融资项目名单”报送金融机构，对名单内项目建立授信绿色通道。
1月26日，住建部召开融资折衷机制支配会，1月末，26个省份的170个城市已建立城市房地产融资折衷机制，南宁等地落地首笔贷款。
2月6日，金监总局发文哀求，对房地产“白名单”项目合理融资需求“应满尽满”。
2月20日，全国29个省份214个城市已建立融资折衷机制，项目“白名单”共涉及5349个项目，57个城市162个项目得到银行融资共294.3亿元。
3月9日，住建部部长透露最新进展，全国31个有312个地级以上城市建立了折衷机制，从上报的白名单看达到了600多个，在这些项目中有82%是民营企业和稠浊所有制企业的项目，截至2月尾，已经通过商业银行审批的贷款超过2000亿元。

1月24日，央行、金监总局发布《关于做好经营性物业贷款管理的关照》，哀求做好经营性物业贷款管理，知足房地产企业合理融资需求。
许可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司存量房地产领域干系贷款和公开市场债券，明确经营性物业贷款额度不超过物业评估值的70%。

2月20日，央行公布1年期LPR为3.45%，上次为3.45%；5年期以上LPR为3.95%，上次为4.2%。
这次降息的节点基本符合市场预期，但降息幅度远超预期，25个基点的降幅创创LPR机制设立以来之最。
作为利率锚的5年期LPR下调将直接带动房贷利率下行，对付新增按揭贷款者而言可以有效减少月供和利息支出，对付存量房贷而言，利率也将在重新定价日调度，有利于减包袱、匆匆消费。

截止2024年4月22日最新1年期和5年期以上LPR保持稳定，连续两个月未做调度。
须要把稳的是，一季度新发放个人住房贷款利率3.71%，同比降0.46个百分点，首次低于企业贷款利率。
这意味着，金融政策对房地产市场的支持力度有所加强，尤其是在2月5年期LPR报价单独下调25BP之后直接影响到个人住房贷款利率下调，在“定向降息”的背景下，目前多地房贷利率已降至阶段性低点。

展望未来，中心层面房地产政策将紧张聚焦以下几方面：

第一，支持各种房企融资，推动城市房地产融资折衷机制落地见效，“白名单”将持续扩容，项目贷款投放将全面提速，民营房企项目有望得到增量支持。

第二，加大“三大工程”支持力度，并以此为抓手推动构建发展新模式，央行或将扩大PSL投放规模，持续为“三大工程”培植供应中长期低本钱资金支持。

第三，减免契税、增值税、个税等各种涉房交易税费，促进住房消费。
比如个人购买唯一住房免征契税，家庭购买第二套或大面积改进性住房，适当减征契税，再比如缩短住房交易增值税、个人所得税征免年限。

地方房地产调控政策连续优化，未来一二线城市需求侧限定性政策将逐步退出，一线或放宽乃至取消非核心区域限购、多孩家庭适当放宽信贷套数认定等，二线城市有望全面放开住房交易限定。
别的多数城市加大购房补贴力度、税费减免、放宽公积金贷款等方面政策仍有一定发力空间。

供给侧则将环绕“知足多样化改进性需求”哀求优化各种政策，比如放脱期价，鼓励优质优价，给予开拓企业更高定价自主权，又比如放开户型比例哀求，放宽郊区“限墅令”，优化容积率打算办法和限定等，鼓励住宅产品供给多元化、品质化。

整体来看，未来中心层面将持续推动房企融资和“三大工程”干系支持政策落地见效，并有望调度各种住房交易税费促进购房消费。

地方层面，结合住建部部长“充分授予城市调控自主权”表态以及北上广深杭陆续放脱期购的示范效应，我们认为二季度因城施策预期加强，一线调控趋松、二三线全面放开的总趋势不会变。