常看北哥文章的粉丝都知道，北哥喜好表达自己的不雅观点，特殊对付当下的热度事宜乐于给出自己的评论，以是这次跨年，很多粉丝就在后台留言，希望北哥也来一篇“2024年楼市预测”，我说我不预测！
情由有二。
第一，往年很多楼市预测文章都是跟风的样板货，紧张目的为了擦边，蹭流量，不雅观点与实际常常相差很远，对现实购房没有任何辅导意义。最近不是有个“中金2024预测”非常火嘛？为什么火？不是由于它的预测准，而是中金前年与去年的预测，缺点率达到90-100%，网民们今年也是为了看笑话才再度关注。
第二，很多2024楼市预测文章基本是2023年楼市行情的一种复制表述，什么“2024年大概率会延续2023年，实现平稳过渡”，“坚持房住不炒，紧张促进刚性和改进性需求开释”，“ZC层面会进一步放松”等等等等。如果你细看，这哪是2024年楼市，根本便是把2023年再复习一遍。
这种全民征象级预测，诚如南京一位著名的媒体人所说“我们每年都要做预测，但说实话十之八九是瞎蒙”，但随后他又来了一句“但是该蒙咱还得蒙”。言下之意，“预测”便是随行就市，预测文章便是一窝夹生饭，粉丝们姑息着吃！
01.
不用猜了，GC重磅旗子暗记已经流出，2024楼市复苏还是下行有定论了！
以上表述，相信广大粉丝看了，就明白了为什么北哥不想轻易预测2024年的楼市走向，由于预测中包含了太多的个人主不雅观臆断和感情，然而感情是最阻碍镇静判断的绊脚石！
就说2023年吧，很多人把这一年的楼市定义为“史上最惨年份”，特殊是前几年高位入场的所谓TZK在这一年纷纭割肉离场，仓皇兔脱，血亏乃至资金链断裂的他们对付2023年楼市主不雅观上充满了怨恨，乃至诅咒，这让他们无法看清2024年的楼市走向，如果2024年市场涌现戏剧性的翻转，这些人是不是又要拍大腿呢？“还是抛早了，早知道再忍一忍”，楼市发展的20多年里，听过了太多这样的嗟叹。
大多数楼市局外人，或者说还没买房的不雅观望者对付2023年楼市印象如何呢？很大略，就一个印象“史上最强ZC救市年”。这一年出了多少楼市ZC，已经没有人去统计了，只知道这一年ZF放出了从未见过“奇招、狠招”：认房不认贷；首套房首付降到20%，二套房降到30%；头部二线城市南京、苏州等全面放开限购；大举发放购房补贴，南京最高补贴已经达到单户60万；地方ZF亲自了局救市，创新“换新购”做事，如苏州太仓、相城等区域。
出了楼市ZC，很多人的不雅观点是ZC无用，市场始终未见复苏，然而北哥的不雅观点则不尽相同，作为ZC市的海内楼市，ZC是主导市场走向的决定成分，之以是还没有涌现众人料想的那种市场复苏或者反弹，可能一方面是由于市场还须要消化韶光，另一方面“ZC还在筑底”，关键性ZC还在持续加补丁，而海内楼市回暖路径早已经公示“ZC底、信心底、市场底”。
而2024年ZC会若何发布，市场会若何运行？自媒体说了不算，还是要看GC主管部门态度！
1月3日，中房报揭橥一篇对付中原新供给经济学研究院创始院长，中国财政科学研究院研究员贾康师长西席的专访，文章标题为“2024年房地产改革要敢于啃‘硬骨头’”文中对付当下楼市提出了切中症结的不雅观点，2024年ZY这是要对楼市动真格了？
第一，王石认为房地产行业调度期还有3-5年，贾康认为市场回暖不须要那么久，如果处理的好，回暖行情会更早到来。
去年11月28日，万科签章们人王石在《财富》环球论坛上罕见的对当下楼市做出预判，他认为这一轮房地产调度期至少须要3-5年，海内房地产问题才刚开始！
王石的论据是类比日本，认为日本楼市这一轮的下行周期已经超过20年。
关于这个话题，贾康提出了向左的不雅观点，他认为如果只要处理的好，根本无需5年，回暖行情会早早到来，中国非比日本，国情不同制度也不同，2023年是一个契机之年，虽然楼市未见回暖，但GDP同比增速仍可达到5%，2024年的ZC加力情形下，进一步将GDP增速勾引性目标定在5%及以上，只要这个速率能在今后几年延续，中国经济转入中高速增长平台的情形下，房地产市场回暖韶光不用除会更早一点，比如2年就会涌现明显向好，是极有可能的。
第二，关于2024年楼市ZC会若何发布？着力点在哪里？贾康师长西席也亮出了自己的不雅观点
他认为2024年海内楼市的ZC加码已经板上钉钉，但是能否旋转下行趋势，关键在于调度过程中，海内的发展性支撑下“主不雅观努力”程度如何？楼市的不愿定确实存在，但是通过ZC发力，困扰就会缓解。
同时在谈到ZC着力点问题时，贾康强调这次ZY经济事情会议重提2016年所强调的根本性制度培植，将是支撑房地家当发展新模式最关键的制度创新成分，也是旋转海内房地产几轮调控总是治标不治本的问题，是新一年攻坚克难、啃硬骨头的任务。
而这个房地产根本性制度培植包含哪些方面呢。第一便是顶层国土开拓方案；第二便是住房双制度，也便是去年10月份住建部提出的“新居改”，保障房供给低收入人群，TD房地产市场的根本需求；商品房专供改进性需求，减小房价起落的杀伤力，有利于稳增长；第三是金融双制度，商业性金融和ZC性金融相互协同，知足刚性和改进型住房需求，匹配房地产市场保障轨和市场统筹，实现全社会住有所居；第四，完善房地产税收制度。
同时贾康表示，房地产市场下行市场涌现的每一次看似“危急”都是市场构造调度的重大契机，这在2024年可能表现得更加明显。
第三：房地产仍是国民经济支柱家当，市场回暖路径已经明确
虽然楼市经由了近三年的市场下行，但是贾康专访重申了房地产作为国民经济支柱家当，并且确认这一地位不会改变。可能有人认为未来实业会代替房地产，但在贾康专访中提出城镇化与工业化实在是相伴相生的，中国的制造业规模已经连续13年位居天下首位，而城镇化却仍旧拥有很大的发展空间和潜力，一些媒体宣布海内城镇化率已经打破65%，而实际GF的数字是海内户籍人口城镇化率只有47%，这意味着一多数中国人还没有取得城市户口，往后还会有3亿多人陆续从屯子搬到城镇。
以上两项数字中和，海内真实的城镇化率水平式50-55%之间，而按照国际一样平常履历，达到70%城镇化率才算是走完高速发展阶段的水平，假如今后中国每年城镇化率提升1个百分点，那也要15年才能达到70%，以是海内房地产还有很大的发展空间和潜力，下一步关键在于行业康健发展长效机制建立，即新发展模式（城中村落改造、保障房培植、“平急两用”公共根本举动步伐培植），并做到标本兼治（ZC指定与根本性制度培植）
关于未来楼市回暖路径，贾康认为，未来一定是一线城市率先企稳回暖，一线城市楼市稳住，市场信心和预期就会转好，从而带动二线、三线复苏，但这种复苏一定是不平均的，以是各地回暖程度也不一致。
言下之意，今年楼市ZC的紧张发力点是在一线城市，而去年年底深圳、上海、北京楼市的一系列降首付、降利率、肃清非普宅认定等操作，也证明了这一点，估量2024年环绕一线松绑的力度会更大。
02.
说干就干，YH脱手，净增3500亿元抵押补充贷款，大概率投向房地产
2024年元旦刚过，房地产金融领域就传出重大！
YH网站1月2日透露，去年12月，YH向国家开拓银行、中国进出口银行、中国农业银行净新增抵押补充贷款（PSL）3500亿元。
值得把稳的是，单月新增3500亿元，是PSL有史以来的第三高。由于前两次发行的PSL紧张是投向房地产干系领域，对付这次PSL资金投向，各界都相称关注，综合市场剖析来看，这次PSL的发放，很有可能是为了加速房地产新模式建立，支持“三大工程”培植，即方案培植保障性住房，城中村落改造和“平急两用”公共根本举动步伐培植。
根据专业性解读，PSL是YH的货币ZC之一，由YH向ZC性银行供应期限长、本钱低的资金支持，兼具根本货币投放和贷款支持两大功能定位。而PSL紧张做事于棚户区改造、地下管廊培植、重大水利工程，“走出去”等重点领域。尤其对付“棚改”资金支持力度最大。
回顾前两轮的PSL投放，对付楼市提振都起到了关键性浸染。
第一轮PSL投放是在2014至2020年间，累计投放达到3.6万亿，韶光点上与上一轮棚改完备吻合。2015-2018年间4年韶光，全国棚改总量就达到了2442万套，个中2018年单年棚改开工量就高达626万套。
浩浩荡荡的棚改工程带来了很多实际的好处，不仅对改进住房困难群众居住条件发挥主要浸染，同时还兼顾完善城市功能、改进城市环境的好处，而对付房地产发展的最直接好处就在于“去库存”！
巨大的买房刚性需求由于棚改得到开释，制造了上一轮房地产的大牛市。
第二轮PSL投放是在2022年9-10月，投放了6300亿元PSL资金用于根本举动步伐培植领域，起到了疫情期间主要的稳增长浸染。
由此推论，很多人将本轮投放的3500亿元PSL视作“吹响了第二次棚改的号角”！
就在本轮PSL抵押补充贷款发放的同时，YH行长潘功胜也表示，是为保障性住房等“三大工程”培植供应中长期低本钱资金支持，完善住房租赁金融ZC体系，推动构建房地产新发展模式。
由此，本轮PSL定向投向房地产“三大工程”已经确定无疑！
同时，根据专业机构推测，去年12月尾开释的3500亿，只是本轮PSL的一个开端，整体投放资金估量达到5000亿乃至更多，对今年乃至未来几年的房地产市场刺激会相称明显。
对应上文，贾康师长西席所言，2023年紧张是对应海内房地产供需构造变革，重点推出新一轮ZC；2024年紧张是攻坚克难，给出根本性制度培植，啃硬骨头！
2023年7月21日，GCH审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村落改造的辅导见地》，面向北上广深、武汉、成都、天津、东莞、西安等21座城市，南京位列个中。
同月，南京也出台了首版《城市更新办法》，该办法中对付未来5年内须要掩护更新或者拆除重修的建筑分为了4个大类。
个中第一类便是指对建筑密度较大、安全隐患较多、利用功能不完善、配套举动步伐不完好等，以居住功能为主的城市地段进行的居住类城市更新。
城中村落改造“箭在弦上”，然而半年下来就南京一地而言，彷佛棚改进度并不如想象中那么快！
2023年12月25日文章截图
很多南京破败的老城区目前还没有启动改造的迹象，比如城南的老门西，低矮民房、棚户各处，阡陌小巷纵横，很多房屋连厕所都没有，位居中华门西部地区堪称南京旧城的历史博物馆。
城东双拜巷，这个北临中山门大街，与紫金山风景区间隔不出2公里地方，大规模棚改期间，这里便是南京著名的动迁区，但如今这里仍旧遗存浩瀚的低矮民房和棚户，断头路也有不少，很多外来务工职员仍聚居于此。
还有1号线红山动物园东侧的黄家圩棚户区。
应天算夜街高架南侧，虹悦城购物中央东侧的片区（原凑集村落地区）。该片区一街之隔便是豪宅越城天地。
雨花台区能仁里等地区，城市界面破旧，也亟待改造升级
2023年南京也进行了不少拆迁事情，但大部分集中于浦口桥林、江宁正方新城、秣陵、江北老山等城市外围区域，拆迁本钱较高的主城旧改区基本还没有启动。
本轮PSL定投“三大工程”大概率便是对去年7月城中村落改造的“根本性ZC”落实，相信这部分资金很快会流入南京，主城旧改事情启动在即。
03.
新居开拓节奏还在加快，拿地不到一个月，江核四大新盘即将启动
据南京本地媒体宣布，去年12月14日，被保利+扬子国投联合拿下的江核G14、15、17、18四幅地块，目前正动手项目启动。
就在一天前，ZF官网上发布了关于江核G14、15、17、18四幅地块的招标操持。
4个招标操持的招标内容是工程总承包，招标文件操持发布韶光为2024年1月，4个项目的条约预估价约为5.9亿
工程总承包的招标估量将会在1月展开，这也就意味着，如果进展顺利的话，四个项目将会在今年上半年启动。
拿地韶光尚未经由一个月，可以说是相称神速，可见央企保利仍旧看好未来的江核楼市。
这四幅江核地块，目前扬子国投持股90%，保利持股10%，从这个层面来说保利更倾向于操盘开拓方面。
值得一提的是，四幅地块除G15以外，别的三幅地块容积率仅1.6，未来将打造核中核区域少见的低密屋庐。
同时在地价方面，保利&扬子国投G14地块比前年北联培植江核在同一板块拿下的G14地块，楼面成交价低了2679元/㎡，再加上江核拿地，ZF本身对KFS有1800元/㎡的褒奖。
由此下一步江核新居价格会否低落，非常值得关注。
写在末了
本日结合最近GC开释的ZC旗子暗记，为大家梳理了2024年楼市最有可能的几个发展方向，如果您有类似不雅观点，欢迎评论区留言，与北哥磋商！
主编简介：
苏北哥， 男，11年金融事情经历，8000元白手起身，连续6次跨行业创业均得胜利，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操履历，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！
感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我互换。
