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这是熊猫贝贝的第2368篇原创文章
这篇文章，回归本人房地产行业的本行，和大家聊聊楼市最新的几个动向和表现。
2024年4月份，中国楼市和舆论环境，涌现了非常故意思的一幕，值得拿出来和大家好好分享互换一下：
一边，是中国一线城市经济大户上海的楼市豪宅市场，迎来难得的持续火热局势，多个豪宅项目入市就成“日光盘”，总量成交几百亿真金白银的发卖额，颇有气势。
一边，是过去有个风吹草动，政策动向，就恨不得拿出来大肆炒作的炒房投契，房多多们，却一反常态的陷入了集体沉默，互联网也好，现实舆论环境也好，拿上海豪宅火爆这事来炒作宣扬的，寥寥无几，基本没有。
哦？事出反常必有妖，难不成对炒作楼市预期最上心的这么一群人，就这么转性了？
曾经对楼市房价的去世多头们，一夜之间，都崇奉崩塌，只知道附和对楼市房价看空看衰的不雅观点了？
这事儿和这样的表现，恐怕没有这么大略，或许，另有底细和更现实的缘故原由？
这篇文章，就将基于对2024年4月份以来，上海豪宅市场火热的表现和动向详细梳理，结合当下中国楼市的几个现实情形，深入挖掘各路炒房投契群体选择对这样的市场热度表现保持沉默背后的因果逻辑，并对后续中国楼市和房价几个可能走向和变革，进行一次有深度，有态度，有依有据的专题谈论和剖析研究。
关注动向，把握实质，看清主线，研判趋势，辅导行动。
本文已反复自查合规，不碰红线，措辞平和公允，不带代价导向。
内容有依有据，剖析理性客不雅观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，辅导决策。
PS：
文章略长，内容的阅读须要一定的韶光和耐心，并且须要进行思考。内容不求谄媚所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体相互选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神知足的爽文，请结合自身须要和认知需求理性看待。（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用疑惑，便是抄袭搬运，厚颜无耻）
图片来源：头条图库
12024年4月，上海豪宅市场大火，详细是一个什么情形？2024年4月，上海市中央豪宅市场迎来了一波前所未有的热潮。
4月21日，黄浦南外滩板块的融创外滩壹号院二期正式开盘选房，204套房源终极以348号清盘，累计发卖额约99.97亿元。
非推广 仅示意 图片来源：网络
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融创外滩壹号院二期推出204套房源，均价16.8万元/㎡，共收到347组认购，认购率170%。
项目套均总价高达约5000万，个中建面约533.32㎡摘星大宅，单套总价最高1.19亿元。
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烫金的上海城央顶级地段，向来是金字塔尖客群最优质的资产配置。
3月28日，黄浦新天地板块的中海·顺昌玖里，512套房源卖出了196.53亿元的发卖额，刷新全国开盘记录。
4月18日，陆家嘴滨江板块的滨江凯旋门，总价1.1亿元“楼王”开场即当选购，212套房源发卖总额达70.27亿元。
4月21日，黄浦南外滩板块的融创外滩壹号院二期，单日发卖额99.97亿元，成为今年内上海单盘发卖额TOP2的项目。
短短一个月之内，上海这三大高端住宅的发卖额已经超过了366.7亿。
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2024年以来，只管全国楼市逐渐有回暖的迹象，但市场整体仍旧延续了探底的行情。高端项目的火热发卖成绩，无疑极大提振了市场信心，也给上海楼市加了一把火。
值得把稳的是，今年截至2024年4月10日，上海总价2000万元以上高端住宅的成交量已经超过过去十年的均匀水平。
豪宅被疯抢的背后是今年上海豪宅项目集中入市，推盘节奏加快。
2024年，注定成为上海豪宅市场的大年。上海楼市大V@真叫卢俊的地产不雅观做了一个统计：2024年上海总价2000万+豪宅供应量可能会超过5000套，是去年的2倍还要多
图片来源：真叫卢俊
当然，上海有钱人多，老钱群体沉淀聚拢数量可不雅观，购买力爆表，以及上海对付全国富豪的吸引力……这些都不是什么新闻，也没有必要拿出来剖析，但是，就在全国房地产经济和楼市持续低迷的大环境背景之下，上海豪宅楼市，来这么一出火爆热销的盛况，就比较有看头了。
这局势放在楼市高峰期不算新闻，但眼下确实非常吸睛，大家都以为楼市弗成了，没想到几千万的屋子却是这番光景。
豪宅市场，能进场玩的，可以说是各个都是“要钱有钱，要分有分”，光一个千万总价基本的门槛，就拦住了不知道多少人。
这种日光让不少网友紧张，纷纭在问有钱人是看到什么旗子暗记了吗？
几千万上亿，这可不是小钱。
要知道这些都是新盘，几年往后才能住或者卖出，资金都是套牢住。
从这一点来看，实在已经能看到很多东西了。
最直接的一点，中国海内真正说的上有钱，嗅觉和信息最灵敏的这么一群人，彷佛是看到了点什么。
没有确定性，这帮有钱人是不会脱手的，一个个贴上毛比猴子还精明的人，有钱，不傻。
上海豪宅市场火热的表现，这不管从哪个维度来看，都该当是炒房投契，利益关联群体大吹特吹，炒作预期和市场热度的好话题呀？
图片来源：头条图库
2让炒房群体和资金的心伤另一壁：豪宅火热，但是刚需市场，却更加低迷？一线城市上海豪宅市场的火爆场景并未在全国范围内复制，乃至没有其他一线城市同频共振。北京、深圳、广州等城市的豪宅市场并未完备同步，表现出不同的市场特点和发展趋势。
其他三个一线城市是这样的表现：北京的豪宅成交量涌现低落，深圳市场虽然有所上涨但更多因此价换量，广州则在政策调度下成交量不及去年同期。这一差异不仅表示了不同城市经济发展水平和居民财富状况的差异，也反响了不同城市在豪宅市场供需关系和政策环境方面的不同。
抛开豪宅市场来看，全国刚需和改进市场，也便是普通民众能够够得到的市场维度，却是一个完备不一样的光景：
广州知识城，郑州郑东新区，昆明巫家坝，深圳龙岗……
有多少人，是还了几年贷款，首付亏没了的？
刚需和改进市场的现状，20%跌幅只是起步，50%跌幅也不是极限。
这就很故意思了，上海豪宅千万起步，供不应求，一房难求，全国普通楼市，房价承压，体感煎熬……
炒房群体和资金不拿上海豪宅火热说事，只能解释一个现实，那便是当下中国的炒房投契群体，基本都集中在刚需改进市场和产品上，而玩不动豪宅。
现实教做人，行情会毒打，与其去吹上海豪宅什么什么利好旗子暗记，不如多看看当下自己的屋子跌了多少，是不是更故意义？
都不是一个圈子的玩家，有什么必要帮别人抬肩舆呢？炒房投契群体，可以说是中国经济环境中，最功利务实的群体了吧？
另一方面，或许当下的一些现实，让炒房投契群体和资金，自身难保，也没有去炒作预期的动力了，给大家分享一个最新的市场动向：
经营贷今年迎来集中续贷期。
图片来源：见图
经营贷大家都理解：疫情期间中小企业困难，国家减税降费了几万亿低息贷款来支持，但是切切没想到，银行由于害怕风险，居然睁一只眼闭一只眼，合营中介一起把这些低息贷款给了炒房客炒房。
疫情之后，房地产开始下行，各种资产收益率低落，大家又开始提前还贷，银行为了完成放贷任务，又睁一只眼闭一只眼把经营贷放给人们置换房贷。
2020-2021年搞得最厉害，当时房价还在高位，炒房末了的猖獗，资金利率也比较高，炒房客就打起了经营贷的主张，以深圳和杭州为代表，这也是炒房最厉害的城市。
按照经营贷的时限，一样平常以十年为期，三年或五年续贷，今年刚好是经营贷续贷的第一个高峰期。
风险就这么涌现了。
3年之期已到，预想中的楼市反弹并没有涌现，反而普遍下跌乃至腰斩。
算一笔账：1000万的屋子，套出800万经营贷，房价下跌之后，续贷的时候只能贷500万，剩下的300万要炒房客自己想办法补齐。
而且，当时赌房价反弹的时候，为了缓解资金压力，选的是集中还本付息，导致压力更大了：几百万差额足以成为压倒炒房客的末了一根稻草。
被债务压力压得都喘不过气来，市场行情也不见转机，手上的屋子流动性肉眼可见的趋于枯竭，这个时候，去炒作上海豪宅的盛况，能有多大收益？
这几年的商业环境没有多少人投资创业，大多数都是炒房和置换房贷。
房价连续跌的话，他们暴雷的风险也会加大。
现实之下，对付当下中国的炒房投契群体来说，如何挺过这个债务置换的压力阶段，或许，比说话不嫌腰疼的去炒作一些预期，更为主要吧？
总的来看，上海豪宅火热，实在和楼市投契炒作的群体以及资金，没有多少关系，那么自然，就没有舆论和不雅观点上的共鸣了。
这一幕，便是中国海内经济的分层和割裂，最现实的一个案例。
图片来源：头条图库
3趋势研判：接下来，中国的楼市和房价的走向和变革，该怎么看？从当下来看，中国的房地产悲观的确是不相通，这种撕裂也越来越明显。
上海豪宅市场火热，表示出来的是有钱群体，老钱玩家，还有家当成本，在实体经济中没有什么确定性的方向和投资机会，退而求其次，将现金固化到优质资产里面。
可以质疑这些有钱群体的道德和钱的来路不干净，但是没有必要去疑惑这个群体的灵敏和信息上风。
动辄千万起步的豪宅市场，便是年入百万的高等别打工人，也是很难触碰到的，能进这样的市场里面真金白银了局购买的，基本都是经济环境中的佼佼者级别了。
刚需和改进市场持续低迷，存量的二手房数量屡创新高，哪怕是一线城市也不例外。
上海的二手房挂牌量已经打破20万套。
北京绿中介后台挂牌17.3万套
南京二手房挂牌量已经打破19万套
……
实在这才是中国房地产经济和楼市的基本盘，别看豪宅一个楼盘就能到百亿规模，能做到豪宅这个档次的楼盘数量，以及能撬动的金融杠杆。和刚需改进普通楼盘比较，没有任何的可比性。
而且，能买千万级别起步的豪宅，还须要贷款的，实在是很少的。这个或许很多人不知道的，买豪宅的人，纵然贷款，转手也能抵押房产实现套现。
这样的分解虽然有些魔幻，但是实际上揭示出来的经济现实和趋势旗子暗记，是有充分的逻辑可以阐明的。
一方面，中国当下海内经济环境中事实形成了“资产荒”的局势，叠加环球经济大环境中大国博弈的不愿定性风险存在，让海内有钱的群体，将财富沉淀到优质房产上面。
一方面，是组成经济基本盘，基数弘大，紧张占比的刚需和改进群体，信心和预期不敷，现实收入压力没有得到缓解，看重现金为王和偏好储蓄，不再对楼市和房产保有激情亲切和关注。
而夹在市场中间的投契炒作群体，豪宅市场门槛摸不到，刚需改进市场又价格承压，钝刀子割肉，还玩啥？
就中国楼市里面的几个头部炒房玩家，能忽悠得到什么真正的有钱群体？
理性来看，接下来中国的楼市和房价走向，实在早已是明牌：
一二线城市的核心资产，在未来依旧不缺富人接盘。
而且富余群体对付价格颠簸不敏感，对付财富安全更看重。
但是大部分中小城市，以及大城市非核心边缘地区的屋子，实际上已经没有金融和资产属性了，属于有价无市，有的直接便是无价无市。
这便是市场经济的残酷一壁：
冷落低迷阶段，对付普通人而言是煎熬，对付有钱人而言则是机会，而对付投契玩家和赌徒，那便是死活磨练的鬼门关。
2023年，中国奢侈品市场火热，对付绝大多数人来说，却是一个若何的经济体体感？
逻辑是一样的。
图片来源：头条图库
写在末了：上海豪宅火热这个最新动向，能够带来哪些启示？回到实际来看，2024年4月份，上海豪宅市场爆火这个动向和表现，能够带来的启示和旗子暗记，还是值得一聊的。
文章末了，分享几点个人的思考和不雅观点，不一定对，权当抛砖引玉，供大家进行一个谈论和参考就好：
1，豪宅爆火，对付国家经济环境和宏不雅观投资领域，实在任何时候，都不是好旗子暗记，由于豪宅购买群体背后，是原来可以进入经济环境的家当成本，投资源钱，还有金融成本等等的大额财富，现在都集中到豪宅产品上面去了，难道指望资金入账的豪宅开拓商能有觉悟？
其余，随着环球经济的不断变革和国内外政策环境的调度，富人群体的资产配置偏好也在发生变革。他们更加看重资产的多元化和风险掌握，豪宅作为一种不动产投资，具有相对稳定的收益和较低的风险，因此受到了他们的青睐。
收益较为可靠的投资品较少时，豪宅在高房价时期受青睐，当然不算是最佳的选择，或许只能算是无奈的选择。
也折射出来，当下中国海内经济环境中，具备赢利效应，还能兼顾安全的投资渠道，实在是太少了，资产荒征象成为现实。
还有一点，上海豪宅的这一轮豪宅购买力，还能持续多久？
这是一个好问题。上海有钱人的数量，以及豪宅购买力，完备可以看作是不雅观察中国经济潜力的一个风向标。
2，对付刚需和改进群体来说，如果不是非买不可，那么中国楼市这一轮下行调度，可能还能再等等，不用焦急。
豪宅火热，实在和普通市场，没有多少关系，更谈不上什么有钱人抢跑布局，几千万总价的豪宅，从经济逻辑上和用于自住的屋子，已经完备不一样了。
如果摸不到豪宅门槛，就不要自以为是的盲目跟随行动，模拟学习。
这一点认知很主要。
3，炒房投契群体所面对的债务和现金流压力，在2024年会迎来一个一定的周期高峰，大家可以留神一下法拍房的动向和数量变革：
看一个法拍房数据：
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2023年挂拍总量79.6万套创新高，今年1月份就有10万套新增法拍房，同比增加48.2%，估计今年法拍房会再创记录。
出来混，愿赌服输，总是有要还的那一天的。
也不多说，各自安好便是，当初进场投契被人逼，当下被毒打也没人怨，是不是？
以上，便是对2024年4月份上海豪宅市场火热，以及投契炒房群体沉默表现，进行的一次专题梳理和剖析谈论内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个互换和分享。
图片来源：头条图库
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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱
交个敢说真话，会说实话，长于不雅观察的年轻人朋友，可好？
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