河西踩盘后，情报小分队5月又去南开跑了一圈，随后就遇上了一波疫情反复。
这一个月来，政策面又发生了很多事情，房贷利率降了，公积金额度上调了，分区施策更新了，连全国主题大会都强调“要拐了拐了”……
而对此，广大群众的反应是——
和河西新盘紧张集中在新梅江和陈塘-小海地两大片区不同，南开项目给人的直不雅观感想熏染便是：好“散装”。
作为市区核心城区两大门面，河西聚成了两团火，南开却没有散出满天星。
一众在售项目各干各的，无法形成像河西东南部那样的集聚效应。
南开新居舆图
▪ 最南边，南开宸院住宅已售罄，正在赶工今年交付的一批，在售的只有大平层公寓。
▪ 迎水道，保利云禧这一区域热销项目阁下，随着大刚需盘迎顺府，以及一块众所周知的不可说地块。
▪ 天拖，天保上城不雅观景和招商江山玺双子并立、对望水西。
▪ 广开和学府，旭辉两大新盘直接对垒，隔了一条长江道，地缘客群居然还有明显区分。
▪ 最北边，老城厢中交海河私邸也凭居住型公寓占了一席之地；而绿城凤起悦鸣犹抱琵琶半遮面；再往西，南开1911和正荣紫阙什么现状嗯嗯不多说了。
不多的在售项目分布分散，价格落差也大。不算住宅，南开住宅产品总价门槛基本要在350万以上，整体500万以下和600万以上的产品较多，而中间档选择相对较少。
以南开区现有项目及土储的分布，有在售新盘且地皮储备还算丰富、具备综合开拓能量的，算来算去只有天拖片区了。
本期买房情报就来聚焦一下天拖：天拖天拖，能不能托起南开的“腰板”呢？
2、天拖的AB面“有房有地”的天拖，确有成片开拓的条件，但要论长远发展，还得看综合质素。
区位上，天拖地处南开的“腰部”，中环红旗路和西北半环快速路之间，往南是王顶堤和华苑，往北是嘉陵道和长虹，西边隔一道快速路是新发展起来的“新贵"水西。
南开板块舆图
交通算是天拖的上风，不仅被快速路、红旗路围合，周边的地铁站点设置也较为紧凑，8号线和11号线在建中，与已经通车的6号线形成双横一纵的轨交格局，并在片区内留下5个地铁站点，基本能覆盖南北。
考虑到其6号线和8号线换乘站旁的区位，未来这里便是一个范例的市区双地铁上盖TOD商住组团，不过还是方案阶段。
而短板在于，与西部通达性较差，看起来和水西很近，但因保山道与保山西道、保泽道与保泽西道不通，实际过去要么从简阳辅路-快速路绕行、要么从红旗路-复康路绕行，连带着到宾水西、海泰、中北等其他西部板块的路线都比较弯曲。
希望随着一中央新院区及地铁11号线的落地，天拖的西部交通痛点能尽快办理，这对水西的发展也很主要。
天拖区位示意
教诲资源的AB面：片区内的中营瑞丽小学属于中营集团化办学，有名校基因但成绩有待不雅观望；小升初属于南开中片，几所中学的实力在市区算中等水平。
比环城还是绰绰有余的，只是无法像南开北片和河西三片一样大张旗鼓的把“优质学区”几个字写在大围挡上。
其余，私立的南开翔宇学校（保山道校区）也在附近，口碑不错，不过如今“公民同摇”了，确定性有被打折扣。
当初天拖一期出让时，融创对片区的商业方案已非常完善，写字楼、老厂房创业商业、独栋底商业态丰富。
但多年过去目前，老厂房商业——融创天街1956招商情形一样平常，整片商业区建筑质感很好，但是业态和人气都不敷，与此前“打造第二个奥城”的构想有明显落差。
融创天街1956保阳道一侧
不过融创中央写字楼已经利用，带来了一定活力。
融创中央实景
做品质社区，绿化配套不可少，片区内的天拖中心公园已经开放，有球场、有花草、有塑胶跑道、有儿童游乐区，面积虽然不大，但颜值和功能性都还不错。
天拖中心公园实景
从公园西门可以看到正在培植的天拖体育馆，面积约1万㎡，包括拍浮、乒乓球、篮球、综合健身、文化活动中央等功能，算是个好配套。
在建天拖体育馆实景
当然，跟阁下水西那种大型水域公园比较，天拖的休闲举动步伐属于片区性根本配套性子，无论是规模还是稀缺性上都有先天不敷的问题。
论整体居住环境，天拖“窄路密网”的特点，使其生活氛围和红旗路另一侧比较更安谧一些。
但作为市区和南开核心板块的定位来哀求的话，硬件不差，但称不上出类拔萃。
从中南道看天房天拖项目
3、两大新盘，房价撑得辛劳
天拖老旧社区存量较多，今年开拓的新居、次新居，加上新建公园和商业配套，紧张分布在保泽道两侧。
天拖板块方案示意
目前天拖唯二在售的两个新居项目都在保泽道以南，方案缘故原由，改进属性相对有一定缺憾。
第一个是密度相对较大，天保上城不雅观景的容积率是3.2，招商江山玺的容积率也近3.0。
第二个是位置，基本挨着快速路，噪音不可避免。再加上南侧临着中营瑞丽小学，未来高下学时的喧华拥堵都是问题。
当然，大环境是一方面，改进的心气儿能不能撑起来，关键还得看产品，
今年新入市的招商江山玺是情报小分队重点稽核的南开项目之一。
项目是2022年才入市的纯新盘，估量2024年6月交付。整体体量不算大，由3栋12-17层小高层、9栋22-25层高层组成、共680户，产品全是143㎡及以上、2梯2户的大户型，从定位上便是奔着改进、豪宅去的。
招商江山玺沙盘实景
在售的7号楼143㎡、12号楼143㎡、9号楼169㎡三室户型，出房率分别为71%、73%、76%；均价4万5-5万，精装，总价大概在650万、700万和800万。
招商江山玺户型图
从最近开放的示范区，能感想熏染到招商江山玺想要做出优质精装产品的努力，比如售楼处的场景呈现很下本，比如WELL建筑标准认证下的工艺展示，都在品质感和高端和差异化高下了功夫。
招商江山玺售楼处实景
但样板间展示的“实在风”也引发争议。基本“所见即所得”的呈现显得足够实在，精装选材也能够和市场主流产品持平，像户内门、木饰墙面、客厅和主卧背景墙、阳台柜、客厅柜、磁吸轨道灯这些随意马虎展示而不送的东西，在招商江山玺这里都是交标范围。
招商江山玺工艺及精装细节
比如客厅沙发后身的收纳展示柜，对标其他同类产品，放在交付标准里是很少见的。
当然，平心体验而论，作为一个均价靠近5万的市区项目，招商江山玺的一些精装细节呈现和展示仍有待精进，尤其对付在当前激烈内卷市场下非常挑剔的客户来说，要想真正以产品力“击中”他们，“豪宅范儿”的体验感和打动力还有上升空间。
招商江山玺样板间实景
如果说招商江山玺还有高端改进定位下的积极操作，那么阁下的天保上城不雅观景便是完备另一种定位和呈现了。
营销中央不在项目处，支配在了天拖公园北侧的一个旧厂房改造空间，整体展示界面的风格比较迂腐和沉闷。
项目方案为5栋26-31层高层加3栋15-16层小高层，共610户，宅地部分密度不小；北侧配建约1.8万平的运动场，另有一处公安派出所用地。住宅除4号楼为配建的审计署专家楼、未来由政府回购，别的都是正常发卖。
天保上城不雅观景沙盘实景
高层从面积段到产品设计都偏刚需刚改。在售的高层8号楼2梯4户，中户99㎡三室均价3万9、总价386万，不到400万的总房款，是南开目前的低总价门槛级产品。
8号楼的边户117㎡三室3万8起、总价445万起；高层7号楼2梯3户，中户107㎡三室+边户131㎡三室，均价4万2-4万4，总价约450万起；算是市场上的腰部产品。
小高层5号楼2梯2户，中户134㎡+边户137㎡三室，均价4万5-4万8，总价600-610万，面积和总价都是明确的高端改进段位，但产品力明显还处于上个市场阶段，对打同价位产品显得较为吃力。
天保上城不雅观景户型图
天保上城不雅观景户型图
项目估量2023年3月毛坯交房，途经工地时，可以看到几栋高楼已拔地而立，居住密度的感想熏染相称直不雅观。
天保上城不雅观景工地实景
天保地块成交于地皮高热的2018年，合计住宅可售楼面价高达3万2，到2021年下半年才首开，而在其“神隐”的三年间，天津住宅市场恰好经历了一次大的产品更新换代，入市后又遇上天津楼市低迷期……可以说，天保上城不雅观景从拿地到入市，各个节点都有些“不逢时”。
不过从结果上来看，展示力和产品力都不在第一梯队，主打卖点是项目的单价和总价门槛。
天保上城不雅观景工地实景
目前天拖的二手房均价大概在4万旁边的水平，总的来说，以区域新居的现状，价格、产品力和需求是涌现了错位的。
从天拖公园看天保上城不雅观景
未来天拖的开拓，紧张是在保泽道以北。一个是融创江坪园北侧有两宗居住用地方案+配建一所小学。
再往东还有一个天拖城市更新项目，即老天环客运站附近，早前还有华润万家超市和装饰城，现已荒废良久，新方案为一个4层的大型商业和2宗居住用地。
比拟河西的三大板块，天拖在气质上还是有点“普”，环境、产品、影响力都不足扎眼，部分改进需求还被西边的水西抢了去。
目前天拖中心公园既已兑现，运动场正加紧培植，加上处于城市更新中的大型商业和住宅区，底子不差，也有开拓空间，但目前的呈现和区域认知、以及整体产品的绝对说服力，都不足撑得起南开腰部的义务。
曾经的地王窝，现在的散装地，南开的腰板儿，有点难。
