《沈阳市规范住宅区
物业做事管理办法》的关照
沈政办发〔2024〕10号
各区、县（市）公民政府，市政府有关部门、有关直属单位：
经市政府赞许，现将《沈阳市规范住宅区物业做事管理办法》印发给你们，请结合实际，负责贯彻实行。
沈阳市公民政府办公厅
2024年9月20日
沈阳市规范住宅区
物业做事管理办法
第一章 总 则
第一条 为提高我市住宅区物业做事质量，依法掩护居民、物业企业等各方的合法权柄，将加强和改进物业做事融入基层社会管理体系，提升居民幸福指数，根据《中华公民共和国民法典》和物业管理的干系规定，结合我市实际，制订本办法。
第二条 本办法适用于沈阳市行政区域内的住宅区物业做事活动的辅导、监督、管理。
第三条 坚持以公民为中央的发展思想，坚持党建引领，以市场化理念创新住宅区物业做事，建立和完善物业做事监管体系，构建组织有力、监管有序、任务明晰、做事规范、行业自律、良好劣汰的具有沈阳特色的住宅区物业管理新格局。
第四条 市房产主管部门卖力我市行政区域内物业做事活动的监督管理事情。区、县（市）房产主管部门卖力辖区内物业做事活动的监督管理事情。街道办事处（州里政府）卖力做好辖区阁房庐区物业做事的日常管理事情。居（村落）民委员会在街道办事处（州里政府）辅导下开展详细事情。
第五条 物业行业协会应在规范行业行为和行业自律方面发挥积极浸染，勾引、促进物业企业依法经营、诚信服务，积极合营房产主管部门加大对物业行业的规范管理。
第二章
规范业主大会和业主委员会行为
第六条 在组建业主大会、业主委员会事情中，市、区县（市）房产主管部门及有关部门应依据有关法律法规，强化业务辅导，切实履行事情职责，加强对街道办事处（州里政府）组建首次业主大会、选举业主委员会事情的全过程辅导。街道办事处（州里政府）要积极推动业主大会和业主委员会的组建，并加强日常管理，建立信息沟通机制，加强对业主委员会成员的法律法规和业务培训，不断增强业主委员会依法履职能力。
第七条 建立业主委员会委员人选联审机制。在确定业主委员会委员候选人名单前，街道办事处（州里政府）应依据国家和省、市关于业主委员会委员候选人参选条件的有关规定，环绕政治本色、思想风致、事情能力、群众威信等方面，会同有关部门对业主委员会委员候选人进行资格联审。提倡中共党员积极参选业主委员会委员，提高业主委员会成员中的中共党员比例。业主委员会每届任期不超过5年。
第八条 业主委员会应定期向业主公布下列情形和资料：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业做事条约；
（四）住宅专项维修资金的筹集、利用情形；
（五）物业共有部分的利用和收益情形；
（六）占用居民共有的道路或其他园地用于停放汽车车位的处罚情形；
（七）业主大会和业主委员会事情经费的进出情形；
（八）其他应向居民公开的情形和资料。
第九条 建立和完善业主委员会报告制度。业主委员会每年应向所在街道办事处（州里政府）进行事情报告，紧张内容包括业主委员会浸染发挥、物业共有部分经营和收益、维修资金利用等情形。业主大会（业主委员会）在作出选（续）聘、解聘物业企业和施划停车位等涉及群众切身利益的重大事变决定前，应报告所在街道办事处（州里政府），负责听取街道办事处（州里政府）建议并做好研判。建立业主大会、业主委员会辅导规则，探索业主委员会经费进出及业主委员会主任离任审计制度。
第十条 街道办事处（州里政府）应加强对业主大会（业主委员会）履职情形的日常监管。业主大会（业主委员会）作出的决定，违反法律法规的，街道办事处（州里政府）应责令其限期整改或依法依规撤销其决定，并通知布告全体居民。业主委员会未依法履行职责，危害居民权柄的，街道办事处（州里政府）应辅导业主大会召开临时会议，重新选举业主委员会。对业主委员会委员涌现违法违规行为、涉嫌犯罪的，一经创造，街道办事处（州里政府）应及时向有关部门报告，并积极合营调查。
第十一条 未选举产生业主委员会的住宅区，属地街道办事处（州里政府）应依据干系法律法规，积极组织成立物业管理委员会，临时代行业主委员会职责。在组建物业管理委员会过程中，应充分调动住宅区内中共党员、劳动模范等的积极性，勾引和发动各方力量积极参与物业管理委员会组建。暂不具备成立物业管理委员会条件的，街道办事处（州里政府）应辅导住宅区属地居（村落）民委员会临时代行业主委员会职责。
第三章
规范物业企业做事行为
第十二条 建立全市住宅区物业做事标准体系。标准体系应涵盖住宅区物业做事和安全管理、共用部位及共用举动步伐设备日常管理和掩护、公共秩序掩护、清洁卫生、绿化养护等内容。物业企业应按照做事标准，负责履行事情职责。同时，以物业做事标准积极勾引居民树立等价有偿的消费不雅观念，客不雅观准确地评判物业做事质量。积极探索建立第三方对物业做事质量和住宅区环境的评价机制。
第十三条 物业企业应按照国家和省、市物业管理干系规定，负责履行法定职责，创造住宅区内违法违规行为，要及时进行劝阻、制止、报告，自觉掩护好居民权柄。在此根本上，重点加强以下事情：
（一）安全管理方面，重点做好清理楼道杂物、畅通消防通道、室内装饰装修报告登记事情，建立突发事变应急预案并合营有关部门做好接济事情等；
（二）共用部位及共用举动步伐设备掩护方面，重点做好电梯掩护、消防举动步伐设备管理，合营供电、供水、供气、供热、通信等部门（单位）开展事情等；
（三）环境卫生方面，重点做好住宅区日常清扫保洁、冬季除运雪、合理设置垃圾分类举动步伐、垃圾容器管理、定期清理化粪池等；
（四）公共秩序掩护方面，重点做好住宅区内机动车和非机动车的有序停放、规范充电，做好电动自行车集中充电举动步伐和电梯阻拦系统配置等；
（五）绿化养护方面，重点做好修剪树木、绿植掩护、制止侵略毁坏绿地行为等；
（六）其他须要合营有关部门落实的职责。
第十四条 物业企业应严格落实公示制度，在住宅区显著位置公示以下内容：
（一）做事条约，包括做事事变、做事质量标准、收费办法、收费标准等；
（二）有偿做事事变及收费标准；
（三）利用共用部位、共用举动步伐设备从事经营活动的收益和支出情形；
（四）物业做事的干系信息，包括物业企业业务执照，项目经理及各做事专业卖力人信息、联系办法，客服及投诉电话等；
（五）物业项目根本信息，包括园区平面图，电梯、消防等安全举动步伐设备维保信息等；
（六）法律法规规定的其他应向居民公布公开的事变。
第四章
加强对物业企业的做事和监管
第十五条 住宅区物业做事的办法及选（续）聘、解聘物业企业，应由业主委员会依法依规组织召开业主大会进行确定；未组建业主委员会的，由物业管理委员会或居（村落）民委员会组织召开业主大会确定。
第十六条 在住宅区选（续）聘物业企业过程中，街道办事处（州里政府）要切实发挥勾引和监督浸染，在引入办法、资格条件、选聘流程等方面严格把关，全过程监督业主委员会在引入物业企业过程中的履职情形，依法依规引入物业企业。提倡通过公开招投标办法选聘物业企业。
第十七条 区、县（市）房产主管部门应定期向街道办事处（州里政府）推送辖区内物业企业信用情形，作为选（续）聘、解聘物业企业的主要参考。
第十八条 《物业做事条约》签订后，实施属地街道和区、县（市）房产主管部门同时备案制度。组建业主委员会的，由业主委员会报备；未组建业主委员会的，由物业管理委员会或居（村落）民委员会报备。
第十九条 街道办事处（州里政府）和区、县（市）房产主管部门应加强对物业管理交卸事情的辅导、折衷、监管。对付不合营移交、不撤离或故意扰乱住宅区秩序的物业企业，房产主管部门应责令其限期撤离；过时不撤离的，将其行为记入信用档案，并报送市信用信息共享平台；违反治安管理法律法规的，由公安机关依法给予治安惩罚。
第二十条 严格实行《沈阳市物业做事企业和物业项目卖力人信用信息管理办法》，加强物业信用监管。坚持将物业信用监管与12345政务做事便民热线诉求办理充分结合，重点环绕物业企业因违反做事条约，导致居民投诉及对居民合理诉求置之不理、态度冷漠等问题，予以信用监管。区、县（市）房产主管部门应对整年信用监管情形进行汇总，评定等级纳入信用档案。
第二十一条 建立物业做事质量考评体系。街道办事处（州里政府）要根据日常考评、居民满意度调查、12345政务做事便民热线诉求处置、信用监管情形等，每季度对辖区内物业做事质量进行考评；由区、县（市）房产主管部门进行汇总，形本钱辖区住宅区物业做事质量“红黑榜”；市房产主管部门依据各区、县（市）考评结果，形玉成市住宅区物业做事质量“红黑榜”，定期在行业网站和干系媒体上公布。
第二十二条 强化对考评体系的结果利用。对付“红榜”企业，积极总结履历，树立范例，加强宣扬。对付“黑榜”企业，建立约谈-曝光-惩罚-退出的处置机制。街道办事处（州里政府）要会同区、县（市）房产等部门对“黑榜”企业加强约谈，限期整改，整改不合格的进行曝光；对存在违法违规行为的，会同城市管理行政司法等部门进行惩罚；对做事质量差、居民反响强烈、态度悲观的，辅导召开业主大会对物业企业依法履行解聘程序，切实畅通退出机制。
第五章
落实部门职责
第二十三条 建立职能部门进住宅区任务清单，全面提升基层社会管理能力。建立市、区县（市）两级住宅区物业管理事情专班，明确有关部门在住宅区内的事情职责。有关部门要提高认识，按照职责分工，制订住宅区管理做事任务清单，加大对物业企业的辅导力度，有效办理职能交叉、监管缺失落等问题。
房产部门：卖力全市物业管理活动的监督管理事情，辅导各区、县（市）开展物业管理干系事情，制订全市物业管理政策，辅导、监督各项政策贯彻落实。
社会事情部门：卖力推动物业做事融入基层社会管理，会同有关部门辅导居民委员会设立环境和物业管理委员会。
城市管理行政司法部门：卖力依法开展有关方案、绿化、市容环卫的行政惩罚事情；对住宅区内树木病虫害、树木修剪等绿化问题进行技能辅导。
公安部门：卖力对住宅区内违反治安管理法规的行为依法进行惩罚，查处住宅区内高空抛物等影响公共安全、公共秩序的违法犯罪行为，对违规燃放烟花炮竹、监控安防、违规养犬等开展监督检讨，依法参与交通安全轇轕处理，对物业企业履行消防安全职责开展检讨。
发展改革部门：会同房产部门按照我市住宅物业做事等级制订住宅物业前期物业做事收费辅导价格。
法律部门：卖力加强对各级物业管理抵牾轇轕公民调度组织的辅导，建立包含物业抵牾轇轕调处在内的公民调度专家库。
市场监管部门：卖力监督检讨价格公示，依法查处物业企业价格违法行为；卖力电梯等特种设备安全监察事情，依法查处违法行为。
生态环境部门：卖力监督辅导物业企业依法处置住宅区内堆放毒害性、放射性、堕落性物质等废弃危险化学品；卖力生态环境保护监管职责范围内的污水、废气、噪声等污染环境行为的监督检讨和司法事情。
应急管理部门：卖力辅导干系行业部门加强对物业企业的应急管理、安全生产、自然磨难、防灾减灾救灾等事情；卖力对创造的重大生产安全事件隐患进行挂牌督办，依法对物业企业发生生产安全事件开展事件调查事情。
消防接济部门：卖力对公安派出所移交的住宅区内违反消防法律法规的行为依法进行查处；加强对住宅区内电动自行车违规停放、充电等行为的司法检讨和行政惩罚。
自然资源部门：卖力在出让地块方案条件中明确物业用房、停车位、电动汽车、电动自行车等配套举动步伐标准，在不动产登记时明确物业用房的产权归属；合营房产部门互通共享不动产登记信息。
人力资源社会保障部门：卖力辅导、监督物业企业依法用工，依法受理物业企业的劳动争议案件，折衷处理物业企业的劳资轇轕。
城乡培植部门：卖力房地产开拓项目培植的综合管理，卖力商品住房竣工联合验收的督匆匆辅导；折衷燃气经营企业做好住宅区内燃气管线的维修和养护事情。
国防动员部门：卖力人防工程的监督管理事情，监督检讨危害、毁坏人防工程举动步伐等违法行为。
体育部门：卖力辅导做好老旧小区内健身器材的更新、维修和养护。
文化旅游广电部门：卖力折衷有线电视运营商做好住宅区内有线电视升级改造、维修和巡检事情。
供电、供水、供气、供热、通信等部门（单位）：依法承担住宅区内干系管线和举动步伐设备维修、养护、更新的任务。
第六章
强化党组织对物业做事管理的政治引领
第二十四条 充分发挥基层党组织的引领浸染。街道党工委统筹折衷辖区内物业做事管理事情。健全社区党组织和物业企业党建联建机制，推动业主委员会成员和物业项目卖力人中的党员担当社区党组织兼职委员，符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员，实现“双向进入、交叉任职”。强化物业网格员实名制，推动物业企业有效融入基层社会管理，在办理群众急难愁盼问题中有效发挥物业企业浸染。
第二十五条 扩大党在物业企业的组织覆盖和事情覆盖。街道党工委要加强辖区内物业企业（项目）党组织和党员军队培植。物业企业（项目）具备成立党组织条件的，要尽快成立党组织，做到应建尽建；暂不具备条件的，要采纳联合组建或选派党建辅导员的办法，推动物业企业（项目）党的组织覆盖和事情覆盖。积极选树企业党组织浸染发挥好、活动载体丰富、物业做事质量好、群众满意度高的范例，以点带面地推动各地区物业做事水平整体提升。
第二十六条 落实折衷共治机制。建立市、区县（市）、街道、小区四级物业管理折衷共治机制，聚焦办理群众急难愁盼问题，通过共商、共议、共谋，促进物业管理抵牾轇轕就地化解，实现诉求办理不出小区，不断增强公民群众得到感、幸福感、安全感。
第七章
附则
第二十七条 本办法由市房产主管部门卖力阐明。
第二十八条 本办法自公布之日起30日后施行。
来源：沈阳发布微信"大众号
