经由一天的实地踩盘，对长沙北中央·保利时期项目有了深入的理解和初步的判断。
项目区位项目叫做长沙北中央，口气不小，但毕竟是北边的中央，长沙现在紧张的发展趋势还是在岳麓区，无论因此前梅溪湖一期还是现在的梅溪湖二期和洋湖板块，都是长沙目前买房最热的板块；长沙城市发展方向将沿湘江城市中轴，南北向延伸；长沙北中央处于开福区芙蓉北、鹅羊秀峰板块，属于二级板块，是城市北延的紧张板块，各种配套都还在逐步培植中，毛坯均价在9300旁边，主力在售的项目基本位于8000-10000之间，处于市场洼地，未来估量会有较大的上涨空间，但近两年供应量大幅度增加，供大于求，是开拓商主力投资、爆炒的板块，以是想买这个板块的业主，一定要有耐心，实地探访5个楼盘以上，和置业顾问可以逐步磨，给的价格估量至少可以降2个点，开拓商处于红海竞争，特殊是到年底冲古迹，肯定会放出大幅度优惠政策的。
2.交通状况
项目处于芙蓉北路与冯蔡路交汇处，项目阁下有个1号线延长线冯蔡路地铁站，到五一广场9站路，按照3分钟一站推算，30分钟可以到五一广场，但考虑到地铁站在商业地块，从目前推售的AB区到地铁站实测要15分钟，以是终极是要45分钟到五一广园地铁站。地铁站初步估量会在2024年年底建成，项目在2024年4月份交房，前期装修的话会未便利，须要自己有车，但等到正式入住了的话，地铁就会开通了，还是可以的。
公交车站方面项目1公里内只有7个公交站，而且离住宅区域也有700米的间隔，出行目前来看不太方便。开车出行的话，项目紧邻芙蓉北路，是一条贯穿长沙南北的一条道路，间隔北二环4公里，开车的话10分钟，整体还算方便。到火车南站，地铁总韶光须要75分钟，开车的话27公里，50分钟；到黄花机场，公共交通要2小时，开车38公里，50分钟，项目离大型交通站较远，不太适宜须要常常出差的职员。
3.配套学校
周边有净水塘鹅秀小学、周南秀峰学校、开福区实验小学、长郡开福中学等，学校水平整体一样平常，但项目本身带两块教诲用地，会建小学和九年一向制的中小学，详细要看开拓商能引进什么学校品牌，以是教诲现在是一个极大的赌点，如果往后能有好学校，10400的毛坯肯定是性价比很高，但如果没有好学校，这个价格只能说是比较中庸。
4.商业配套
项目最近的商圈是福晟MALL，间隔项目1.6公里，总商业面积2.5万㎡，低下一层到地上四层，已入住的品牌有好又多生活超市、奇迹健身、金逸影城、妈栽谷、特百惠等，定位偏中低档购物中央。
项目本身自带一个商业盒子，据理解有10万方，后期交给谁来运营还不知道，但该当会是芙蓉北片区的商业中央。商业盒子就在售楼部的阁下，目前还没有看到动工和方案，照目前这个进度，在项目住宅交付的时候，估计开不了业。
5.生态环境
项目里秀峰山2.6公里、离青竹湖3.1公里、离湘江1.5公里（以上均为直线间隔），整体的生态环境较为可以，3公里范围内的出行小毛驴均可到达，周末出游也较为方便。项目本身也方案了两个山体公园，分别在售楼部的南边和G区的北边，整体生态环境可以评为精良。
6.在售楼栋剖析
项目目前在卖的是AB区，毛坯发卖，项目毛坯限价10400元/㎡，售价是顶着限价来卖的。从置业顾问口中理解到，项目只有AB区会卖毛坯，后面的住宅都会按照精装发卖，从目前长沙个项目的精装价格来看，基本上都会溢价发卖，也便是说精装的价格会增加2000-2500元/㎡旁边，这个价格会超出我们自己装修的用度，不过对小业主来说，买精装会少很多事情，不用自己每天盯着工人施工，大开拓商的批量精装交付小问题肯定会有，但原则上的问题（像渗漏水、大面积开裂）是不会有的，而且出了问题直接找开拓商就行，不用去找各施工军队，谁的施工缘故原由也很难分清楚；而且大开拓商对业主的评价越来越重视，后期市场饱和的情形下，一定是谁更有产品力，谁的口碑更好，谁就能做大做强，以是对付没韶光想省事的业主来说买大开拓商的精装房是可以的，但由于小开拓商的不愿定性，就不建议买他们的精装房了。但论性价比，毛坯的价格肯定是要优于精装的，长沙北中央·保利时期的最小户型是88平方米，总价91万，首付全部加起来不到30万，但是要换成精装房，总价达到112万，首付要35万旁边，有这个首付我买个108的三房不喷鼻香吗。
项目目前在售的是A1-A4、B6B8。A区全体小区只有4栋屋子，中央园林和闲步的道路会比较缺少，A区的南边是一所学校，会比较吵闹，往后封窗肯定是必须的，而且建议选择隔音好一点的玻璃；但A3A4的南边无障碍遮挡物，采光会很好，尤其是低楼层的业主不会有采光的困扰，对付是东边户、西边户和中间户都不用太纠结，整体采光是没有问题的。
B区目前在售的是B6B8栋，基本也卖的差不都了，想买B区的业主也不用心急，B区肯定会在11、12月会有新的楼栋推出来的，而且项目本身又是顶着毛坯限价卖的，所往后续不可能涨价，可以等一等B3B5栋，只有一边临路，也不是主干道，而且各方面本色都还不错。B区的楼栋较多，以是采光是一个很主要的成分，尤其是低楼层中间户业主，才光会受很大影响，根据总图初步判断，B7栋的南边B9栋有两个单元，采光受影响是最大的。
7.户型初步剖析
项目推出的面积从88-140㎡各个阶段的都有，这里就选两个范例的户型进行剖析吧。
108户型基本都是中间户，塔楼一样平常都是北向入户，基本是不可能做到南北通透，这个户型的一个优点在于它的客厅有3.75米的开间，频年夜部分这个面积段的户型会显得开阔一点，而且三开间朝南，全体采光该当也还可以，三个寝室的开间分别为3.4、3.2、3.0也会比一样平常的户型多个0.2米，而且三个寝室聚在一起，会节约一部分走
廊的面积，具有独立的玄关入户，放鞋柜什么的会很方便。缺陷的话便是赠予率不高，只有一个阳台算半面积，一个飘窗算全赠予，该当是没有把赠予率做满的，一样平常情形下这个面积段要么会有双阳台，要么便是一个南向的大阳台，或者是有一个花园房会算半面积。
129户型的优点在于是边户，四开间朝南，采光该当是非常好，而且南北双阳台，通透性好，赠予面积该当要比108的户型多个5㎡。两梯四户，公摊率该当没到20%，公摊还算可以，129的户型能做到4房，而且全体户型很方正，没有多余摧残浪费蹂躏的面积，基本上可以知足大部分家庭的须要了。缺陷的话便是书房只有2.4米的开间，想要把它改成一间寝室很难处理，会显得十分紧凑。主卧的L型衣柜也是我不太喜好的地方，一进门对着一个衣柜，会显得比较压抑，而且L型衣柜利用起来不是很方便。
终极结论：
AB区毛坯性价比高，想买的话建议买AB区，但也不用焦急，B区后面推的楼栋不会有涨价，挑到自己喜好的楼层和户型再买，不要被置业顾问的饥饿营销法敦促焦急急忙忙下单。
户型方面129比108总价多了20万，首付只多了6万，建议咬咬牙，一步到位买个四房，比后面再想改进会省事些。
目前不焦急入住的客户可以考虑，配套要在2025年往后才能全部实现，住起来才舒畅。常常出差的客户不推举，机车、车站离项目太远，出行不便。
