日前，广州CBRE世邦魏理仕发布《2023年广州房地产市场回顾及2024年展望》，剖析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。
详细来看，写字楼市场温和复苏，新项目的去化带动吸纳回弹，TMT行业卫冕年度需求首位；优质零售物业市场受消费旅游市场畅旺带动，人流增长显著，空置去化显著加快；大湾区仓储物流市场乘着跨境电商平台高速发展的东风，空置率创新低；大宗交易市场的卖家以开拓商为主，买家则见本地投资者较为生动。
2023年海内经济规复常态化发展，为加速经济复苏，政府坚持了宽松的财政政策，出台家当政策支持创新和发展商办及家本地产市场也在稳步复苏中，招商方法积极进取。
零售物业空置去化表现亮眼
受宏不雅观经济环境和家当构造调度的影响，广州市零售物业市场在2023年仍经历了一轮积极的变革。消费反弹、假日经济和会展经济所带来的人流增长，广州的餐饮旅游消费逐步回升。广州政府的消费券政策也在一定程度上提振了本地零售市场。
2023年，新开业的优质项目相对较少，在零散传统大型超市和百货闭店的影响下，阛阓通过调改和积极的去化举措，市场吸纳速率显著提速。在新增供应总计18万平方米的三个项目中，两个项目于第四季度开业，年内累计净吸纳量达到22.2万平方米，空置率从第二季度开始连续三个季度下调，年末降至8.3%。
阛阓业主通过积极的招租策略和降落租金的让利方法，成功推动空置去化。广州核心商圈租金整年下跌1.8%，降幅明显低于非核心商圈整年4.0%的跌幅。紧张是得益于大部分核心商圈是广州紧张的旅游目的地，受游客人流增长所带动。非核心商圈的跌幅也从侧面印证其须要付出更高的租金为代价去得到品牌的青睐。
广州优质商业中，餐饮业态表现亮眼，成交占比持续攀升，占整年成交数量的44.6%，同比上升5.6个百分点，五年来在数量占比上首次高于零售业态。成交占比前五位的业态分别为特色餐饮、时尚服装、茶饮咖啡甜品、娱乐运动体验和快餐。
2023年国际品牌的广州首店中超八成品牌都是零售业态，且均位于天河区的购物中央，如OTB集团旗下的MM与MM6、国际有名喷鼻香水喷鼻香薰品牌的独立门店。本土餐饮集团也开始开拓新领域，包括广州本地西餐品牌卡朋开设的粤菜馆小悦东山、茶饮茶理宜世在粤式糖水上的创新等。
“2024年，广州将有三个共26万平方米的新增优质商业项目开业。经由2023年的较快去化后，广州整体租金水平有望在2024年保持企稳，但商圈及阛阓间将涌现分解。”世邦魏理仕中国区计策顾问部、商业咨询卖力人钟廉军表示，但经济持续稳健规复及商业利好政策出台的预期，以及运营商和品牌兴旺的创新激情亲切，都将驱动广州商业市场在2024年的持续增长。而消费根本举动步伐公募基金的推出，也将利于商业市场的长远发展。
在写字楼市场方面，广州共录得10个项目落成，总计70.7万平方米，供应量同比增加28%。新增项目集中在琶洲和金融城，占全市体量80%以上。全市新项目落成时均匀出租率为30%，比过往五年的均值40%有所低落。个中，业主自用以及关联企业升级进驻总面积超过10万平方米，至年末共计27万平方米，同比增加41%，显示市场需求有所规复。
个中，新旧项目之间及各区域之间的吸纳表现分解。新项目的租赁成果贡献了超过九成的吸纳量。分区域看，琶洲和金融城的净吸纳量占全市近90%，而天河体育中央区域和越秀商务区年内录得负吸纳，这两个传统商务区的写字楼均匀楼龄超过15年，面临着租户流失落的寻衅，可见，租户对付品质升级的追求是影响租赁决策的主要成分。
今年，广州将迎来11个新项目，共计88万平方米的办公面积进入市场，个中近八成位于在琶洲和金融城这两个核心拓展区。世邦魏理仕预测市场租金连续承压，但随着经济增长回归正常轨道以及需求不断复苏的预期下，市场活力将有望迎来提升，带动吸纳量连续回弹。
仓储物流空置率较第一季度低落19.4%
2023年，广州仓储物流空置水平跌宕起伏、年供应和吸纳量创下历史新高，彰显了市场的动荡与潜在机遇。
纵不雅观整年，仓储物流市场供应量达107.2万平方米，较2022年增长近五倍，然而上半年的空置率一度超过20%。第三季度跨境电商成交爆发，峰回路转成为市场的救星。第四季度，花都新增供应的非保税干仓被整租，使空置率在年末降至2.5%，较2022年末低落了7.4个百分点，更较2023年第一季度的空置率高位低落了19.4%，整年净吸纳量高达130万平方米。
“得益于跨境电商的快速扩展，广州仓储物流市场成功脱颖而出，令珠三角仓储物流市场走出了差异于海内其他区域的行情。”世邦魏理仕华南区顾问及交易做事部家本地产卖力人邓伟说。
2023年紧张跨境电商平台在广州录得15宗，共117万平方米的高标仓库新成交及扩租。而在珠江口西岸临近广州的城市，合共录得33宗约295万平方米的成交，个中75%的园区因此整租（包园）的办法承租。跨境电商的整租偏好，尤其利好具有大面积空置或整栋空置的物业。
与大面积整租物业比较，小面积的高标仓需求并未在疫情结束后得到规复，仅录得第三方物流和汽车零部件制造商等相对较少的成交量。小面积空置去化周期较长的情形、海内大型物流仓储运营商采纳的积极租赁策略，均对租金表现有影响，整年租金同比下跌2.3%。随着下半年空置率重回个位数水平，租金跌幅显著收窄并于第四季度维稳，录得0.1%的环比跌幅。
位于广州增城的“东部公铁联运枢纽”于年内出让多宗物流用地，显示该特大型物流枢纽的培植正在快速推进中。2023年广州出让的工业用地中，有174万平方米带有仓储用场的培植用地，个中增城区就占比63%，“东部公铁联运枢纽”有望在未来几年景为广州主要的物流仓储核心片区。
邓伟表示，制造业的仓储需求在2023年下半年已开始逐步复苏，新兴的连锁折扣零售业态也在兴起，广州及临近城市的小面积需求有望得到持续增长。2024年，广州高标仓市场将坚持较低的空置水平，租金有望从低谷中反弹，跨境电商的发达发展为市场带来新的动能。
近年来房地产企业出于增加资金流动性的目的而加速处置资产，使开拓商出售持有物业成为紧张的标的来源，本年的成交延续了这一特点。2023年，广州投资市场录得22宗成交，成交金额总计154.7亿元，同比减少4.3%。成交资产种别涵盖写字楼、零售物业、酒店和厂房等，以成交金额打算，写字楼的占比最高，达到79%。
个中，开拓商类企业在卖家构成中占比靠近九成。相较于机构投资者，私人投资者更青睐于总成交金额五亿元以下更随意马虎把握良机快速完成交易的物业；另一方面，自用型企业买家是需求主力，成交金额占比靠近40%，同比增长15个百分点。
“今年优质写字楼市场连续延续供应高峰，可售物业增加或引致资产价格进一步下调，成本化率短期小幅走扩，有利于投资者尤其是有办公刚需的自用型买家捉住价格松动的机遇入场，匆匆成交易。另一方面，跨境电商在华南的巨量扩展使投资者的目光更加聚焦仓储物流物业，和同被列入公募REITs领域的商务园区物业连续成为热门的投资资产种别。” 世邦魏理仕广州分公司副总经理、广州投资及成本市场部卖力人苏俭婷说。
更多内容请下载21财经APP
