北京跑赢大盘的屋子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注"大众年夜众号｜京房会进入知识星球可进行提问/文章合集在"大众年夜众号知识星球
Q:提问:京总好，我目前正在卖房，麻烦给指示一下。1.我目前准备卖掉朝阳区将台乡丽都壹号小区139平米的三居室，从今年上半年开始挂牌，历史成交的最高价是1170万旁边，今年小阳春的时候有一套1163万成交的，我心里预期是1150万卖掉。从挂牌开始到现在最高有人出到1130-1140万，但是见面谈过一次后来也没有谈成。后来再出价基本便是1100万旁边了，我以为价格太低就没有脱手。今年9月份出了政策之后看房的人明显变多了，但是真正出价的人还是很少，价格还是很低迷，目前有一个是出到1130万旁边，已经是近期最高价了。您以为目前这种市场行情我是抓紧卖掉还是可以再等等后续有没有新政策？最好的脱手机遇是在什么时候呢？我最晚可以等到明年春节往后卖也可以。
2.我现在同时也考虑买一套西城的学区房占坑用来给孩子上学用，目前在德胜看了几套一居和两居，大约在680-750万之间，现在这种市场行情下买德胜是个得当的选择吗？6-7月份的时候当时价格比较低，现在轻微起来一些了，我操持是两年后孩子上学之后就给卖掉，不知道到时候能不能在保值的情形下顺利卖掉？（我家孩子不用考虑会掉出德胜学区的问题）我买这个德胜的屋子不须要卖丽都壹号这个屋子的钱，不用考虑卖房和买房之间的衔接问题，您以为买和卖分别该当安排在一个什么韶光节点？感激您的解答。
A:回答:您好，1、关于丽都的出货韶光，你从今年上半年挂牌到现在涌现价格颠簸的征象是因市场氛围缘故原由，按照以往的规律春节过后的小阳春即便是市场再差，或者说没有明显的利好推动，此阶段的成交量是有明显好转的，尤其是三居以上的户型，准确说这个韶光线该当是从上一年的元旦、春节开始，一贯持续到第二年的三四月份，如果市场热度足够可以到五一旁边，这个韶光是卖方市场，你小区在这个韶光段高位成交属于正常的价格水平，导致这种阶段性热潮的紧张缘故原由是跟大户型购买力的资金获取通道有关，再今后涌现低点，高点跟新政干系，如果你不是很焦急利用现金的情形下，可以连续等下一个元旦春节乃至三四月份的小阳春，今年的春节和明年的小阳春从形势看是要好过去年的，你有更多的选择空间可以在高点出货，这只是针对付你卖出后利用现金的建议，如果你卖出后再买，比如置换，投资其它板块就要另论了。可以参阅星球81#北京房产投资核心逻辑和事理/市场凉热定律;
2、关于后者德胜的进货韶光，你完备可以等孩子入学前的末了期限买入，只要符合学校对付落户的哀求即可，你2年后才须要学位，现在买韶光跨度还比较大，不一定会原值出，由于学区房人为干预性太强，尤其是西海重点片区，谁都掌握不住，最好的选择便是即用即买，用完就出，这样它的涨跌和你没有任何关系，你也不用为此去承担风险，祝顺利！
Q:提问:京总您好！
拜读了您的文章我获益匪浅！
能遇见您真是我的荣幸！
现在还想就我个人详细的情形向您咨询。个人目前情形：目前持有一套通州运河湾南区的三居室，去年750买的，只贷了不到200。当初想的是买来自住顺便等副中央枢纽建成吃一波红利。但买完操持有变，目前租7k，月供1w。手头还有一定资金。个人目前想法：1.鉴于通州区的限购、目前租金不能覆盖月供以及资产保值增值的考虑，想置换到能产生更多代价、未来保值增值更好的区域，比如您文章中多次提到的望京、清河板块。2.不考虑住。贷款最好200以内。3.只希望：1）若贷款 租金最好覆盖月供、2）保值、3）增值，为未来置换改进做准备。
综上成分，想叨教：1.现在留着运河湾一动不动是否是个好选择，由于还不满二，有一定税费2.置换到望京，是否是个好选择，以及哪个小区您推举？（个人目前看中大泰西新城的一居室两居室、融科橄榄的一居室，但这俩价格都不低，未来涨幅空间多吗？）望京板块的租金我大概理解了一下，若贷款上好一点的小区，租金大概率能覆盖；若不贷款，也就能买到老塔楼或无电梯板楼，虽租金基本也比运河湾高，还能省下月供，但那些小区的流动性、增值空间在未来能否比得上运河湾？怕砸手里3.三里屯板块，像康堡花园和圣世一品，租金是不错但都是一居室，它的流动性如何，适宜投资么？4.昨晚中国房地产报发文，保值性住房不得上市交易。这是否是个旗子暗记，再买房最好买房本是商品房性子的，或整体商住性子的？
A:回答:您好，感谢信赖！
1、你太过于关注租金，商品房住宅紧张的收益主体是涨幅，而不是租金，租金是基于房价不涨的条件下作为一种理财办法去打算的，因租金覆盖不了月供这个成分去操持置换，这个考虑的方向是错的，即便是置换也假如处于发展性及效率方面去考虑。
2、关于你考虑的方向，去换到望京或者清河，从兑现周期以及成长空间望京和清河无疑是要比运河湾效率上更占上风，通州还属于正在发展的区域，准确说还是一座空城，除非是受政策面影响房价才会有上涨的可能性,而这两个板块已经发展成区域的核心了，无论是家当资源导入的购买力，还是区域民生资源的成熟度都属于拔尖的水平，从中短期或者是长期这两个板块的预期都高于运河湾，但是呢，我不建议你现在去置换，你两次买入会额外增加不少本钱，虽然置换后房价涨了，房租覆盖月供了，但算上韶光本钱和置换本钱你实在是亏的，而运河湾这个楼盘是处于通州新城的核心位置，也是间隔商务区及地铁最近的唯一盘，综合伙源这个盘是没有问题的，纵然要换也至少等到这一轮牛市过后，万一这期间通州放开限定这个盘无疑是最大的收益者，一样平常的牛市过后核心圈都会涌现回调的征象，到那个时候你再考虑也不晚，反之不会失落去通州的机会。
3、三里屯，国贸，建国门等类似于这种商务区，所有的公寓以及住宅的租金水平都很高，但涨幅全差，住宅的涨幅逻辑和商务区完备无关，优质的商品房住宅首先要有一个优质的商圈，这个商圈90%的功能都假如以提高居住条件为主，包括硬件举动步伐，区域的园林绿化，马路，公园，软件配套举动步伐商超等，这些都因此居住为主的做事项目，而商务区90%的功能都因此提高办公效率为主，这样的商圈位置再核心它的住宅房价水平也不会太高，投资写字楼该当找这样的区域，投资住宅该当避开这种。
4、保值性住房和商品房无关，无需关注，我们只须要知道高品质的商品房会越来越稀缺的就可以了，可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和事理/稀缺商品房的特色,祝顺利！
Q:提问:1、房产情形：本人家庭目前仅在北京亦庄河西路南持有一套89平米小三居限竞房用于自住，购买于2019年，目前商贷已全部还清，这套房要到2025年满五年后方可流利，目前无法进行房产抵押贷款。2、收入及存款：本人年收入42万，爱人年收入45万，目前已有现金存款500万。孩子今年立时上幼儿园，每月1万/月，平常还有多个兴趣班，希望投资的同时不要影响生活品质和对孩子教诲的投入。
3、投资操持：想从500万现金中拿出400万，同时通过过桥资金的办法借贷800万，全款购置一套核心区域总价在1200万旁边的优质二手房产，然后将这套屋子抵押，得到大概850万旁边的现金，还清过桥资金下的800万贷款，之后将这套屋子出租，预估租金能覆盖60%旁边的月供，剩余40%旁边的月供我们自行承担。然后在购入后的3-5年后择时卖出。届时再根据市场情形和手头资金情形重新建仓。
4、问题：以上投资想法是爱人提出的。由于一贯苦于找不到好的投资渠道，双方均对投资房产达成高度共识。但对此有两点顾虑和疑问。一是用400万的现金加杠杆撬动1200万的房产，这个杠杆率是否为合理范围，以及过桥资金这种借贷办法是否靠谱，是否有风险？二是在相应总价下在北京有什么值得推举的区域和楼盘？三是如果采纳这种投资策略，基于我们家庭当前的收入和开支，是否有能力承接，生活品质上会有很大影响吗？
A:回答:您好,1、用400撬动1200总价的房产是否存在风险,这个直接反应的便是你的选筹目标,如果目标盘行情稳健,一年10%,保底5年能到30%-50%会很好,如果一年低于10%会有风险,关于北京房价的理解,现阶段包括往后投资房产会越来越难,绝不会像过去随便买,仓位越多赚的就越多,这种红利期已经消逝了,现在北京的楼市你要有构造性思维,而不是整体不雅观念,保持这种逻辑首先不会踩坑,其次还能从楼市上赚到;你们的滚雪球思路很好,建议你仔细阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和事理;
2、年收入近90,承担800W40%的月供并不会降落生活品质,关于选筹的方向以及产品,不要分开北京几大家傍边间,1200能够对应到的资源区望京,亦庄,清河,像望京你可以拿到次新三居二类盘或者品质两居一类盘,清河一样可以拿到次新三居二类盘或者品质两居一类盘,亦庄可以拿到品质三居一类盘,这三个区的选筹逻辑望京和清河5-8年不会再有15万以下的品质盘和10万以下的次新盘,亦庄10万以下的品质和次新都具备可成长空间,你按照这个逻辑去淘笋方向上不会有问题,可参阅星球文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益剖析(历史成交大数据);你可以关注亦庄的金茂系列,望京的融科,臻园,澳洲,慧谷,清河的莱圳和橡树湾,这几个盘都是很好的产品,祝顺利!
Q:提问:星主:您好！
目前有购置房产打算，想听听您的见地，目前居住大兴双高花园小区，家里老人居住一套一层两居，自住四层两居，同单元。家里还有两套黄村落两居老屋子目前出租状态，庞各庄一套商业性子叠拼，家里两个孩子在阁下景山分校上学，家人事情都在大兴黄村落，8年内不考虑改换区域，目前手里可动用资金大约1200w，年收入100w旁边，可按首套，现在有两个想法，一是:在周边购置改进三居或者四居，看过周边兴创屹墅、西斯莱、青岛嘉园二手房，也看过黄村落义和庄区域新居，以上屋子是否值得购买？性价比如何？二是:不在大兴区黄村落区域购房，在其他区域投资一套升值空间好的屋子用于出租，给个建议区域或者楼盘。希望您能给个合理化建议，感谢！
A:回答:您好，感谢信赖！
1、你大兴持有的这5套房，从保值及增值的角度都该当做调度，详细为：高米店板块的双高花园价格4万7，而顺驰领海的价格是5万，从我过去的履历,这种位置的次新盘淘到笋盘概率80%以上，意思便是顺驰领海有很大可能可以以低于双高花园4万7的价格买入，双高花园从居住体验及楼盘的综合伙源都要比顺驰领海差很多，而顺驰的价格确不高，以是一贯是板块内的主流盘，高米店这个区域有它的代价，也是承接南城刚需的紧张区域，参阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图
大兴西侧板块轮动的顺序依次是西红门，高米店，如果板块轮动顺驰领海无疑是最大的收益者，而双高花园以目前的价格守旧估计中短期不会有太好的表现，如果你们在这个区域上有购置的需求，不应该动用手中的现金，第一考虑该当因此旧换新，如果以现金购置即是你们所有的不动产80%压在了高米店，剩余的20%一部分在庞各庄，一部分在黄村落的老破小上，这种布局的方向是很差的，也是很危险的,高米店这种区域虽有代价但还不值得多仓重仓，准确说是总价超过800万就该当逃离的区，你是因自住不得已两套。
2、其次黄村落的两套老破小也要趁势尽快变现，黄村落是大兴最早的城区，全体区域90%的盘全是老旧小区，而大兴是一个快速发展的区，参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;未来的新城新区新盘会把老城老盘的行情逐步淹没掉，尤其是那种老破小扎堆的老城区，老破小值不值钱取决于它的周围是什么，像城内再旧的盘一样有代价，而相反新区越金贵，老城区就越破败，这种没有地段资源的越早脱手越好。其次庞各庄商业性子的叠拼，每一个行政区都有低密度的住宅区，大兴的低密度住宅区是河西北侧紫金壹号院的地块，除此之皮毛似于庞各庄，新机场，采育这种位置的洋房只有居住属性，低密度产品除了本身代价，还有圈层代价，地段代价，这些资源是有分别的，资源太差的无论居住属性有多强，未来都是不值钱的。
你当下的重心是要尽快做这些房产的清仓操持，并且要快,最好是趁这一波高峰期把该出的全部出了,除了高米店自住的，南城不建议其余新布局了，如果有别墅或者低密度产品的需求，可以移到亦庄的核心圈，便是紫金壹号院和金茂府所在的两个地块，还有多余的资金就要移到城六区了，海淀朝阳是首选，这样你的布局是高米店2套自住，亦庄一套，城内一套，如果资金宽裕可以在担保这个布局的情形下扩大城内的面积，高米店要压缩购房本钱和面积，亦庄适中即可，这种布局方向上不会有问题，建议你负责阅读星球精华栏实操类的文章,81#北京房产核心逻辑和事理这篇是必读,祝顺利！
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