回顾这一年，不得不说，天津楼市在产品层面真是越来越卷。
乃至，已经到了“展示即后进，交付即过期”的局势。
12月14日，方太组织了一场30余家品牌房企、80余名地产人参加的年终分享会。
约请来中国居住研究专家、《小家越住越大》作者逯薇，做了一场有关居住变局的演讲。
作为助讲高朋，姜Sir在逯薇之前做了40分钟的“天津住宅市场产品蜕变趋势报告”。
结合近三年来天津住宅方案逐步放松，开释出大量产品创新红利，姜Sir对2023年天津住宅迭代进行的一次全面、深入的总结剖析。
十大关键词，全都是今年天津新盘或外地具有代表性项目，已经呈现的创新案例。
同时，这些也都是2024年天津楼市住宅产品的一定盛行趋势。
笔墨略长，但相信我，都是满满的干货，很值得一读。
关键词一：酒店式归家
社区主入口是展现项目整体风格与品牌气质的封面，也是为业主供应尊贵、仪式感最有效的办法。
最近两年，大门都是天津新盘“必卷之地”。而且在可预见的未来，一定会越来越卷。
▲几个范例项目主入口实景
社区归家大堂，已经是目前市场中新开拓项目的标配。
归纳起来，基本便是下面四种规制：穿堂式、侧厅式、下沉会所式、五进制式。
▲四种范例社区入口规制
很明显，在主出入口设计上，各项目在未来会有一个共同的趋势，便是越来越酒店化。
不仅包括装修、灯光、景不雅观要酒店化，更包括入门形式酒店化。
个中，又紧张表示在两大方面：一是港湾式落客区+大雨棚，二是社区中心车站。
港湾式落客，便是在社区大厅门前做出内凹式车道，阔别市政路。
社会送客车辆可以把业主直接送到大门口，再合营门头上巨大的外挑雨棚，体验非常像五星级酒店。
▲体北金茂府主入口实景
社区中心车站则是绿城在南方做的一项创新设计。
在项目负一层的下沉庭院、地下会所、归家大堂地下等门前，设立宽敞的落客区。
下雨天社会车辆可以驶入地库，将客人送至此地。客人再从此进入会所，或是从地库直接归家。
此外，这里还可设置临停车位，方便业主直接去快递柜拿快递。
今年，蓝城代建的滨城云境项目，就采取了类似设计。
▲滨城云境社区主入口地上、地下动线剖析
末了再看看绿城长沙一项目已呈现的社区中心车站实景，就能理解末了兑现会是若何的。
▲绿城·湖畔雲庐中心车站实景
关键词二：地形高差创新
新政鼓励架空平台、半地下的停车，也便是将社区整体抬升，将原来处于全地下的车库，全部或部分置于地坪之上。
这种办法不仅能降落开拓本钱，也造就了地形高差创新空间，让社区整体方案更富变革。
▲架空平台停车示意
▲宜禾半岛官邸鸟瞰效果图
首先，新政哀求架空、半架空平台与城市道路的交界处要减少封闭空间、增加开放空间，并鼓励设置配套公共做事举动步伐。
这意味着社区临街界面的变革将更加丰富，通过各种功能的组合，增强街道活力，让社区不再是城市孤岛，烟火气更重。
同时，临街首层住户与底商天然分离，也减少沿街商业对住宅的滋扰。
▲架空平台停车示意
其次，社区整体架空后，增加了阵势上的变革，园林景不雅观就从原来的二维布局升级为3D效果，这在缺山的天津很难得。
如生态城的宜禾半岛官邸，入口处便做了高低错落的立体景不雅观，高低景墙、瀑布跌水，层次感更强。
▲宜禾半岛官邸景不雅观效果图
同时，社区整体架空后，车库就从负一层变成了一层，一楼住宅则变成了二层，都在地坪之上，也避免了传统地下室湿润、渗水等问题。
▲宜禾半岛官邸效果图
关键词三：住宅首层架空
新政中鼓励住宅首层空间的多样化利用，可采取架空设置室外公共空间，可采取透明围护构造围合住宅首层。
终于，这种南方很常见的设计形式，很快将会大量涌如今天津。
剖析起来，住宅首层架空后，能实现的设计变革太多了。
打造儿童/老人活动中央、公共健身房、4点半教室、社区会所等功能，只能说是基本配置。
▲外地架空层健身房案例
▲外地架空层儿童乐园案例
▲外地架空层业主会所案例
▲外地架空层学习中央案例
有了首层架空，还能蜕变出多种创新设计。
比如更加派头的入口大堂——若架空首二层，则入口大堂则可以占到更大的尺度，还不计公摊。
▲杭州空想臻品超大架空大堂
比如风雨连廊和社区归家大堂，也可以利用首层架空来处理。
▲杭州空想臻品架空风雨连廊
▲杭州空想臻品架空社区归家大堂
其余，首层局部架空后，一层住户则可以不走公共大堂，改为园区独立入户。合营地下室，就有了别墅体验。
▲杭州空想臻品首层住户独立归家
本轮方案调度，第一个吃住宅首层架空螃蟹的项目是去年的花语尚东，今年亮相的体北金茂府也有1栋楼做了架空设计。
估量随着新方案政策推进，类似设计会很快盛行开。
▲花语尚东首层架空功能方案示意
关键词四：阳台&露台
新政鼓励住宅设置阳台，天津也在多年之后，再现带开敞式阳台的住宅项目——体北金茂府。阳台进深能达到约1.5米，合营超宽的尺度，功能性更强，令高层住户也能收成一处“空中庭院”。而且既然体北金茂府实现了这一打破，估量后续新项目中也依然存在机会。▲体北金茂府效果图
其余，新政策许可有条件设置露台，以知足人们亲近大自然的欲望。详细来讲，紧张是对建筑屋顶和雨棚进行充分利用。原则是不得私搭乱建，应考虑安全防护、 耐久、建筑整体形象等哀求。目前天津市场中，已有很多项目开始考试测验，大致可分为三大类：屋顶露台、二层雨棚露台、叠错式外挑露台。屋顶露台，像绿城、金地、天津城投在水西板块的几个项目，都做了考试测验。▲金地·水西印二期效果图
▲绿城水西雲庐E地块效果图
二层雨棚露台，紧张是绿城水西雲庐的E地块洋房再考试测验。▲绿城水西雲庐E地块效果图
比如体北金茂府、绿城水西雲庐E地块的高厅大平层户型，在客餐厅转角位置，分奇偶层设置了挑空两层的露台。中海峰境南开、贻成学府尊邸的洋房，分奇偶层在主卧/南次卧外设置了挑空两层的露台。▲中海峰境南开效果图
关键词五：归家双动线
动线方案，对一套户型的舒适度及功能性至关主要，却又是大家常常忽略的设计。
合理的动线方案，能大大提升空间的居住体验，有效减少或避免住户在空间内重复行走、劳动。
户型动线紧张分为三条：居住动线、访客动线、家务动线。
普通的入户动线，脏净分区，室外污染不带入室内。
升级后的入户动线，则可以分出两条，家务动线与居住、访客动线分离。
六七年前，金地就曾在上海推出过申请了专利的“十字动线入户”户型。
干系阅读：《126㎡居然能做到四室两厅两卫双玄关？你一定在骗我！
》现在由于放开了设备阳台，使得双入户动线设计有了更大空间。
如下面这款四室户型，借助设备阳台改造为家政间，连通着厨房。现在玄关换鞋，若是访客到来，或这天常平常归家，便可直接左拐进入客厅，更有仪式感。若是买菜购物归来，可以右拐穿过家政间，然后进入厨房进行处理，完美避免污渍、污染等情形。一条洄游动线，串联起入户、洗衣、烹饪、就餐等多个家务空间，打造一个动静分离、洁污分流、零家政动线滋扰的家务集约空间。有快递到来，收件后直接放进家政间的收纳柜、厨房的橱柜、餐厅的冰箱……像绿城水西雲庐E地块建筑面积约310㎡大平层，除了电梯厅的入户门外，北侧楼梯间也给家政间开了门。这样，就在户外天然划分出两条平行动线，将公区与家政动线分开。有日常归家或有访客到来，从南侧大门入户，更觉得满满的仪式感；家政职员来打扫卫生，从北侧家政间入户，不会对室内产生滋扰。▲绿城水西雲庐建筑面积约310㎡户型
关键词六：户内“0”走道
房价越来越高，户内面积寸土寸金，无谓的摧残浪费蹂躏绝对不能容忍。于是，更多项目开始通过调度户型构造，只管即便缩短或取消走道这种纯交通空间，达到面积最大化利用。一种是将客餐厅等功能空间与交通空间合二为一，以实现“0”走道的效果。犹如样是中海两梯四户小高层，几年前的天地时期，建筑面积约117㎡三室边户是下面这种布局：侧入户，外侧是南北贯通的客餐厨，最里侧一条走廊串起三间寝室和客卫。▲中海天地时期建筑面积约117㎡户型
而今年新推出的峰境南开，建筑面积约125㎡小高层边户三室就变成了“十字厅”布局。客餐厨居中，寝室分列两侧。充分利用客餐厅开间，所有门均朝中间开，人环绕餐桌形成洄游动线。▲中海峰境南开建筑面积约125㎡户型
另一种是只管即便缩短走道，或在走道沿途支配更多通畅之外的其他功能，比如储藏、洗衣、收藏展示等。如下面这款104㎡三室户型，是很传统的两梯四高层的中间户。“顶部入户”，门口旁支配厨房。这样的好处，一是通往设备阳台改造的家政间，可以从厨房走而非穿淋浴房，动线更合理。二是厨房南侧橱柜台面变身中岛，摆上吧椅，走廊也具有了吃早餐、闲坐、备餐等丰富的功能。关键词七：分户S墙
分户S墙的原创是建筑师闫漂亮，他借鉴日本收纳履历，提出这一办理方案。两套户型之间，将原来笔直的隔墙，通过多重弯折形成深浅不一的S型，旁边咬合，错位借用凹位。
这样，在不影响布局构造条件下，每户都能得到两处350-400mm的浅凹墙、一处700-800mm的深凹墙。
嵌入柜子后，刚好就能跟墙面拉齐，空间保持方正，避免柜体突出的压迫感，既简洁又实用。▲龙曜城户型
靠玄关位置的薄柜收纳鞋、包，靠客厅一层的薄柜做满墙电视柜，中心的厚柜做800库，收纳婴儿推车等大部分大件物品。▲中海峰境南开样板间
当然它最大的代价，实在是办理了小户型里大冰箱的位置难题。原来的户型，冰箱常日放在厨房，霸占U型的短边，让面积本不充裕的小户型厨房更加雪上加霜。若移到餐厅，又因冰箱进深大过60公分标准柜体，而更显突兀。而分户S墙的深凹墙，切实其实便是天然为嵌入冰箱设计，彻底解放厨房空间，增加了厨柜台面长度。▲格调馥颂花园样板间
更关键的是，移出冰箱，厨房能增加一条餐厨打仗面，也就实现了做开敞式厨房的可能。关键词八：开敞式厨房
从前的户型，厨房每每藏在某个角落，只管即便和其他空间独立。每每这些厨房和餐厅的打仗面只有一边，很多U型厨房的南侧短边都是承重墙，业主自己装修也无法打开。▲传统封闭式厨房户型
从今年开始，开敞式厨房开始盛行起来，估量明年肯定会成为主流。前者餐厨南北贯通式排布，中间利用一套吊轨玻璃推拉门分隔，橱柜做成G字型。后者餐厨东西并列式排布，二者间墙体均可打掉，再安装两套玻璃推拉门进行分隔。尤其是侧厨类开敞式厨房，今年新盘中才去此类布局的洋房、小高户型尤其多。这种布局下，厨房与餐客厅间是双打仗面，且墙体全可打掉，这样客餐厨就能融为一体。▲可做开敞式厨房户型
做开敞式厨房，最大略硬核、刀切斧砍的情由，就俩字：按照逯薇的“红蓝尺”理论，东西向感官宽度“红尺”越大，全体空间越开敞、无遮挡，越能放大人们的尺度感。▲龙湖天曜样板间
尤其是现在很多侧厨布局户型都采纳的宽厅，把厨房南侧短边打掉后，全体客餐厨就能领悟为一个空间。这个近乎方正的家庭公共活动区，面历年夜了，业主在支配家居生活时，才有更大的自由。▲金地·水西印二期建筑面积约143㎡户型
除了这种洋房，现在高层的中间户也能做成开敞式厨房，如格调馥颂花园建筑面积约104㎡中间户和边户。最大的元勋当然是分户S墙，把冰箱从厨房挪到餐厅，彻底解放了U型厨房的南侧短边。借助吊轨玻璃推拉门窗，小厨房就能可开可合，与餐厅连通。▲格调馥颂花园样板间
站在厨房中岛背后，就能面向客餐厅，看到餐桌前、沙发上的家人。▲格调馥颂花园样板间
关键词九：中西厨分置
餐厅开间足够大，就可以在餐厅增加中岛或边柜，进而将一部分厨房功能延伸出来，实现中西厨分置。这样，便可实现餐厨空间一体化，能够更好地知足三代人口味和饮食习气，利用场景也更加丰富。比如万科曾做的一个美好场景实验样板间，便是这种中西厨分置设计。中厨只做煎炒烹炸等事情，餐厅则在两边墙上设计了中厨赞助区和西厨水吧区，并在中心设置了中岛。▲万科研发户型餐厅示意
中厨设计了1㎡烹饪中央、1㎡清洁中央，还有专为儿童做辅食的操作区。▲万科研发户型样板间
中厨赞助区紧张是利用各种小家电进行一些不动明火、不产生油烟的轻食制作。
西厨水吧区紧张是烧开水、泡茶、煮咖啡、榨果汁等和水干系的一系列操作。▲万科研发户型样板间
中西厨分置后，中岛变成了家庭核心，连通着每个空间家人的情绪互换。但中岛必须是面对面的，必须带水电位、具备一定的功能，否则便是一个碍事的“石墩”。▲万科研发户型样板间
目前天津楼市在售项目中，这方面设计得比较到位的，以200㎡以上的大平层为主。充分利用面宽，餐厅不仅可以增加西厨边柜、中岛台，还能摆放圆餐桌。特殊值得一提的，是绿城·晓月晴川有个143㎡户型，餐厅净开间达到约5.35米，已经是该面积段的记录。充分利用这个尺度，餐厅也能实现中岛+边柜+餐桌的组合，功能十分强大。关键词十：飘窗极致利用
飘窗台上方2.2米以内高度的空间，都不司帐入容积率和发卖面积。在有限的面积资源下，这部分空间自然也不能放过，必须做到极致化利用。根据飘窗台高度的不同，作为洗面台、衣柜、榻榻米等功能，在有限的房间面积内进一步赋能。按目前天津方案哀求，飘窗基本都设计在南向房间及东西山墙，市场中已经有了很多精妙的案例。这样多项目的东西山墙会有飘窗台，位于主卧、主卫里，高度60公分。主卧飘窗台面上加一组抽屉，高度恰好是桌子的高度75公分，可以用作装扮台。主卫飘窗台面则不仅放大了淋浴房的空间，还方便妈妈用澡盆给孩子沐浴。▲中海峰境南开样板间
比如格调馥颂花园的洋房精装户型，主卫做成干湿分离，利用飘窗台打造一个凑集了洗面台、装扮台、迷你吧三种功能的强大区域。装扮台与洗面台有高差，更符合人体工程学，有窗户供应自然照明，也有充分的灯光供应人工照明。利用开放柜打造的迷你吧，可以放些零食酒水咖啡茶，达到五星级酒店的水平。▲格调馥颂花园样板间
而将飘窗台利用做到最极致的，是保利西棠和煦建筑面积约130㎡户型。不仅南向的客厅和寝室都设计了飘窗台，全体主卧、主卫的侧山墙也都设计了飘窗台，已经达到“飘带”水平。而且，所有这些飘窗台进深都能到60公分，可利用性极强。客厅、寝室飘窗台，铺上坐垫既可成为休闲沙发；主卧飘窗台恰好嵌入一排2.2米的衣柜；主卫飘窗台则可以做成装扮台。值得把稳的是，保利项目飘窗台只有约35公分高，比主流的45公分飘窗台矮了10公分。高度降落后，一是飘窗台更像地台，人仿佛跨一步就能迈上去，无形中延展了视线、扩充了空间感。二是45公分高飘窗台铺了软垫至少会达到50公分，坐着实在不舒畅。比较之下35公分高飘窗台才更符合人体工程学。▲保利项目样板间
12月27日19:00，姜Sir操持在视频号“冷眼不雅观楼”上做场直播，系统性聊聊今年以来天津住宅产品的创新案例，以及明年的趋势预测。- END -
2023·12·19
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