抛开保障房不谈，青岛的商品房也呈现了“双制度”的两极化征象，某些商品房基于某些缘故原由也在“一刚到底”。
本篇胡Sir大略聊聊市北西部的中铁诺德青樾湾，看看为何这个盘就要刚得彻底，还要一刚到底。
容积率4.45，还有安置房，这是要干啥？
8月尾，胡Sir途经青樾湾，看看这个稠浊玻璃体排楼的沙盘。
对照公示的方案图，咱们可以看到：
1.项目一共1072户，1栋安置房（27F），5栋商品房（32F）
2.项目外不雅观类似于10年前中海、保利的“回迁黄”培植风格，将来跟周围包括青实清荷名郡在内的建筑毫无违和感
3.项目是4.45的高容积率，比中海雲境3.5的密度还高。
但有一点值得把稳：项目和东南侧2~8F的建筑错开，且楼座单体排布紧凑，采光符合光照过审哀求。
胡Sir问了一下价格：
三梯五户的2号楼，跟南面5号楼间隔约80米楼间距，建面95平大约160万，建面121平的产品约220万。
如果从楼座本色来看，4号楼最佳，2号楼次之。项目宣扬的首付24万起，大约起价1万6多点，高不高？
跟周围房龄长的二手房比，肯定没有可比性。但跟清荷名郡比，貌似还有点上风。
为何中铁诺德青樾湾要“一刚到底”？
楼盘定位出错，营销职员的苦日子就停不下来，还大有可能波及业主。
市北西部定位出错的前车之鉴有很多，前有蓝光黑砖私邸，后有中信泰富滨海国际中央。
黑钻私邸遇上市场好的时候，房企亏损不如买房人亏损大。
2017年9月，蓝光黑钻私邸以不低于2万5一平的单价开盘，打出了四方豪宅的名声。
只可惜，项目本身没有顶层设计和品质支撑，2万5以上的单价忽悠了一批地缘客群。目前项目二手房成交单价只能到1万78，还是宽厅大户型。
呜呼，真是苦了老四方追求改进、有点钱的老市民。
难道市北西部真的不配有改进盘？
也不是，关键要符合“三小”的原则——容积率只管即便低、户数一定少、商业/家当比例小。
其他不符合以上情形的项目，只管即便走刚需路线，且要一刚到底。
而后，2022年开盘的中车四方智汇港，有部分楼座的单价也不低。
本身中车在这里开拓的地皮本钱就不高，还挨着地铁站和人间烟火气的配套，也算是有不少先天之利。
但听中车一期业主反馈，项目交付也让人不尽满意。二期产品做了一些调度和提升，但也没有改进彻底。
蓝光黑钻私邸、中车四方智汇港等项目，定位问题最多是让老四方的改进客群不太愉快，不至于让房企多么亏。但滨海欢快城的中信泰富滨海国际中央就不同了——2021年拿地，2022年开盘，2023年贬价。
很多网友讲：这个盘定位高，央企不怕贬价和去化慢，开拓商还是很赢利。
这个项目打眼一看，至今没有现金流回正，假如民企早就转手不干了。那钱让谁赚了？
胡Sir和专业同行研讨测算过，这个项目的拿地和商业、财务本钱，按现在去化节奏怎么能赢利？真的是“崽卖爷田心不痛”
对业主而言，好在有一点——项目分三期开拓，第一期肯定要做“卖家秀”，不至于大降标。
你要说它品质高？客不雅观讲，这个项目的确比保利和颂、中海雲境等项目标准高一些，但也不算中高端项目。
在全国很多城市，有中信泰富“九庐”、“九著”，咱们也去看过2个。结果便是，咱青岛这个九著跟人家差距的确有些大。
滨海国际中央项目的产品且说得过去，便是定位太过焦急，三个住宅地没有阶梯性。
青岛市北西部那么多定位失落策的案例在前，中铁诺德青樾湾为何还要去“步后尘”呢？
何况，咱们容积率4.45，乖乖地“一刚到底”，完事儿。
青樾湾，这种盘有何代表性，适宜谁买？
青樾湾的定位还是比较准，泛地铁房，老城区商业配套还算可以。像这种盘，早期开拓就把建筑立面、公区和园区标准统统下沉，户型放小，总价定低，很明智啊。
关键，项目还是“万科物业”，你说拿人不？
这年头，万科、龙湖拿地减少，但物业费收益可是不少，可持续收入。
那有人问：这些挂着“万科”和“绿城”的非嫡系物业咋样呢？听金水云麓业主反馈，反正不超预期。
但“万科物业”用在中铁诺德青樾湾这个项目上，可以俘获刚需年轻人确当心心。
青樾湾的涌现，对主城西部的楼市有何影响？
中海雲境，实际已经被北站旁的中铁建峯悦湾“掏了一把”，也不差青樾湾一个了；
如果青樾湾代理公司把单价再下调个1000旁边，可以把北站的峯悦湾堵截住，毕竟市北的商业、通勤等上风还是大。
市北西部不缺地皮，定位打造改进盘已很难走通，地皮容积率也不会大幅下调。
那房企就连续向上沟通要“教诲配套”做加法，同时把入手门槛做减法，品牌（品牌、代建公司）做乘法——扩大几个新“挂牌学校”的招生范围，深挖赠予面积做户型，降落统统公区和园林本钱，拉代建品牌公司做招牌！
为何要降落公区和园林本钱？
敢问30多层的大高层，园区面积那么小，带孩子玩的家长不怕高空抛物吗？大家去架空层，孩子们能抢到嬉戏的地方吗？泳池能排上队吗？
接下来，像新拍的多少个平台公司的项目，就要想尽统统办法“掏面积”做户型的设计，找好代建方，增加刚需客群的“亲和力”。
回到青樾湾：
建面95-107-121，户型设计都属于中规中矩的动静分区户型。很多朋友吐槽没有创新之处，建面121平的“二孩房”、暗厅电梯厅也没太多诱惑力。
但咱们要想，这是32F的大高楼，想要户型好、去掉连廊后，得增加多少公摊呢？
干脆恰到好处，将户型和产品“一刚到底”，入门门槛给到位，干就完了。
这个项目，年轻的首置客群可以研究研究，毕竟是“过渡”首套房，花个150~170万完事儿。
青岛市北西部，根本不须要“双制度”，往后的趋势大约便是“挂牌配套升级、面积掏大、公区本钱和入手门槛降落”的一刚到底。
这个方向很科学直接，符合需求和逻辑。只是，谁先开盘，谁才能抢到每年流入有限的增量人口。
前期选盘，中期谈价格和做资产配置方案，后期装修，都能用上胡Sir，能帮到您也都是缘分。
