经济导报 孙罗南
近日，陈启宗撰写的数万字篇幅的致股东函，随恒隆集团（00010.HK）、恒隆地产（00101.HK）（下称“恒隆”）2021年年报正式发布，这也是行业内颇有“干货”的两份报告。
陈启宗，中国喷鼻香港地产富商，恒隆董事长。让经济导报印象深刻的一个场景是，十年前，济南恒隆广场开业之时，陈启宗现身济南，他个子不高，在偌大的恒隆广场里转了一圈，时时一起快跑，一众高管跟在后面追。
陈启宗已经带着恒隆“跑”了31年。多年来，陈启宗亲自撰写致股东函，在今年这洋洋洒洒数万字的长文中，经济导报梳理发现，透露出了关于济南市场的几个信息，比如，济南的人均零售空间为0.57平方米，依然拥有较大消费潜力；济南恒隆广场2024年完成资产优化操持后有望跻身高端购物阛阓之列。
除了济南的干系信息，从陈启宗的致股东函中，我们还可以看到他对付内地商业的不雅观察、以及对各个城市高端商业市场、行业发展的诸多判断。
（恒隆集团董事长陈启宗 图片来源：恒隆年报）
为期三年的资产优化操持
“济南恒隆广场去年开展了资产优化操持，可见正稳步朝高端购物阛阓行列迈进。这两年来，我们已开始见到有更多较高档品牌进驻。”陈启宗在致股东函中这样提到济南恒隆广场的发展现状。
济南恒隆广场已悄然迎来其自开业以来的最大改造。经济导报近期在济南恒隆广场也看到，其阛阓内已经竖起围挡，正进行装修升级。
恒隆正在尽快提升济南恒隆广场的档次。据悉，自2021年6月起，济南恒隆广场分阶段展开了为期三年的资产优化操持，以此提升阛阓的定位和高端品牌的选择。
经济导报从恒隆2021年报中看到，济南恒隆广场2021年收入3.05亿元，较2020年增长3%。
（恒隆2021年内地阛阓古迹 图片来源：恒隆年报）
在过去的两年，新冠疫情给零售业带来不小的影响，不过从上述收入数据看，济南恒隆广场已在温和复苏。只管如此，间隔其此前的高光时候还有些差距——在2019年，济南恒隆广场的收入达到3.22亿元。
截至2021年末，济南恒隆广场租出率为93%，略低于2020年底的94%。“阛阓虽然正进行资产优化操持，但由于奢侈品需求强劲，加上翻新工程于非业务韶光分阶段进行，因此租户发卖额仍旧录得20%的升幅。部分受影响区域将于2022年中起分阶段重开。”恒隆在年报中称。
（济南恒隆广场零售业务分布 图片来源：恒隆年报）
恒隆在济南的故事开始于2006年，内地楼市的熊市为恒隆创造了抄底良机。那一年，恒隆以5.7亿元的价格，将济南泉城路一黄金地段地块收入囊中。按照陈启宗的说法，“地段最主要。若非最好地点，我们不买。”
恒隆在2011年8月高调开启了在济南的出征之旅，总耗资40亿元打造了济南恒隆广场。
（济南恒隆广场 孙罗南 摄）
彼时，在济南出席恒隆广场开业仪式的陈启宗，向包括经济导报在内的媒体坦言，以前对济南没有特殊深的印象，“同事说去济南看项目，我起初是有见地的。但我没说出来，我说，‘你们去吧，也要去其他地方看看。’末了，济南反而成功了。”
毫无疑问，在打造高端阛阓这件事上，恒隆在济南占得了先机，而且入驻的是济南老城区一个可遇不可求的绝佳商业地段。
不过随着城市的外扩，济南的商业也不断迎来扩容，济南恒隆广场面对的竞争对手越来越多，其也在随着市场进行调度。近年来，济南恒隆广场被恒隆列入了改造升级的行列。
济南恒隆有望晋身高端之列
对付济南恒隆广场，在大多数人的眼中是高端购物阛阓，事实上，在恒隆的业务版图中，一贯将其定位为“次高端”档次。恒隆在内地现有的次高端购物阛阓一共三个，除了济南恒隆广场以外，其余两个则是沈阳皇城恒隆广场、天津恒隆广场。
“在熊市之前，我们构思或容许以有两类项目，即高端和次高端购物阛阓。后来，我们的想法改变了。”陈启宗在致股东函中说，“高端购物阛阓是唯一值得做的业务类型。我们在过去两年的古迹便是最佳明证。”
在他看来，一个城市里“最成功的购物阛阓与第二最成功的购物阛阓比较，财务回报的差距会很大。”对付只经营高端购物阛阓的理念，他还阐明称，“高端购物阛阓除了租赁边际利润率可不雅观得多，被电子商贸取代也难得多。高端购物阛阓的守成能力高很多。”
由此，恒隆在致力于将次高端物业升级至高端种别。值得一提的是，恒隆已经有三座成功升级的购物阛阓，分别是无锡恒隆广场、上海港汇恒隆广场、大连恒隆广场。
“我们现有的十座购物阛阓中有七座属于高端购物阛阓，济南恒隆广场2024年完成资产优化操持后有望跻身此列。”陈启宗在致股东函中如是说。
济南人均零售空间0.57平方米
恒隆在内地布局的城市并不多，目前为止覆盖9个城市，包括上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉和杭州。在全体山东，只有济南这一家恒隆广场。
1991年1月开始出任“掌门人”的陈启宗，1992年底就带领恒隆“转战”内地发展，曾在上海创造了两个标志性顶级项目——上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场。其后，不甘偏于上海一隅的恒隆开始加紧扩展。
2005年，恒隆地产吹响了进军二线城市的号角。2005年-2018年期间，恒隆在5个城市打造了6个项目，这个中就包括济南恒隆广场。
自2019年开始，恒隆又一批项目入市，比如昆明恒隆广场、武汉恒隆广场相继落成，还有下一个将面世的杭州恒隆广场。
近年来，恒隆也受益于在内地的商业布局，其内地业务表现亮眼。陈启宗对付内地拥有巨大消费潜力的不雅观点表示赞许。
他首先以上海为例剖析称，该地据估计统共约有2650万平方米的零售空间，总楼面面积至少达3万平方米的发展项目有347个。未来数年，这组数字估量会达3280万平方米及417个物业。
他说，恒隆有业务的其他8个城市可分为两组。第一组的城市每个都有逾1000万平方米的零售空间，至少有100座购物阛阓，从大到小依次是杭州、武汉和天津。
第二组各有820万至420万平方米的零售空间，购物中央数目为75至46座，从大到小依次是沈阳、无锡、昆明、济南和大连。未来数年零售空间的增幅约为25%，但武汉和昆明分别为43%和46%。
接着零售空间这个话题，陈启宗谈到了人均零售面积。
他说，早在2017年的致股东函中，就阐述过前辈经济体中的人均零售空间——最高的是美国和加拿大，美国超过2.2平方米，加拿大为1.5（以下均以平方米计）。中国喷鼻香港和新加坡等亚洲紧张城市约为1.1。西欧国家则常日低得多，从英国的0.5到德国的不敷0.2。中海内地当时低于0.3，但这个数字可能包括了中海内地所有城市。
现在如何呢？“如果只看我们有业务的9个大都邑，去年的数字是0.84，从上海的1.06和杭州的1.04到济南的0.57和大连的0.56。”陈启宗表示，“这个范围属猜想之内，由于较富余的城市能吸引更加多的投资。上海和杭州险些与中国喷鼻香港和新加坡看齐，我们的其他城市则在0.70旁边至0.90之间徘徊。”
他还补充说，“由于这些内地城市的经济增长率和薪资涨幅都非常高，竞争环境实在并不恶劣。”
一线奢侈品大都巿只有北京和上海
陈启宗的致股东函中还提到的一个不雅观点是，在奢侈品市场，只有北京和上海属于一线。两个城市的规模和深度在内地均无可比拟。广州和深圳则与其他较好的二线大都巿不相伯仲。
陈启宗连续说道，有少数顶尖二线大都巿，其水平较其他二线城巿好，可称这些城巿为“1.5线”。
他说，就奢侈品市场而言，除了广州和深圳，还有三至四个城巿，包括杭州和武汉。达标的城市必须有雄厚的经济实力，也要有相称弘大的人口。他提及，最近，据报无锡的人均收入为全国最高，但无锡的人口不足多。
陈启宗还举例，一家“六大巨子”奢侈品牌在北京和上海可开六家或更多分店，在1.5线城市可能开三家，在发达的二线城市则只能开一两家。
在这份董事长致股东的信函中，陈启宗还阐述了对几个城市商业市场的判断。
比如，关于天津，“很可惜，在天津恒隆广场竣工后不久，我们就创造天津的经济实力远比统计数据显示的疲弱。我们不雅观察这个曾经辉煌的大都邑已有30年，却仍未见过一座成功的高端购物阛阓。故此，在可见的将来，我们的购物阛阓会勾留在次高端档次。”陈启宗同时也表示，“鉴于硬件精良，当巿场及竞争环境容许，天津恒隆广场总有一天会升级的。”
关于武汉、无锡，“本人估量武汉恒隆广场会成为我们在上海以外数一数二成功的购物阛阓。无锡恒隆广场的实力也不遑多让，不过无锡无论是经济规模还是购物商场面积都不能跟武汉的比较。武汉作为一个大都邑，比无锡大得多，而武汉恒隆广场占地亦比无锡恒隆广场大得多——近18万平方米与不敷12万平方米之比。”他说。
关于杭州，“若论上海以外盈利能力最高的购物阛阓，能寻衅武汉恒隆广场的可能便是杭州恒隆广场。当然，杭州恒隆广场还有三年才落成，现在言之尚早。正如前述，杭州亦属1.5线城市，每个顶级品牌可在市内开至少三家分店。”他表示。
除了商业市场，陈启宗在过去曾提到过办公楼过剩的问题。他说，内地险些所有一、二线城市的办公楼供应都严重过剩。所谓的甲级办公楼的空置率坚持在30%至50%旁边，并不罕见。
不过关于恒隆内地办公楼的表现，陈启宗称“令人满意”，而对付其办公楼“突围”的缘故原由，他提到了办公楼与购物阛阓互动互利的效应，“我们的办公楼总是赞助下层的购物阛阓。两种产品相辅相成，提升彼此荣誉，有助引进优质租户。”
