本报告数据均来自CAIC（克而瑞深圳不动产资管研究团队）。
本报告所选取样本均为商业用地项目。
择要
深圳2024年Q3甲级写字楼租赁市场呈现出积极的态势，租赁需求上行，租赁生动度也随之提升。然而，业主方为了吸引更多租户，采纳了以价换量的策略，导致本季度的租金水平持续下行。
根据克而瑞深圳资管团队实地调研：
租赁市场：2024年Q3均匀空置率25.4%，环比上升 0.3%，净吸纳量4.78万㎡；均匀租金157.7元/㎡/月，环比低落2.8%。
新增供应：2024年Q3监测到1例新入市写字楼项目，总办公建筑面积为8.5万㎡。
2024年Q3深圳甲级写字楼租赁市场概况
据CAIC监测，2024年Q3均匀空置率25.4%，环比上升0.3%，净吸纳量4.78万㎡；均匀租金157.7元/㎡/月，环比低落2.8%，租金呈现季度性“连跌”。
01 地皮市场
图：2020-2024年Q3深圳商办地皮供销走势
数据来源：CAIC
◾ 根据CAIC监测，深圳2024年Q3商办地皮供应2宗，供应总建筑面积28.6万㎡；本季度商办地皮暂无成交。
◾ 本季度商办用地供应表现均高于去年同期表现，然而自2024年初截至本季度，商办用地的供应状况仍坚持在一个相对低位的供应状态。
02 租赁市场
一、2024年Q3深圳甲级写字楼租赁市场概况
图：2020-2024年Q3深圳甲级写字楼空置率走势
数据来源：CAIC
◾ 写字楼租赁市场持续承压短韶光内不会得到缓解，虽然本季度空置率环比微降，但当前空置率仍处于高位，租金水平依旧持续下行。
◾ 只管政企联动招商带动了一定的新增企业办公需求，但整体市场需求持续疲软。未来写字楼租赁市场将面临更多的寻衅和机遇，须要业主方、租户以及政府等多方共同努力以推动市场的康健发展。
图：2023年-2024年Q3深圳甲级写字楼租金走势
数据来源：CAIC
图：2023年-2024年Q3深圳甲级写字楼空置率走势
数据来源：CAIC
◾ 据CAIC监测，2024年Q3甲级写字楼（全量）均匀空置率25.4%，累计净吸纳量4.78万㎡；均匀租金（全量）为157.7元/㎡/月，租金环比低落2.8%。
◾ 据CAIC监测，本季度甲级写字楼（存量）空置率为23.7%，累计净吸纳量-2.7万㎡。均匀租金（存量）为159.0元/㎡/月，租金环比低落2.2%。
二、2024年Q3深圳各区甲级写字楼租赁市场概况
图：2024年Q3深圳各行政区甲级写字楼空置率及均匀租金
数据来源：CAIC
三、2024年Q2深圳核心商务区甲级写字楼市场表现
图：2024年Q3深圳核心商务区甲级写字楼空置率及租金
数据来源：CAIC
◾ 2024年Q3，深圳写字楼市场连续在高供应的持续冲击下经历深刻调度，写字楼市场的租金水平普遍呈现出下行趋势。个中车公庙商务区、前海商务区以及龙岗中央城租金降幅均超过5%，显示出市场供需抵牾的加剧以及租户对本钱掌握的强烈需求。
四、2024年Q3深圳写字楼租赁行业占比
◾ 据CAIC监测，批发零售业、租赁和商务做事业、信息传输、软件和信息技能做事业霸占本季度前三大高行业，共占比69%，三大行业占比分别为30%、22%、和17%，其次为金融业、科学研究和技能做事业，均占比7%。
五、2024年Q3深圳写字楼紧张租赁成交行业区域分布
◾ 据CAIC监测，2024年Q3深圳租赁生动度前三的批发零售业、租赁和商务做事业、信息传输、软件和信息技能做事业的去化主力军均位于南山其他、南山前海、福田区。
四、2024年Q3深圳部分大宗租赁
◾ 据CAIC监测，2024年Q3大宗租赁成交区域紧张位于南山区和福田区，紧张成交行业为信息传输、软件和信息技能做事业。
◾ 单笔最大成交面积为前海商务区的华海金融创新中央项目，成交面积12000㎡，成交行业为信息传输、软件和信息技能做事业。
03 发卖市场
图：2023Q3-2024年Q3深圳商办发卖走势
数据来源：CAIC
◾ 据CAIC监测，2024年Q3深圳商办发卖市场新增供应总建筑面积5.5万㎡，环比低落28.8%；成交建筑面积7.34万㎡，环比上升235.2%；成交均价66003元/㎡，环比上升10.3%。
◾ 本季度，深圳商业及办公物业发卖市场展现回暖态势，不仅成交面积显著扩大，成交均价亦呈现稳步上扬的良好局势。
04 未来供应
一、2024年Q3深圳甲级写字楼新增供应情形
图：各行政区2024年已入市和估量入市办公建筑面积比拟
数据来源：CAIC
◾ 据CAIC监测，本季度监测到1例新入市写字楼项目，为位于龙华区的壹城环智中央D座项目，总办公建筑面积为8.5万㎡。
◾ 2024年估量近180万㎡甲级写字楼投入利用，受综称身分的影响，部分项目或存在延期入市的情形。
◾ 高供应压力将持续影响甲级写字楼租赁市场持续承压，楼宇间竞争加剧，租金将持续下探。
市场总结与展望
2024年Q3深圳甲级写字楼租赁市场遭遇寻衅，市场呈现出供应过剩的明显迹象，租赁需求疲软，租金面临下行压力。业主方通过积极调度市场策略，采纳更加灵巧多样的租赁条款，优化升级物业举动步伐与做事，并加大市场推广力度，以吸引更多企业入驻。
深圳甲级写字楼市场将面临持续的供应压力。只管受多重成分影响，部分甲级写字楼项目可能存在延期入市的情形，但整体来看，市场供应过剩的趋势在短期内难以逆转。
总体而言，深圳甲级写字楼市场在未来一段韶光内将面临诸多寻衅与不愿定性。但同时，也为市场参与者供应了更多的机遇和可能性。通过灵巧应对市场变革和创新运营策略，业主方有望在激烈的市场竞争中脱颖而出。
