换房人联系参与“以旧换新”活动的经纪机构，供应新居《“以旧换新”意向协议》并签订《“以旧换新”居间做事条约》，明确中介费标准、中介费优惠条件等事变，由经纪机构加速推广旧房。
选购新居
换房人选定意向房源，与开拓企业签订新居《“以旧换新”意向协议》，缴纳意向金，约定价格优惠条件等，房地产开拓企业在约定期限内(建议不少于90天)锁定换房人选定的新居。
近期，包括上海、广州、深圳、郑州、长沙、南京等在内的多个核心城市出台了干系政策支持住房“以旧换新”来消化存量房产。
6月3日，西安房协发布《西安市住房“以旧换新”活动倡议书》，为期一年的“以旧换新”由此正式启动！
西安怎么换？
这次倡议，便是积极相应5月9日西安市出台的《关于进一步促进房地产市场平稳康健发展的关照》中提出的建立“以旧换新”购房模式的号召。
据理解，前几年还只是个别城市开始试点住房“以旧换新”，自去年开始呈现出扩大之势，尤其是今年4月以来，随着长沙、南京、郑州等省会城市的纷纭加入，现已超过70个城市支持住房“以旧换新”。
住房“以旧换新”仍处于因城施策的试点阶段，各地模式差异较大。截至目前，住房“以旧换新”紧张包括三种模式：一是帮卖模式，房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新居。二是收购模式，开拓商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新居项目。其余，部分地区采取补贴模式，即对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴，促进住房“以旧换新”。
西安选择的是和深圳、上海类似的帮卖模式。那么，西安究竟怎么换？
活动韶光：
为期一年（2024年6月3日—2025年6月2日）
参与工具：
换房人——本市行政区域范围内，自然人出售符合上市条件的旧房并购买新居，可以按照本次活动办法享受相应优惠活动。
房企——志愿参与“以旧换新”活动的房地产开拓企业。
中介——志愿参与“以旧换新”活动的房地产中介机构。
银行——志愿参与“以旧换新”活动的商业银行。
须要把稳，在换房人的信息中提到，新居购买人可以是旧房产权人的嫡系支属。
活动流程：
共分四步：报名参与-选购新居-出售旧房-完成新居交易(或退订)。
1.报名参与
换房人通过西安市房地产行业协会、市房地产中介行业协会网站、"大众年夜众号公示的参与“以旧换新”活动的开拓企业项目信息(包括项目名称、区域、联系办法等)、经纪机构信息(包括机构名称、联系办法等)、商业银行信息(包括银行名称、联系办法等)联系干系企业或前往项目现场报名。
2.选购新居
换房人在参与“以旧换新”活动的新建商品住房项目中选定意向房源，与开拓企业签订新居《“以旧换新”意向协议》，缴纳意向金，约定价格优惠条件、意向房源(可以一套或多套)等，房地产开拓企业在约定期限内(建议不少于90天)锁定换房人选定的新居房源。
3.出售旧房
4.完成新居交易(或退订)
在新居保留期限内，换房人成功出售旧房的，按约定时限与开拓企业签订新居《商品房买卖条约》，并享受开拓企业“以旧换新”优惠活动，享受商业银行贷款优惠；旧房未能出售的，换房人与房地产开拓企业按约定解除新居意向协议，房地产开拓企业应该无条件退还意向金，换房人无需承担当何违约任务。
毫无疑问，“以旧换新”的核心要义，在于“换”，以此激活房地产市场的流动性，让市场活起来。
那么，在楼市低迷的现实里，“以旧换新”到底能给换房人带来哪些实惠？这是影响“换不换”的关键成分。
从倡议书来看，房地产经纪机构开出的“让利”是：
1.通过线上线下聚焦，优先推广旧房，缩短旧房出售周期。
2.“以旧换新”的经纪机构，应给予不低于八五折优惠的中介费，详细以经纪机构签订协议为准。
3.换房人出售旧房并签订新居《商品房买卖条约》的，如需租赁住房周转，经纪机构对首次租赁可以免费供应中介做事。
商业银行能给换房人的优惠有：
1.给予客户当前市场最优的利率政策，减轻客户融资包袱，在二手房按揭贷款方面，抵押登记费、包管费、评估费均由银行承担。
2.针对归还存量房贷款的客户，优先办理提前还款业务；为新申请按揭贷款群众，供应“绿色通道”，提高审批效率，加快放款速率。
3.供应装修贷款等大宗消费支持，涵盖客户装修、购车、车位租赁及其他各种生活消费。
哪些项目可以换？
从倡议书看，首批试点的项目，涉及雁塔、碑林、未央、灞桥、临潼、阎良、高陵7个行政区，以及高新区、经开区、浐灞国际港、曲江、航天基地、西咸新区等6个开拓区。
西咸新区项目最多，有26个；其次是高新区，13个项目参与；再次是雁塔区，共7个项目。不乏招商、中粮、万科、中建等有名开拓商。（参与西安市住房“以旧换新”活动首批项目名单见右侧）
把稳到，去年推出“先交付后还贷”这一新发卖模式的“中粮天悦”也在个中。当时，购房人在缴纳完首付后，等楼盘即将交付时再办理贷款，这一度引起媒体关注。
专家：“总体较守旧”
国家统计局数据显示，今年4月份，西安新建商品住宅发卖价格环比上涨0.1%；二手房价格环比低落0.6%，同比低落5.1%，二手房价格跌幅连续扩大。
西安市住建局数据显示，4月份全市存量房（二手房）网签备案面积99.72万平方米，个中，住宅网签备案9451套，面积94.26万平方米。套数环比低落1.73%，同比低落2.18%。可以看出，目前二手房市场“以价换量”仍旧在持续。
房地产行业资深剖析师朱郁认为，各城市房地产协会发出“以旧换新”的倡议是国家层面调控缓解各级城市房地产供求抵牾的规定动作。“因此，我认为各地在落实中一定要遵照‘因城施策’的原则。”朱郁说，“从目前西安市房地产协会出台的有关‘以旧换新’政策来看，总体较守旧。”
一方面，在“517楼市新政”出台后，多个热点范例城市迅速落地跟进。“也便是说在取消限购、降落首付、调低利率等政策出台的同时发布‘以旧换新’细则，而西安市相对稳妥，先有涉及限购等方面的政策出台，再发布‘以旧换新’细则。”
另一方面，朱郁认为，“以旧换新”的帮卖和回购两种办法牵扯房产、中介和商业银行等多个主体。“西安市‘以旧换新’大体属于帮卖模式，但干系细则仅对中介费打了8.5折，对房企和其他主体无明确哀求。”朱郁说，“比拟其他城市的细则，我认为干系部门根据现阶段政策的‘救’市结果，对开拓商和政府等主体任务应进行进一步明确。比如，政府可按照购新居面历年夜小给予相应补贴。”
对付多地采纳的“以旧换新”回购模式，即依托市属国企如城投、城建、城发等单位“回购”旧房。“比如，我们此前在临沂稽核时，当地的回购模式是由城投‘托底’，对经由第三方机构评估认可（须要详细公开透明的标准）的包括小产衡量宇在内的‘老破小’均纳入回购范围，同时出台相应的‘只认一套小产权’以及‘旧房总价不能高于新居50%否则开拓商不收’等组合政策刺激楼市、拉动内需。”朱郁说，“对付部分评论认为此政策‘以优质财产换劣质财产’的说法，可以有不同角度理解。比如，从城市更新来看，这些小产权房经由干系部门的改造和对配套举动步伐的完善，成为面向城市务工职员等人群利用的公租房、廉租房等。”
再回到西安“以旧换新”的细则中。“我们可以看到，干系细则后面还附上了4张表格，分别是故意向参与的房企及其项目、房产中介和商业银行名单，末了一张表格是已经达成互助重点推动的名单。”朱郁说，“这份名单该当是持续更新的。仅从目前意向和重点推动的名单看，基本上是单价高、户型大、市场定位为‘改进型’的楼盘，也可以说是在市场上销路有限，干系开拓商寄希望通过这次‘以旧换新’找到新发卖渠道或者进行商业推广的方法。也便是说，刚需购房者通过目前‘以旧换新’的名单成功交易的机率可能不大，这也充分解释了目前市场对付‘以旧换新’政策的不雅观望态度。”
末了，朱郁认为，推动“以旧换新”进一步落地的关键在于“盘活二手房存量市场”，“可以从加快二手存量市场的流利率，掌握平衡二手房止跌节奏，进行二手房合理估值，打通新居、二手房交易链路，降税减费，惠及广大民生等组合方法，让二手房在‘以旧换新’调控新政中开释需求，扮演好角色，发挥好浸染，更有利于市场康健、稳定运行。”
对付出台住房“以旧换新”政策的背景，有业内人士近期在接管媒体采访时也表示，目前挂牌出售二手房的客户，不少有改进性换房需求，解释改进性住房需求有很大的扩展空间。但与此同时，卖房难、周期长、折价多等成分也成为换房的障碍。
有媒体进一步指出，当前不少城市“以旧换新”政策仍有一定的优化空间。整体而言，“国企收旧换新”知足了业主改进性住房需求，也加速了新居市场库存去化，同时还可以加快政府保障性住房筹集节奏。比较之下，中介优先推售的办法须要个人业主参与，链条和周期也会相对更长一些。旧房能否卖出去成为最关键的一环。中介优先推售模式的效果很大程度上取决于市场运行情形，在当前“买方市场”下，二手房出售环节的不愿定性较大。 华商报大风新闻 杨鹏 付启梦
