金地创始人凌克退场
在行业深度调度期
今年有多位地产大佬
或主动、或被迫谢幕
当天，金地便陷入股债双杀局势
未来，金地到期的短债有415亿元
现金短债比1.1倍
对付金地集团的偿债能力
外界颇为关注
乃至不乏“金地要暴雷”的预测……
来源：金地集团
根据金地集团的公开显示
金地在武汉在售项目共12个
北辰金地漾时期、金地悦海湾
喷鼻香港置地金地峯璟
绿城金地凤起听澜、金地朗悦
凤凰街6号、金地国际城、武汉城建金地和悦
金地城与城棠境、金地城与城艺境
金地格林映象、葛店建投金地博雅园
来源：金地在武汉官微
从中可以看出
金地集团偏爱于和其他房企
互助开拓项目
虽然互助开拓模式
具有上风互补、分摊风险
共享资源等利处
但其权柄占比偏低
只能让金地在行业发卖榜的排名上
保住位置
但不能带动其古迹显著提升
这也为其长久发展埋下隐患
Part.1
实探武汉金地
在金地饱受争议的本日
我们选择实际探访金地在武汉的项目
看看到底是何情形
根据实际情形
我们实地探访了金地国际城
北辰金地漾时期、金地悦海湾
喷鼻香港置地金地峯璟
绿城金地凤起听澜
金地朗悦、凤凰街6号
武汉城建金地和悦等项目
个中不少楼盘处于交房/即将交房状态
金地国际城
项目位于蔡甸汉阳大道
黄金口地铁站A出口
于2022年4月30日开盘
是金地所有项目中去化较好的一个
从实拍照片可以看出
现场施工人数较少
地块大多数处于荒漠状态
售楼处及地标门口杂草丛生
可以看出已经良久没打理
北辰金地漾时期
项目位于东西湖金山大道
与新城十二路交汇口
为金地和北辰互助开拓
项目于2019年11月17日首次开盘
从实拍照片可以看出
项目已经交付
楼栋下停放了大量电动自行车
楼栋附近摆放了大量建筑垃圾
底商也并未有商户入住开门业务
金地悦海湾
项目位于三店中路与三店东路交汇处
于2018年10月1日首次开盘
部分楼栋已于今年5月旁边交付
项目售楼处目前处于开放状态
但比较生僻
楼下底商处于未开门业务状态
有不少招租广告贴在门上
喷鼻香港置地金地峯璟
项目位于二环边，武汉CBD板块
详细位置为汉西北路247号
该项目由喷鼻香港置地和金地集团联合开拓
投资各占比50%
以是相对来说受影响较小
从实拍视频能够看出
项目依然在正常施工中
，时长00:08
但紧挨着二环线
部分楼栋窗外视野不太好
去化情形也不是很好
绿城金地凤起听澜
项目位于汉阳晴川大道与
四新南路交叉口西100米处
目前1、2号楼已经交付
与上述项目一样
由于参股房企较多
以是受影响也并不是很大
楼下底商并未开业
售楼处比较生僻，没什么客源
需刷卡进入楼栋，快递及外卖需放在项目入户大堂
私密感较强
金地朗悦
金地朗悦位于蔡甸汉阳大道
与知音湖大道交汇处
于2020年9月12日首次开盘
项目基本处于售罄状态
目前也已经交付入住
园林部分绿化不是特殊丰富
部分处于光秃秃的状态
电动车就停在单元楼下
没有做到完备的人车分流
凤凰街6号
该项目属于商业体项目
位于汉阳区中法生态新城板块
为约7万方时期商业综合体（含商业街）
项目宣扬其是
「以国际潮流的消费街区
品质loft公寓，星级商务封面
等多样产品凑集」
从实拍照片可以看出
项目开业状态商户并不算多
大多数门面依旧处于关闭状态
逛街人数就更少了
营销中央也比较生僻
武汉城建金地和悦
项目位于蔡甸中法生态城板块
，时长00:08
从实拍照片及视频可以看出
在现场未创造施工职员及机器运转
环抱项目不雅观察工地内部多个角落
均未瞥见工人出没，也没有施工声音传出
工地角落比较凌乱，堆有施工建材
Part.2
辉煌不再
90年代初期，凌克加入金地集团
1998年景为金地集团董事长
2001年带领金地集团成功上市
并开始进行全国扩展
与招商、保利、万科
一起被称为“招保万金”
房地产上市公司四强
来源：金地历年年报数据整理
但今年来
楼市复苏整体不及预期
金地集团的发卖规模也同比低落
（以下数据均来自公开资料）
根据公告，今年1-9月金地集团
累计实现签约面积669万平
同比低落5.29%
累计实现签约金额1219.3亿元
同比低落25.23%
负债方面，根据wind数据
截至今年6月末
金地集团总负债3072亿元
个中非流动负债2302亿元
净负债率55%
在今年10月9日
“20金地01”跌超43%
盘中临时停牌
10月11日
“16金地02”一度跌超23%
盘中临时停牌的公告
实在
结合金地在汉的发卖情形
也能窥得一二
2021年到2022年
金地在房企发卖榜单的
排名从13名下滑到19名
发卖金额更是腰斩
减少了23亿
来源：克而瑞
综合来看
目前的金地集团风雨飘摇中
发卖疲软，古迹下滑
对债务和利息的保障能力低落
筹资性现金流涌现净流出
公司再融资压力较大
互助开拓规模较大
有一定管理风险
Part.3
风波不断
除了品牌、企业层面
详细到项目上
金地的投诉也不少
蔡蔡之前提及过
闹得沸沸扬扬的“公摊缩水”事宜
蔡甸区金地朗悦项目
52平方米的公寓
得手创造套内只有24平方米
公摊面积竟然高达27.9平方米
（点击链接，理解详情
公摊刺客轇轕不断！
金地在汉深陷“旋涡”）
再比如
喷鼻香港置地·金地·峯璟
（点击链接，理解详情
武汉地王项目去化堪忧！
“销量差”成金地通病？）
是金地和喷鼻香港置地联合开拓的地王项目
一年韶光却只卖了54套
为了强去化
今年新推楼栋备案均价较之前
每平低落了4千有余
再加上被高架桥、铁路包围
周边城市界面差等硬伤
一贯卖得不好
除此之外
18年就交付的老小区金地湖山境
违规培植垃圾池的问题
到本日还未办理
仍有业主在城市留言板投诉
来源：武汉城市留言板
在售热销的金地国际城
也由于未同步培植网球学校、国际学校
而深陷投诉风波
来源：武汉城市留言板
开盘5年有余的金地悦海湾
还未清盘，三期还在售
二期业主就由于精装质量、电梯故障
多次在城市留言板投诉
来源：武汉城市留言板
来源：武汉城市留言板
Part.3
未来堪忧
一波未平，一波又起
日前，公司第一大股东
富德行命人寿60亿元
转让金地股权予深投控
被传得沸沸扬扬
而鲜少公开回应市场猜想的深投控
罕见地直接回答了这一市场传闻
“不实，已报警”
谣言不止于此
还有爆出
金地近期在大规模裁员
拖欠供应商付款
违规利用预售资金等
如果说上述都是未经证明的谣言
那信用评级下调则是公开事实
国际评级机构穆迪将金地集团
企业家族评级由“Ba3”调低至“B3”
穆迪表示，金地集团的信用状况大幅恶化
合约发卖额减少、流动性恶化
以及未来十二至十八个月将有大量债务到期
其余，在内地楼市复苏前景不愿定之下
金地集团改进融资渠道
营运能力存有不愿定性
展望评级调度至“负面”
还有金地集团在股债市场的表现
这类公开透明的信息
市场磨练是残酷且现实的
截至目前
金地境内债券存量规模为242.95亿元
债券15只
2024年将到期8笔债券
总到期规模为121亿元
2025年到期3笔债券
总规模为42亿元
2026年也有3笔债券到期
总规模为49.95亿元
而这都是金地集团
未来将面临的一个又一个磨练
在凌克治下
金地先于2016年步入千亿房企行列
后于2019年迈入两千亿房企阵营
此后在2021年行业整体发卖承压的情形下
金地依然得到2867亿元发卖额
重回行业前十
在汉项目也多是热卖
但如今
发卖、古迹承压
债务高企、再融资压力大等问题
如达摩克利斯之剑
高悬于房企头顶
如果金地能拿出积极的态度办理问题
让金融市场看到
一个困难周期中度过难关的房企
那规复的并非只有对一家房企的信心
而是对房地产全行业的信心
要知道
信心是对当下楼市最难能名贵的
更要知道
信心的屠戮是无差别的
崩盘后，无人可生还
文中素材均来自武汉城市留言板、业主、官方数据，本文仅作转述
