10月猖獗，11月爆冷，12月冲刺。
与10月份的510套比较，11月份的古迹跌入谷底，是今年的最低点。
但是与2022年同期持平，这与普宅市场的走势非常相似。
11月份，武汉新居网签成交5802套，环比腰斩（12099套），同比也是持平（5801套）。
1-11月，今年武汉新居累计网签98376套。与去年同期99102套基本持平。有专家表示，今年武汉新居与二手房累计成交将达19万套，新居与二手房两大市场齐头并进。
大盘很稳，个盘很难。与普宅市场一样“入冬”，武汉豪宅市场并没有走出独立行情。
紧张缘故原由是，一是豪宅市场在10月的井喷之后，买卖双方进入休整期。
二是，豪宅项目供应断层，没有集中开盘，多处于平销，也就没有集中网签。部分豪宅项目积蓄力量冲刺12月。
三是，每年11月份，都是豪宅的淡季。而12月豪宅集中入市，打劫年底古迹，市场有翘尾行情。
01
盘点11月份武汉豪宅数据，创造几个“冷”征象：
一是，至少三家有风险的豪宅，11月份成交为零。
二是，至少有2个豪宅项目的网签涌现1-2套撤销。
三是，11月，6个豪宅项目网签仅为1套。
这些征象，也反响出一些问题：
市场有延迟。11月武汉豪宅市场的冷，是从10月下旬开始的，冰冻非一日之寒。
人们买豪宅，也要看开拓商的实力，更在意交付能力。准现房的豪宅，更让买家放心。
之前冲动买了后，创造有更好的豪宅或无力还贷，涌现反悔，开拓商解除备案，这是极个别的个案。
从价格上看，少数3万+豪宅，主动贬价。4万+豪宅，价格坚挺。总价700-800万价格段，是武汉豪宅之间的分水岭。
这个价格段以内，是普通豪宅。价格之间或以上，是顶级豪宅。
02
只管11月份武汉豪宅总体市场偏冷，但是也有很多亮点。
在二七滨江，豪宅价格与品质的上限被打开，个别顶豪的高区房源，均价有望打破8.5万/平。
绿城武汉黄浦湾，末了一栋楼的500多平米超级大平层，样板间开放。3号楼准现房，推出3.6米层高的246平、263平户型。
宸嘉100，总价6000多万、顶层复式豪宅样板间开放。这套样板间值得顶豪买家参不雅观。一线临江、少量低区260-270平大平层在售，单价4.4万/平。200多平米起步、总价1000万起的大平层“嘉佰轩”已亮相。
在汉口解放公园板块，武汉润府加推热销5亿元，即将上新约143平四房。汉口长江日报路板块，武汉城建中心雲璟取证，148-151平，均价3.6万元／平。
在武昌滨江，武汉长江中央的一线江景大平层，正在被收藏。210、244平大平层，总价估量800万-1500万。还有5套281平的准现房，将在年底交房，价格很劲爆。
在沙湖核心，建发朗玥持续热销。
152平户型售罄。11月加推末了一栋5号楼，183平，总价680-780万。其余还有少量3号楼的224平。估量很快该项目将清盘。
在武昌湾，武汉长江天地即将加推6层洋房与小高层，建面约140-202平。
武汉豪宅江湖，有这样几组格局关系：
3-4万+豪宅，左有武汉润府，右有建发朗玥，中有长江天地，东有御湖境。
4.5万+豪宅，江北有武汉瑞府、新希望D10，江南有长江中央、沙湖中央。
顶级豪宅，“云三”（武汉天地云廷三期）、“黄三”（绿城武汉黄浦湾三期）、华发外滩荟与宸嘉100，“顶豪四件套”。
商务大平层“四小龙”，新希望D-ONE、龙湖101、嘉佰轩、东湖九号。
03
最近，受万华约请去了一趟成都看豪宅。
麓湖，位于中国四大神盘之首，把成都五环外（成都的环线间隔窄，成都五环，相称于武汉三环）的项目，价格卖到内环一样贵。
麓湖，造了一个云梦泽的水上乌托邦，造型互异的别墅、高层住宅，沿湖成长。它的阳台、外立面、建筑造型，堪称一座水上建筑博物馆。
黑钰岛，湖岸边的一栋总价1.5亿的别墅，有私人码头、超大湖边花园。
抢在屋子主人入住之前，看了一眼室内，果真很不同。形状像一个博物馆，阳光从天窗流入屋内，主卧墙上的墙景，是室外的绿树成荫。
它的部分建筑组团，是麒麟、云龙、鲲鹏、玄鸟等“神兽”。这个项目的TOP系，是“神兽”系。
同行们感叹，为什么武汉有这么多湖，却造不出一个“麓湖”？
在二七滨江与长江新区之间，万华，布局了一个武汉版“麓湖”。
这一次，他们不复制成都麓湖，而是教武汉人“玩水”。
04
最近，武汉出台“汉十条”新政鼓励住宅设计创新，对住宅阳台进深、面积比例等技能规范优化，支持培植第四代住宅。
第四代住宅，是凑集“空中庭院房、垂直绿化”即是一体的空想住宅，每层每户都有“前庭后院”。
10年前，这类住宅就在麓湖涌现。目前，在福州、西安等地推广。未来，这样的“第四代住宅”豪宅也将在武汉出身。
今年武汉第四批供地清单中，中央城区多个地块即将出让。
个中，武昌区临江板块（联投中央附近）与中北路板块（东亭地铁站附近）各1宗，二七滨江板块六期1宗，解放大道与二七路交汇处（万科御玺滨江附近）1宗、解放大道与台北路交汇处（六中附近）1宗。
2024年武汉将有更多豪宅“新面孔”亮相，竞争更激烈。
［后记］
麓湖的高管说，他们很倾慕武汉。
“武汉豪宅的价格天花板已打开，豪宅与刚需之间有一个很大的区间。”
而我们很倾慕成都的豪宅，屋子更低密，阳台超级大、产品如此超前。
成都的买房人，不仅是四川省内，更辐射全体西南，有着弘大的“新西兰”客户。而武汉的辐射范围，仅限于湖北省内。从豪宅买家总量上看，成都高于武汉。
同时，成都的豪宅买房人，多是企业主、金领。而武汉的豪宅买房人，多是企奇迹单位的骨干，如年夜夫等群体。
总体而言，在产品品质、单价与总价上，武汉豪宅还有很大空间。最近两年，武汉顶豪将迎来8-10万+时期。
文｜杨光华（地产写字人）
